LA BANCA EXIGE UN 30% A LOS COOPERATIVISTAS

Santander, BBVA y Caixa negocian financiar la operación Mestalla con 300M de sindicado

ADU busca cerrar un 'pool' bancario en el que podrían entrar también Bankinter o Bankia. La banca exige que los cooperativistas anticipen el 30% del coste de los pisos antes de 2022

Foto: Una de las figuraciones de las torres de Mestalla con las zonas comunes.
Una de las figuraciones de las torres de Mestalla con las zonas comunes.

En una concurrida convocatoria en un salón de eventos recientemente inaugurado y a unos centenares de metros del estadio del Valencia CF, la gestora ADU Mediterráneo presentó este jueves por la noche el proyecto arquitectónico que pretende levantar sobre la parcela del Mestalla, el actual coliseo valencianista. Ante medio millar de personas, la mayor parte particulares interesados en participar en la operación como cooperativistas, los responsables de la única oferta vinculante seleccionada por el club valencianista, con alrededor de 120 millones de euros comprometidos, enseñaban por primera vez las tripas visuales de lo que quieren hacer. Acequia de Mestalla aspira a crear en el corazón de la avenida de Aragón, en una de las zonas 'prime' de la ciudad, un complejo residencial y terciario de 485 viviendas sobre cinco torres circulares de 22 alturas (hay planificadas otras dos que corresponden al ayuntamiento) ancladas en un zócalo de espacios comunitarios y comerciales y asomadas a una parcela con zonas verdes y deportivas, un centro comercial a nivel del subsuelo pero a cielo abierto y otros espacios de servicios.

La ejecución de esta operación urbanística, que contempla la finalización del nuevo estadio en la avenida de las Cortes Valencianas y la demolición del viejo si ADU logra reunir el dinero y pagar al club, tiene la clave de su éxito en que los casi 500 cooperativistas lleguen hasta el final del proceso sin excesivos conflictos y que uno o varios operadores aporten liquidez suficiente con la compra de los suelos terciarios, que ocupan una superficie total de algo más de 50.000 metros cuadrados.

Los promotores de la obra cifran en cerca de 380 (aún les faltan más de un centenar) el número de reservas cerradas, que por ahora solamente han tenido que adelantar 3.500 euros con la posibilidad de recuperarlos si el proyecto no les gusta o no es como esperaban. Todos ellos se han inscrito en un registro de demandantes de viviendas tutelado por Concovi (Confederación de Cooperativas de Vivienda de España). ADU Mediterráneo ejerce de gestora especializada para desarrollar el proyecto. Se trata de un filial del grupo inmobiliario ligado a la familia Casares (Alberto y Juan) que presentó un proyecto similar para los solares del estadio Vicente Calderón de Madrid. En Valencia se han asociado con José Luis Santa Isabel, empresario que preside la Federación de Contratistas de Obra Pública en la Comunidad Valenciana (Fecoval). "Esto no lo va a hacer un fondo americano, ni un fondo suizo, esto lo van a hacer ustedes", sentenciaba Juan Casares subido al atril y dirigiéndose al público presente, nutrido además de potenciales cooperativistas, de curiosos y de ejecutivos del sector bancario y del inmobiliario de la ciudad invitados al acto.

El arquitecto de Acequia de Mestalla, Ignacio Pombo, en un momento de su intervención.
El arquitecto de Acequia de Mestalla, Ignacio Pombo, en un momento de su intervención.

