Operación Mestalla: el esquema 'piramidal' del Valencia pone en guardia a la banca

El Valencia CF está decidido a culminar la gran operación urbanística necesaria para finalizar las obras de su nuevo estadio, paralizadas hace más de diez años, y a la vez reordenar los balances de la sociedad anónima deportiva. Anil Murthy, presidente del club propiedad del empresario de Singapur Peter Lim, aseguró en la última junta de accionistas que el valencianismo está "más cerca" de poder estrenar el campo de Nou Campanar en la temporada 2022-2023. Se trata de fecha clave, porque en julio de 2022 es cuando la SAD tiene que haber ejecutado las obras y el traslado desde el viejo Mestalla si no quiere verse penalizada por incumplimiento de la Actuación Territorial Estratégica (ATE), la norma aprobada en 2012 por la Generalitat que da cobertura a toda la operación.

Para llevar adelante el proyecto, el club ha elegido una cooperativa todavía por constituir que tiene como gestores y directores del proyecto al presidente de la patronal de contratistas valencianos (Fecoval), José Luis Santa Isabel, y al presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concavi), Juan Casares, también responsable de ADU Asesores, una firma especializada en la promoción inmobiliaria a través de cooperativas. Para desarrollar lo que es, en puridad, un pelotazo de libro han constituido ADU Mediterráneo. El plan pasa por comprar al Valencia CF la parcela del viejo Mestalla, derruir el estadio y construir cinco torres con alrededor de 400 viviendas y un centro comercial. Los fondos obtenidos por la venta del suelo los usará el club para renegociar con Bankia los más de 100 millones de euros de deuda garantizada con una hipoteca sobre la parcela que se quiere transformar. El banco que preside José Ignacio Goirigolzarri parece dispuesto a colaborar en la financiación de las obras del nuevo estadio, pero no quiere mezclar conceptos. Antes tiene que tener claro qué pasará con su deuda actual y la hipoteca que tiene viva. No se plantea ampliar sus riesgos.

La operación, incluida la financiación del nuevo estadio, se sostiene sobre avales soportados por el compromiso de los cooperativistas

ADU ha puesto encima de la mesa una oferta de entre 113 y 120 millones de euros (la cifra no ha sido confirmada oficialmente). El problema es que todavía está lejos de tener el dinero. El esquema diseñado por el Valencia, Deloitte y ADU contempla que el ofertante sea capaz de arrancar antes de marzo del próximo 2020 a más del 70% de los futuros cooperativistas el compromiso de compra y un adelanto de 30.000 euros por vivienda. Con esos fondos, las prerreservas y la garantía por otros 25 millones de euros que aporta el comprador del espacio terciario, ADU debe encontrar entidades financieras que le presten avales por el conjunto de la operación.

Esos avales bancarios servirían a su vez al Valencia CF como garantía para buscar la financiación necesaria para ejecutar las obras del nuevo estadio, que estaría finalizado en el verano de 2022. Sería entonces, ya con una nueva sede deportiva, cuando ADU y la sociedad deportiva firmarían la transacción y se realizaría un pago único por los terrenos. La cooperativa tomaría posesión del activo, demolería el graderío e iniciaría las obras de los nuevos edificios para entregar las viviendas a finales de 2025.

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Toda esa sucesión de hitos se sustenta financieramente sobre un esquema completamente 'piramidal' basado en avales cuya garantía es el compromiso de los cooperativistas. Si ADU no lograse contar con fondos suficientes en el momento pactado para la compra (verano de 2022), el club ejecutaría los avales y cobraría el dinero prometido. Y aquí es donde fuentes financieras consultadas por El Confidencial creen que está uno de los principales escollos para que ADU logre el respaldo de los bancos. La operación se ve "todavía muy verde" desde el sector bancario. Santa Isabel y Casares han abierto negociaciones con entidades como el Santander, el BBVA o CaixaBank con la idea de montar un crédito sindicado que sirva para financiar la compra y las obras, por un montante de más de 300 millones de euros. Pero este préstamo no llegará hasta que el Valencia CF haya desalojado el estadio y los cooperativistas hasta desembolsado al menos el 30% del precio de sus pisos. Antes de esto, ADU debe lograr los avales por el valor de la parcela para que Peter Lim dé el siguiente paso a partir de marzo. Ya se ha encontrado con algún portazo.

ADU y Deloitte ya se han encontrado con el portazo de algún banco a su esquema financiero. "Está todavía muy verde", dicen desde el sector

La elección del terciario era importante porque aporta más del 20% del volumen del plan para el viejo Mestalla. El elegido para el proyecto por parte de ADU, con el visto bueno del Valencia CF, ha sido un desconocido grupo compuesto por empresarios locales liderados por Ignacio Polo y Mauro Sanchis. Edificios Mestalla es la mercantil a través de la que han canalizado la oferta.

Edificios Mestalla, inversores del terciario, cuya solvencia es observada desde el sector, han recurrido al Santander para acreditar su posición

Edificios Mestalla, que tiene en marcha una promoción inmobiliaria en la calle Chile de Valencia, apenas presenta activos en su balance de 3,6 millones de euros, con un patrimonio neto de 1,6 millones. Estos inversores deberán comprometer, por tanto, otros patrimonios para lograr el aval de bancario que exige Lim. Mauro es dueño de un negocio de áreas de servicio, Área Mauros, en El Puig, La Carrasca y Fuente la Higuera, en la provincia de Valencia, con activos valorados en unos 14 millones de euros y un patrimonio neto de 8,5 millones, según las últimas cuentas de 2018. Por su parte, Polo maneja negocios inmobiliarios a través de las sociedades Inmobiliaria Midab y Rústicas Polo, con presencia en la provincia de Cuenca.

Solvencia o pase a un tercero

Polo y Sanchis llegaron al proceso dirigido por Deloitte de la mano de Olivares Consultores, una inmobiliaria dirigida por Mario Olivares. Las dudas sobre capacidad económica de estos ofertantes para las características que requiere un plan como el de Mestalla han motivado el retraso en el anuncio de su elección, prevista para noviembre. No obstante, el propio Santa Isabel aseguró en rueda de prensa que han acreditado suficientemente su solvencia. Lo han hecho a través de una carta de conformidad del Banco Santander. Aún así, el sector inmobiliario local observa con atención la evaluación del inversor del terciario, con un desarrollo de más de 40.000 metros cuadrados en la cotizada zona de la avenida de Aragón, y no se descarta que sea la pantalla de algún otro inversor o que termine por dar el pase.

En el proceso, en el que también ha participado y asesorado la consultora inmobiliaria CBRE, se pusieron encima de la mesa otras opciones. Una de ellas fue la del Grupo Lar, con Socimi cotizada (Lar España Real Estate) y activos valorados en 1.500 millones, suficientes como para arrancar a una entidad financiera el aval que exige la SAD valenciana para dar un nuevo paso en la operación.