Lim (Valencia CF) pacta con una cooperativa la venta de Mestalla por más de 113 millones

El dueño del Valencia CF, el empresario de Singapur Peter Lim, se ha decidido por fin a desprenderse del viejo estadio de Mestalla y afrontar la finalización del nuevo coliseo de Nou Campanar. Tras un proceso organizado por Deloitte repleto de incertidumbres, el club valencianista ha seleccionado finalmente la oferta de ADU Mediterráneo, una cooperativa liderada por José Luis Santa Isabel, también presidente de la Federación de Contratistas de Obras de la Administración de la Comunidad Valenciana. Así lo anunció este martes el director general, Mateu Alemany, quien señaló que el contrato podría firmarse en octubre y la operación cerrarse dentro de tres años, cuando ADU haya reunido el suficiente número de cooperativistas como para financiar la operación.

Alemany no ha concretado la cifra de la oferta de ADU, que lleva meses buscando cooperativistan que hagan reservas de las futuras viviendas que sustituirán al actual estadio. No obstante, señaló que están por encima del valor contable (113 millones de euros). La cifra no cubre el montante de los préstamos de Bankia y CaixaBank garantizados con el inmueble, sobre el que pesan dos hipotecas, pero permitiría a la sociedad anónima deportiva negociar nuevas condiciones de financiación y la obtención de recursos adicionales para pagar las obras del Nuevo Mestalla, estimadas en más de 60 millones.

Fuentes de la entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri, principal acreedor del club, señalaron a El Confidencial que están informados pero que no será hasta que se plantee la transacción dentro de dos o tres años cuando analizarán al detalle la venta y darán o no el visto bueno a la misma. Hay que tener en cuenta que tanto el comprador como el vendedor, que necesita fondos para finalizar el nuevo estadio, requerirán de cobertura financiera. En cualquier caso, para 2021 o 2022, cuando se firme la escritura, la deuda garantizada con el estadio, que ahora asciende a 162 millones, se habrá reducido. "Bankia no debería oponerse a la operación", señalan fuentes conocedoras de las negociaciones.

ADU canaliza las ventas a través de Concovi, que también ha montado una cooperativa para pujar por el suelo del estadio del Calderón

Se trata de la operación de suelo más grande por volumen de transacción de la última década en Valencia, con una superficie de 97.225 metros cuadrados, de los cuales 55.769 metros serán destinados a residencial y 41.456 metros a terciario. Además de la inversión por la compra del suelo, el desarrollo urbanístico podría implicar más de 200 millones adicionales (además de la obra del nuevo estadio), por lo que el montante es el más elevado de los últimos años en cuanto a proyecto inmobiliario en la ciudad.

Gran parte del éxito de la propuesta está vinculada a que ADU sea capaz de colocar a inversores alternativos el aprovechamiento terciario a un precio que haga asequibles para los cooperativistas los precios de repercusión de la parte residencial. Para tratar de colocar ese activo, tanto ADU como la Federación de Cooperativas de Vivienda (Concovi), que está colaborando en la comercialización, han contratado el asesoramiento de la consultora CBRE. "Actualmente no queda una bolsa de suelo urbanizable similar en Valencia, ni por ubicación, ni por volumen, lo que la convierte en una operación emblemática”, señaló José Ángel Sospedra, director de CBRE en la Comunidad Valenciana.

A través de Concovi, ADU asegura tener pre-reservadas ya cerca de la mitad de las 474 viviendas, con una superficie media de 115 metros cuadrados cada una. Santa Isabel explica a El Confidencial que el precio máximo por metro cuadrado es de 4.000 euros, pero que este podría ser inferior en función de los ingresos obtenidos por la comercialización de la parcela terciaria, que ya tiene candidatos, según afirma. El precio medio por piso es de 460.000 euros. Unos valores elevados para la media de Valencia, aunque es verdad que la ubicación, en la avenida de Aragón, es zona 'prime' en la ciudad. El riesgo es un enfriamiento del sector inmobiliario a medio plazo que tire a la baja los precios y haga insostenible el acuerdo.

Juega a favor de su modelo la no necesaria generación de grandes plusvalías, pues la cooperativa solamente tiene que cubrir el coste de las obras y los gastos propios de la promoción. Es también el riesgo de la operación, pues los cooperativistas podrían caerse si por lo que sea se produce un ajuste brusco del mercado inmobiliario que haga inviables los precios. Por ahora, los interesados apenas han tenido que desembolsar 3.500 euros para hacer su inscripción, que otorga tener un derecho preferente, por lo que en realidad ADU apenas ha recaudado en el proceso algo más de 800.000 euros.

ADU Mediterráneo es filial de ADU, la gestora de cooperativas de Juan Casares, presidente Concovi. Esta gestora también ha montado una cooperativa para pujar por los terrenos de la operación del viejo estadio Calderón en Madrid.