Si se alcanza el umbral de reservas del 100% y se logra un comprador para los espacios comerciales, ADU firmará el contrato de compraventa del suelo con el Valencia CF. Olivares Consultores y Engel&Völkers tienen el encargo de vender los pisos y la consultora CBRE el de abrir un proceso de selección de ofertas vinculantes para el aprovechamiento no residencial. Esta suerte de subasta echará a andar este mismo mes de julio con la intención de resolverse antes de octubre, justo antes de la firma del convenio con el club. Será entonces cuando los cooperativistas deberán comenzar a anticipar cantidades, con un primer desembolso de unos 30.000 euros, hasta el 30% del precio total de su vivienda en 36 meses. Sin esos requisitos, tener casi todos los pisos comprometidos y la garantía de un tercio del coste desembolsado, será muy difícil que ADU logre suscribir el préstamo promotor sindicado de más de 300 millones de euros que ya negocia con el Banco de Santander, BBVA y CaixaBank, las entidades financieras que podrían liderar un 'pool' bancario más amplio en el que ya se está trabajando, según explican desde ADU a El Confidencial. El sindicato, en el que han mostrado interés también Bankia (principal acreedor del Valencia) y Bankinter, completaría el músculo financiero necesario para poner encima de la mesa los alrededor de 120 millones que recibiría el Valencia CF por el suelo y los fondos necesarios para ejecutar todo el proyecto ideado por el arquitecto Ignacio Pombo (Columbus arquitectura).

La previsión, una vez firmada la compra de la parcela al club de Peter Lim, es esperar hasta 2023 para iniciar las obras, cuando ya estaría acabado el nuevo estadio, con la intención de poder entregar viviendas a partir de diciembre de 2025. Esto otorga a los posibles compradores un plazo de espera de cinco años hasta recibir su vivienda. Se trata de un tiempo en exceso largo para inversores profesionales, como fondos nacionales o internacionales, pero que los promotores de la cooperativa creen que puede ser interesante para particulares interesados en comprometer un precio que sobresale de la media de la ciudad y de la zona, pese a su carácter 'prime', pero que pueden ir adelantando hasta la firma de la subrogación de la hipoteca o la adquisición definitiva, dentro de al menos cinco años.

Sala del Palau Alameda que acogió la presentación del proyecto para el viejo Mestalla.
Sala del Palau Alameda que acogió la presentación del proyecto para el viejo Mestalla.

Ese perfil de personas no expertas en proyectos o financiación inmobiliaria es el que nutre fundamentalmente el grupo de casi 400 cooperativistas que este jueves se sentó a escuchar los detalles de Acequia de Mestalla. "¿Cómo, cuánto y cuándo hay que hacer los pagos? ¿Qué pasará con las dos torres que tendrá que ejecutar el Ayuntamiento? ¿Conservará el valor mi piso si dentro de dos o tres años hay una recesión inmobiliaria? ¿Qué ocurre si yo u otro cooperativista decidimos abandonar a mitad de partido?". Esas son las principales preguntas que se están haciendo los potenciales compradores de una promoción inmobiliaria singular y con unas particularidades que escapan a lo habitual. La intención es constituir la asamblea general de la cooperativa antes de la firma con el Valencia y también para decidir el comprador del suelo no residencial. Gestionar ese probable guirigay de intereses y opiniones será el gran reto de ADU como coordinadora. "Estamos comprometidos con la seguridad jurídica y económica. Cada euro está avalado y todo el mundo tendrá acceso a las cuentas de la cooperativa", aseguraba Santa Isabel en su intervención. Por ahora, las comercializadoras de las viviendas han habilitado canales de comunicación con las personas que han hecho las pre-reservas para tratar de disipar estas dudas.

Otra de las incógnitas que sobrevuela a los futuros propietarios es si van a pagar demasiado caro. Para muchos, la carga simbólica de vivir sobre el suelo del viejo Mestalla puede compensar rascarse demasiado el bolsillo para cubrir las necesidades financieras del Valencia CF. Otros confían en que la ubicación privilegiada en la trama urbana de Valencia y unos servicios complementarios al meramente residencial justifiquen el posible sobreprecio. Además de los espacios comerciales, el proyecto contempla zonas privativas para los propietarios con piscina comunitaria, pistas de pádel, gimnasio, seguridad privada o espacios infantiles.

El diseño final lo componen 485 viviendas de entre uno y cinco dormitorios (hay cuatro tipos de pisos: S, M, L y XL) con la posibilidad de personalizar algunos elementos. Todas tienen asignadas dos posibles plazas de garaje y trastero (970 plazas para los propietarios), en una previsión de un aparcamiento de más de 2.000 que dará servicio también al área comercial y para el que se busca operador.

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