Estadio nuevo para Bankia, centro comercial, 400M… Claves de la operación Mestalla

Poco a poco, van conociéndose los detalles de la operación urbanística que el Valencia CF de Peter Lim quiere desatascar definitivamente para poner en valor la parcela del viejo estadio de Mestalla y obtener ingresos suficientes para poner finalizar las obras de su nuevo coliseo en Nou Campanar, paralizadas desde hace una década. Los responsables de la cooperativa ADU Mediterráneo explicaron este miércoles detalles de cómo han planificado la ejecución de su proyecto de adquisición del suelo, promoción de viviendas y desarrollo de superficie comercial en los terrenos de la avenida de Aragón. José Luis Santa Isabel, uno de los impulsores de la iniciativa que ha convencido al club valencianista, cifró en más de 400 millones de euros la inversión global que requerirá la consecución de todos los hitos, de los que al menos 113 millones son los fondos que ingresará la sociedad anónima deportiva en el plazo de tres años, cuando debería firmarse definitivamente la escritura de compraventa.

ADU Mediterráneo y el Valencia CF se han marcado hasta el próximo mes de julio para conseguir dos objetivos: lograr el 70% de prerreservas de las 485 viviendas de régimen libre que componen el proyecto y disponer de un compromiso de enajenación de los algo más de 40.000 metros cuadrados de suelo terciario (20.000 de oficinas y 20.000 de centro comercial), tarea que se ha encargado a la consultora CBRE y para la que ya se manejan ofertas, según explicó su director en la Comunidad Valenciana, José Ángel Sospedra. Una vez superados estos dos hitos, ADU suscribirá un acuerdo privado con el club de fútbol en octubre y comenzará a realizar pagos con los fondos que vayan aportando sus cooperativistas, dinero que servirá a su vez al Valencia para financiar las obras de terminación del nuevo estadio. La demanda parece ir a buen ritmo y Santa Isabel señaló que ya cuentan con un 54% de suscripciones de derecho preferente de compra, que requieren el ingreso de 3.500 euros y en cuyo orden de entrada podrán elegir su vivienda. Sin reservas y sin comprador de terciario, será difícil que la propuesta de ADU pueda prosperar.

El aprovechamiento comercial del nuevo estadio y la reducción de deuda facilitan que Bankia intercambie el activo de la garantía hipotecaria

Muchos de los primeros cooperativistas que han suscrito su reserva a través de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi) son propietarios o ejecutivos de empresas asociadas a la Federación de Contratistas de Obra Pública autonómica (Fecoval), de la que Santa Isabel es presidente. Forman parte de este grupo patronal o 'lobby' sectorial compañías como Bertolín, Becsa, Pavasal, LIC, Torrescámara, Cívica Construcción o Eiffage Los Serranos. El precio máximo fijado por vivienda es de 4.000 euros por metro cuadrado, con una superficie media de 115 metros cuadrados, lo que arroja un valor por piso de unos 460.000 euros más gastos, a expensas de que pueda reducirse gracias a una buena operación de venta del suelo terciario. Se trata de una cantidad elevada, aunque los inmuebles se sitúan en una de las zonas 'prime' de la ciudad.

La asamblea de cooperativistas deberá decidir si se desprende del suelo comercial traspasándolo a "operadores globales" o a través de ventas parciales en virtud de la actividad, pero tanto las inscripciones de futuros dueños de pisos como los ingresos comprometidos por la venta del terciario servirán de garantía para la obtención del crédito promotor necesario para poder acometer las obras de construcción de las cinco torres residenciales que componen el proyecto. A estas cinco edificaciones, hay que sumar otras dos que corresponden al Ayuntamiemto de Valencia y que podrían albergar vivienda social para jóvenes y mayores, según el plan que ADU ha presentado al consistorio valenciano, según explicó Santa Isabel, que defendió el espíritu de "economía social" del proyecto.

TE PUEDE INTERESAR

Diez años sin el Nuevo Mestalla: por qué es el pelotazo más lento de la historia del ladrillo

Víctor Romero. Valencia

No será hasta que el Valencia haya finalizado las obras del nuevo estadio cuando ADU tomará posesión de la parcela para demoler Mestalla y comenzar las obras de urbanización. El presidente de la cooperativa (que confesó que es uno de los cooperativistas) explicó que confían en que el Valencia CF estrene el nuevo estadio entre julio y septiembre de 2022, un año después de la planificación que establecía la ATE (actuación territorial estratégica) que rige urbanísticamente la operación. Será entonces cuando entren las máquinas y comienzan las obras, con la idea de poder entregar los pisos terminados en el verano de 2025. "El modelo cooperativo es lo que ayuda a que esto salga adelante, los fondos de inversión no podían afrontar el coste de oportunidad de tener que esperar tres años" para tomar posesión del activo, explicó José Luis Santa Isabel.

Amortización de deuda de Bankia

¿Y qué pasa con los acreedores del Valencia CF beneficiarios de la hipoteca sobre el viejo Mestalla? El modelo de pagos planteado por ADU permite que el Valencia CF siga amortizando parte de los 160 millones de deuda que mantiene con Bankia, principalmente, y con CaixaBank. El banco que preside José Ignacio Goirigolzarri es el principal acreedor de la SAD, con 140 millones garantizados con el suelo del estadio. La entidad no ve con malos ojos la operación, porque seguirá recibiendo sus vencimientos hasta dentro de tres años, momento en el que tendrá que sentarse a negociar con el Valencia qué hacer, si reclamar el crédito pendiente o cambiar la garantía por el nuevo estadio, la opción que parece más factible. Hay que tener en cuenta que el nuevo Mestalla de Nou Campanar cuenta también con su propia área comercial, que el club podría explotar o traspasar a un tercero, lo que puede acarrear una garantía añadida para Bankia. "Bankia va a estar en la operación. Tendrá su sitio. Esta propuesta soluciona muchos problemas a todos", señalan de forma optimista fuentes cercanas a ADU Mediterráneo. Al final, para el banco, sería como cambiar la hipoteca de un piso viejo por uno nuevo y con un propietario más rico y con más ingresos. El sueño de cualquier financiero.

Santa Isabel tiene como socio al 50% en la gestión de ADU Mediterráneo a Juan Casares, de la gestora matriz de cooperativas ADU y presidente de Concovi. El líder de la iniciativa de Mestalla señaló que en la propuesta para la operación de Mahou-Calderón los cooperativistas ya han realizado el 100% de las prerreservas. Sin embargo, en el caso del coliseo madrileño, el Atlético de Madrid no parece convencido del modelo cooperativo por las dudas que suscita su financiación y sigue sin elegir comprador.