Oleada de recursos por el valor de referencia que aplica Hacienda a los inmuebles

Hacienda suma otro frente de conflictos con el contribuyente. En este caso, creado por la propia Administración con el valor de referencia, que es una estimación objetiva que pone encima de la mesa para tributar en relación con los inmuebles, y que ya se empieza a convertir en un foco de problemas apenas un año después de su aprobación.

Así lo constatan varios despachos de abogados que ya trabajan en reclamaciones sobre varios gravámenes, como los impuestos de transmisiones patrimoniales (ITP), actos jurídicos documentados (AJD), sucesiones y donaciones o patrimonio —cuando el inmueble se ha adquirido a partir de 2022—. Y, a partir de este año, asumen que también ocurrirá con el impuesto sobre las grandes fortunas. Se trata, por lo tanto, de impuestos autonómicos, salvo en el último caso, que se superpone a patrimonio. Aunque el origen del cambio en la valoración es desde Hacienda.

TE PUEDE INTERESAR

¿Ni idea de lo que es el 'Valor de Referencia'? Si vas a comprar o heredar casa, mejor que lo sepas

E. Sanz

La controversia es porque Hacienda impone un valor de referencia sobre los inmuebles al calcular la base imponible de los impuestos afectados por los mismos, ya sea por su compraventa o por su tenencia. Y este valor, según los asesores de los contribuyentes que trabajan en reclamaciones, dista de la realidad.

El valor de referencia entró en vigor el 1 de enero de 2022, y afecta a los inmuebles residenciales o a los rústicos sin construcción. A través de la Dirección General del Catastro, Hacienda establece un valor para cada inmueble —según dónde está ubicado y las características que recoge el mismo— que se refiere al valor más probable de venta entre partes independientes. Y el contribuyente tendrá que tributar por el más alto entre el valor de referencia y el de adquisición. Si la información es buena, no debería haber grandes diferencias.

Brecha relevante

El problema es que en ocasiones sí hay una brecha relevante, como cuando el inmueble está deteriorado y necesita reformas. O cuando tiene características especiales que reducen el precio de mercado, como limitaciones a la compra o al alquiler, como sucede con la vivienda de protección oficial (VPO). En realidad, ya desde el principio los expertos vieron la introducción del valor de referencia como una subida de impuestos.

“Nos encontramos con algunos casos en que el valor de referencia está por debajo de lo que valoraba antes la Administración, pero en muchos inmuebles, sobre todo con características especiales, está siendo mucho más alto que el de mercado”, explica Antonio Cendán, socio de Zadal.

El experto está encontrándose problemas de este tipo, al incrementar la base imponible, en impuestos como ITP, sucesiones y donaciones o patrimonio. "Estamos aconsejando tributar y luego rectificando las autodeclaraciones de impuestos, aunque no se admite prueba al contrario, con lo que no va a ser una discusión práctica. También con recursos de reposición si el impuesto se presentó mediante declaración", indica Cendán.

TE PUEDE INTERESAR

Golpe del Supremo al 'catastrazo': obliga a Hacienda a demostrar el valor del inmueble

EFE

A partir de ahí, el procedimiento es el habitual. Acudir a los tribunales económico-administrativos regionales (TEAR) antes de ir a los tribunales y esperar que el asunto llegue al Constitucional para ver si cuestiona el valor de referencia. “No serán recursos sencillos y habrá que esperar a ver su evolución en la jurisprudencia. Desde luego, lo que no creemos es que el valor de referencia haya servido para minorar la controversia ni la litigiosidad, tal y como argumentaba el legislador que sucedería cuando se planteaba la supuesta necesidad de introducir esta medida”, resume el socio de Zadal.

"El contribuyente debe necesariamente autoliquidar el tributo de acuerdo con ese valor de referencia, si quiere evitar las sanciones. Eso sí, puede impugnar la liquidación, o instar la rectificación de la autoliquidación presentada, combatiendo el valor de referencia del inmueble. Para ello, el contribuyente deberá aportar pruebas de que dicho valor de referencia está por encima del valor de mercado, esencialmente hablamos de tasaciones periciales", apostilla Adrián Boix, abogado de Gómez Acebo & Pombo.

Antonio Cendán cree que hay tres argumentos para estos razonamientos. En primer lugar, por el "carácter técnico" que puede suponer un incumplimiento del procedimiento previsto al efecto para la aprobación y aplicación del valor de referencia. En segundo lugar, porque podría haber una "vulneración de reserva de ley", debido a que el desarrollo es una base de tipo reglamentario y podría haber vulneración de la doctrina del Constitucional. Y en tercer y último caso, "el argumento principal es que creemos que el valor de referencia puede suponer una vulneración del principio de capacidad económica, toda vez que se están sometiendo a tributación transmisiones con base en un valor objetivo, con independencia de cuál pueda ser el valor de mercado del inmueble".

TE PUEDE INTERESAR

La banca privada ofrece vivir a crédito a los clientes para reducir el impuesto a los ricos

Óscar Giménez

El valor de referencia ha trasladado la carga de la prueba desde la Administración al contribuyente, critica Boix, de Gómez Acebo & Pombo. Precisamente, una sentencia reciente del Supremo indicó que Hacienda debe justificar el motivo por el que inicia un procedimiento sobre la valoración de un inmueble, lo que se puede interpretar como un golpe al catastro. Pero los efectos serán limitados, según abogados consultados, que no creen que afecte al valor de referencia. De hecho, la propia sentencia desestimó el recurso del contribuyente en la parte que afectaba a la resolución del TEAR de Castilla y León.

En cualquier caso, Adrián Boix critica que haya situaciones indeseables con el valor de referencia. Pone dos ejemplos. Uno es cuando se adquiere un inmueble a través de subastas judiciales, y hay que pagar el ITP en función del valor de referencia, aunque sea más alto que el valor real, y la Dirección General de Tributos ha señalado que debe ser así, y que luego se proceda a instar la rectificación de la autoliquidación. Mientras que en vivienda protegida con un precio público ocurre lo mismo, lo que supone "incurrir en costes e intereses totalmente innecesarios".

Además, añade, "en estos casos flagrantes puede que contribuyentes sin recursos no impugnen su autoliquidación, por razones de oportunidad, consolidándose una tributación a todas luces indebida y aprovechándose de ello la Administración. Son casos en los que entendemos que es perfectamente posible otra interpretación y aplicación de la norma".