Colonial culmina su 'descatalanización' y enfila el camino para ser menos francesa

Jugada maestra. Así definían ayer analistas y rivales de Colonial la opa que ha lanzado la compañía sobre el 100% de Axiare. De un plumazo, la empresa dirigida por Pere Viñolas conseguirá crear un gigante inmobiliario, con activos valorados en casi 10.000 millones, y disparar el peso de Madrid del 20% al entorno del 30% (incluyendo logística), mientras que París pasará de representar el 69% a ser el 58%, y Barcelona se mantendrá en niveles del 10%, ya que la socimi apenas tiene presencia en Cataluña.

Este cambio llega un mes después de que Colonial anunciara el traslado de su sede a Madrid —decisión que tomó para proteger a sus inversores del castigo de los mercados ante el desafío soberanista— y refuerza la' descatalanización' de la compañía, algo que es valorado positivamente por los inversores en el contexto actual, pero que, sobre todo, tiene una lógica de negocio, ya que la inmobiliaria llevaba tiempo intentando crecer en la capital, por la que ha realizado una clara apuesta macro, y donde necesita imperiosamente contar con espacio, al tener todos sus edificios prácticamente a plena ocupación.

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Algunos expertos señalan que la incertidumbre generada por el órdago independentista también puede haber jugado en favor de Colonial a la hora de facilitar el acuerdo con los fondos de Axiare que ya han pactado vender su 13,3%. Uno de ellos, Pelham, entró en el capital de la socimi a través de un derivado en julio de 2014, y desde noviembre de 2015 tiene desvelada su posición, lo que significa que lleva ya más de tres años de presencia en el valor.

La oferta de Colonial le permite anticipar su fecha de salida (estos vehículos siempre invierten con fecha de caducidad), cuando ya ha pasado el ecuador de su inversión, y eliminar el nuevo 'riesgo España' a un precio que, además, es muy atractivo: 18,5 euros por acción, un 13% más del precio al que cerró la socimi el pasado viernes y un 21% sobre el valor neto de activos (NAV).

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Como señala José Ramón Iturriaga, gestor de Okavango Delta, Kalahari y Spanish Opportunities en Abante, "las compañías cotizadas inmobiliarias no reflejan todavía en precios su valor actual por factores exógenos y, pese a que los fundamentales siguen mejorando, existe una distorsión que hace que sean muy atractivas". Con su opa, Colonial ha hecho florecer ese valor, y los fondos han aprovechado el momento para recoger ya el fruto.

Además, "el encaje de Axiare en Colonial es bueno", como señalan desde Banco Sabadell, cuyo equipo de analistas destaca que "el peso España, especialmente Madrid, aumentaría en detrimento de París". Y aquí está la segunda gran lectura de esta operación. Además de rebajar el riesgo actual de Barcelona y potenciar su buscada presencia en Madrid, Colonial logra rebajar el peso de Francia, donde lleva tiempo analizando la posibilidad de integrar su filial SFL mediante un cambio de acciones.

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De cara a abordar este movimiento, cuanto mayor sea el peso del mercado español, más atractivo será para los accionistas de referencia de Colonial la ecuación que se termine proponiendo, al tiempo que la compañía continúa avanzando en su estrategia de ganar tamaño para jugar en la Premier League del mercado inmobiliario europeo.

Hasta ahora, el alumno aventajado de este movimiento era Qatar Investment Authority (QIA), propietario del 10,6% de Colonial y del 13,64% de SFL, que en los últimos tiempos ha protagonizado ventas en sendas sociedades, movimientos que generan una incertidumbre cuyo impacto se diluye conforme ganan peso el mercado y la base accionarial española.

A esta doble lectura estratégica se une el sentido de negocio que tiene para Colonial hacerse con Axiare, ya que, como explica Iturriaga, "le va a salir mejor comprar Axiare que si tuviera que invertir en los edificios que posee directamente", al tiempo que diversifica hacia oficinas en zonas secundarias (su cartera hasta ahora es fundamentalmente 'prime'), en línea con su actual apuesta por proyectos de valor añadido y con recorrido.

Fiel a su política de seguir centrada en el mercado de oficinas, la cartera de activos logísticos de Axiare y el resto de inmuebles no estratégicos, como un centro comercial, serán puestos a la venta con el objetivo de conseguir en torno a 300 millones, que permitirán acomodar la emisión de 800 millones de euros en bonos que llevará a cabo Colonial para financiar parte de su opa, la cual está condicionada a hacerse con al menos el 50% y de la que Colonial tiene ya garantizado el 29%.