Blackstone abre su inmobiliaria Aliseda a terceros para gestionar suelos en desarrollo

"Lo que queremos es abrir a terceros este gigante que hemos creado". Quien habla así es Eduard Mendiluce, consejero delegado de Anticipa y Aliseda, dos inmobiliarias controladas por el fondo estadounidense Blackstone, que ha decidido dar un giro estratégico en la segunda y empezar a aliarse con promotores locales en la ardua tarea de la gestión urbanística.

Como carta de presentación, Aliseda cuenta con los 800 millones de euros que tiene actualmente en suelos en gestión. El 85% de este valor se concentra en 260 suelos, que suman unos 680 millones y que están en diferentes fases de desarrollo. Los planes de la inmobiliaria pasan por que todos estos solares sean finalistas entre 2023 y 2028, e incluso anticipar este horizonte, gracias al nuevo modelo que ha implantado en sus equipos, basado en ligar su variable al logro de determinados hitos urbanísticos.

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Estos 800 millones de euros son el valor actual que concede Aliseda a esta cartera, pero el que alcanzará dentro de cinco años, cuando se haya completado su tramitación, será entre 400 y 800 millones de euros superior, ya que, como explica Mendiluce, "la gestión urbanística suele aportar valor de entre 1,5 y dos veces" el actual.

Esta enorme bolsa de terreno procede del antiguo Banco Popular, que tras su resolución fue vendido a Banco Santander por un euro. Rápidamente, la entidad presidida por Ana Botín organizó un proceso competitivo para dar salida a todo el ladrillo tóxico que tenía la fallida entidad en su balance, y el ganador fue Blackstone, que a partir de ese momento pasó a controlar Aliseda, con un 51% del capital.

Ahora, cuatro años después, Mendiluce y su equipo han decidido abrir el 'servicer' a terceros y aprovechar toda la infraestructura que ya tienen para aliarse con promotores. "Como tenemos una capacidad instalada para Blackstone, la podemos ahora ofrecer a coste marginal", explica el ejecutivo, para quien Aliseda es una oportunidad única para "operadores que tengan suelo y quieran aprovechar la capacidad de Blackstone. El resto de operadores de gestión urbanística subcontrata, y nosotros no, aquí tenemos a nuestros equipos trabajando en exclusiva", subraya Mendiluce.

Aliseda cuenta con un equipo de 80 personas dedicadas en exclusiva a la gestión urbanística y repartidas en ocho territoriales: Galicia, noroeste (Asturias y Castilla y León), norte (Cantabria, País Vasco y Aragón), Cataluña y Baleares, Levante (Valencia y Murcia), Andalucía Oriental, Andalucía Occidental y centro. Estos profesionales forman parte de la plantilla de 480 trabajadores que tiene Aliseda, lo que le permite contar con especialistas (arquitectos, diseñadores, etc.) de todos los perfiles necesarios para la actividad inmobiliaria.

El primer gran contrato por el que Aliseda está compitiendo con esta filosofía es el Proyecto Neo de Sareb, concurso que ha lanzado el banco malo para encontrar un socio que lo ayude en la gestión urbanística de una cartera de suelo valorada en 1.120 millones sobre la que está proyectado construir hasta 60.000 viviendas.

Aliseda cuenta con 80 personas en ocho territoriales, dedicadas solo a gestión urbanística

Pero, además de abrirse a terceros, Aliseda ha apostado por un modelo de trabajo en que sus equipos sean los que tomen la iniciativa y se preocupen por, municipio a municipio, estudiar su realidad, estimar hacia dónde va en el futuro y ofrecer soluciones desde el punto de vista de la gestión urbanística, práctica que ya es habitual en mercados anglosajones y que explica la importancia que da Mendiluce al hecho de poder contar con un equipo de especialistas que, además, están pegados al terreno.

"Es un modelo que hemos diseñado con Blackstone, con la idea de revolucionar la gestión urbanística tradicional, al ser nosotros los que propongamos nuevas ideas a las administraciones", explica Mendiluce, quien plantea que si la sociedad española está girando hacia nuevos modelos como el 'coliving', las residencias o los alquileres asequibles, los planes también deberán cambiar. "La idea es pensar para cada municipio cuál es la mejor propuesta urbanística, dándole los nuevos usos que van a venir a futuro", añade.

En ese ampliar miras y adelantarse al futuro, Aliseda también ha decidido predicar con el ejemplo con el otro 15% de los suelos que tiene, que son rústicos, con los cuales ha decidido acudir a las subastas que las administraciones y las eléctricas van a llevar a cabo para implantar instalaciones de energías renovables con capacidad de conexión a la red. Estos terrenos suman los otros 120 millones de valor de la cartera actual.

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"El futuro de Aliseda pasa por ofrecer su cadena de valor a terceros", advierte Mendiluce, cuya apuesta es que el mundo promotor se va a dividir en dos perfiles diferentes: gestor de suelo y promotor. "El mundo del 'servicing' en España va a ser cada vez más un mundo de especialistas, y al que se enfoque en dar un servicio generalista, en mi opinión, lo que le va a pasar es que se va a quedar pequeño".

Pero la apuesta de Mendiluce por la especialización y la apertura a terceros va más allá de Aliseda y también promueve este modelo en las otras actividades donde Aliseda y Anticipa compiten por la Champions League: la venta de viviendas, la gestión de alquileres y la gestión de préstamos fallidos (NPL, según la jerga del sector). "Es el estándar de calidad Blackstone ofrecido a terceros", resume Mendiluce.