Qatar doblará su peso en Colonial y superará a Villar Mir como primer accionista

Ganar tamaño para competir en la Premier League del planeta. Es la estrategia en la que está inmersa Inmobiliaria Colonial, compañía cuyos principales inversores, Qatar Investment Authority (QIA) y Grupo Villar Mir, tienen muy avanzado un plan de cambio de accionista de referencia que conferirá estabilidad al grupo y un salto de dimensión.

La senda elegida para llegar a este destino pasa por un canje de acciones entre la compañía española y su filial francesa Société Foncière Lyonnaise (SFL), dos cotizadas donde la familia real del emirato está presente con un 13% y un 22,2% del capital, respectivamente; mientras que el hólding propietario de OHL sólo es accionista de la primera, con un 15% de los títulos.

La operación en la que están trabajando consiste en convertir la mayoría de los títulos que tiene QIA en SFL en acciones de Colonial, plan que, no obstante, todavía está pendiente de los últimos ajustes finos, ya que exigirá una ampliación de capital de entre 500 y 600 millones de euros en la española, según confirman fuentes conocedoras.

Esta operación supondrá incrementar en torno a un 20% el tamaño de la empresa dirigida por Pere Viñolas, cuya capitalización ronda actualmente los 1.900 millones de euros, y está supeditada a que el brazo inversor de Qatar se mantenga siempre por debajo del 30% del grupo español, ya que éste es el límite a partir del cual estaría obligado a lanzar una opa -oferta pública de adquisición- sobre el total de la compañía. Consultada por este medio, desde Colonial han declinado hacer comentarios

Este intercambio de cromos también conlleva disparar por encima del 70% el peso de la empresa española en el capital de SFL, frente al 53,1% que controla actualmente. Y aquí aparece otro de los principales condicionantes de éxito de la operación: salvaguardar las ventajas fiscales de la empresa francesa.

Société Foncière Lyonnaise es una SIIC, forma societaria comparable a las socimis españolas que, en principio, limita a una participación máxima del 60% el peso que puede tener un accionista para que la empresa se pueda beneficiar de la especial tributación de estas entidades. La importancia de salvaguardar este régimen es tal que todo este plan está condicionado a que la autoridad francesa garantice a SFL que podrá continuar con estos beneficios.

Con una cartera de activos compuesta por algunos de los mejores edificios de oficinas de París y valorada en 5.242 millones de euros, SFL adolece de falta de liquidez, ya que la mayoría de su capital está en manos de accionistas de referencia, lo que limita a un 6,3% el 'free float' del grupo. En cambio, Colonial tiene repartido un 58% de sus títulos entre pequeños accionistas, otro argumento en favor del canje, ya que permitirá a QIA concentrar toda su inversión en una empresa líquida.

Grupo Villar Mir, por su parte, logra estabilidad en una de sus principales participaciones y puede seguir avanzando en retomar la tranquilidad tras un convulso año 2015, marcado por las dificultades que ha atravesado OHL y que le llevó, entre otras desinversiones, a tener que desprenderse de un 10% de los títulos que poseía en la inmobiliaria el pasado mes de septiembre.

El resto del accionariado de Colonial lo conforma Amura Capital, vehículo ligado al andorrano Mora Banc y que posee un 7% de la compañía, y la familia colombiana Santo Domingo, que posee otro 7% a través de la entidad Aguila. Todo ellos verán diluído su peso en el accionariado en torno a un 20% con el canje de Qatar, operación que requerirá el visto buena de la Junta General y que, según el calendario con el que se está trabajando, podría estar finalizada antes de verano.

En SFL, por su parte, están presentes la aseguradora Predica (13,2%) y el también andorrano Reig Capital Group (4,4%). El emirato participa a través de dos vehículos, QIA y DIC, y lo previsible es que continúe manteniendo un pequeño paquete después del canje, ya que si permutara todos sus títulos, superaría el 30% de Colonial y se vería obligado a lanzar una opa sobre toda la compañía. De hecho, el escenario en el que está trabajando la familia real qatarí oscila entre hacerse con entre un 23% y un 29%.

Movimientos significativos recientes

Apenas dos meses después de que Villar Mir se desprendiera de una parte de su participación, la familia real de Qatar entró en el consejo de Colonial con el nombramiento del jeque Ali Jassim M. J. Al Thani como miembro del máximo órgano de administración de la compañía, un paso que entonces se interpretó como la más clara muestra de compromiso de QIA con esta inversión, y cuya relevancia es mucho mayor dentro del contexto de los planes que tiene en marcha el grupo.

También es significativo el anuncio que realizó la inmobiliaria el pasado 23 de febrero, cuando adelantó la vuelta al dividendo, diez años después de su crisis, con el reparto de 0,015 euros por título, lo que supone que va a destinar 40 de los 415 millones que ganó el pasado ejercicio. En cambio, SFL ha decidido mantener congelada la retribución al accionista en 2,10 euros por acción, a pesar de que su beneficio se ha disparado un 150%, desde los 197,7 hasta los 492,9 millones de euros; mientras que el valor de sus activos creció un 17,4%.

A pesar de todo el potencial que tiene SFL, su iliquidez hace que la compañía cotice en torno a los 43 euros por título, muy por debajo de los niveles en que debería moverse si el mercado recogiera el valor de sus activos (Epra NAV), que se sitúan en 61,2 euros por título. Colonial, en cambio, se mueve en bolsa en torno a los 60 céntimos por acción, en línea con el valor de sus activos, que al cierre de 2015 se cifró en 7.000 millones de euros, lo que se traduce en 62 céntimos por título.