El 'looping' de Scalextric del ladrillo español y qué va a pasar con los precios

El mercado inmobiliario español da por casi ganada la batalla contra el coronavirus. Economistas como Gonzalo Bernardos hablan de una "recesión inmobiliaria 'light", mientras que otros expertos prefieren el símil con el 'looping' de un circuito de Scalextric en el que, tras un fuerte giro de 360º, el coche regresa al punto de partida. Tras un año de pandemia, de crisis, de miedo y de incertidumbre económica, parece que al menos una parte del mercado residencial ha regresado a febrero de 2020.

Tras la fuerte caída de las ventas de viviendas durante los primeros meses de pandemia y los temores a fuertes ajustes en los precios como consecuencia de la parálisis de las transacciones, lo cierto es que casi año y medio después, con la maquinaria de la vacunación en marcha y la vuelta progresiva a la normalidad, los ciudadanos han vuelto a comprar casas. Y lo han hecho con energía, como quien sale de su escondite cuando siente y sabe que lo peor ha pasado y comienza a divisar la luz al final del túnel.

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E. Sanz

Las ventas de viviendas se encuentra ya en niveles previos a la crisis, mientras que los precios han aguantado el tipo. No se ha producido el descalabro que los más agoreros vaticinaron. El desplome que algunos pensaban que se produciría, como consecuencia de la parálisis del mercado, los ERTE y la crisis económica que se venía encima, finalmente no se ha producido. O, al menos, no por el momento. De hecho, como algunos expertos anticipaban y como ya sucedió en Hong Kong en 2003 con el SARS, el mercado residencial parece haber vuelto al momento previo a la pandemia y los precios han retomado el camino donde lo dejaron: la senda de la moderación.

La situación ha sido muy diferente en el alquiler, un mercado mucho más volátil que el de la propiedad y mucho más rápido en reaccionar a una situación de crisis o incertidumbre como la que se ha vivido a nivel global. En ciudades como Barcelona y Madrid, los alquileres tocaron máximos en plena pandemia y, en el caso de la capital catalana, ya unos meses antes de que todo saltara por los aires el mercado mostraba síntomas de agotamiento. Los bolsillos de las familias dijeron basta.

La caída de los alquileres se ha acelerado en los últimos meses con una mayor oferta procedente de los cientos de pisos turísticos que se han transformado en alquileres de larga duración, pero también por la fuerte contracción de la demanda debido a la desaparición de turistas, estudiantes y cientos de trabajadores de las grandes ciudades.

Buena parte de los que viven de alquiler compraría una casa si tuviera los ahorros

Sin embargo, con la vuelta progresiva a la normalidad y el regreso de toda esa demanda que despareció del mercado de la noche a la mañana, bien podrían volver también los incrementos de precios. Y, con ellos, las tensiones en los grandes mercados y la vuelta a la casilla de salida. Miles de ciudadanos empujados a alquileres imposibles al no poder permitirse adquirir una casa.

Porque si algo ha quedado demostrado desde que estalló la burbuja inmobiliaria, es que buena parte de aquellos que viven de alquiler compraría casa si tuviera los ahorros necesarios para poder pedir una hipoteca. Pero como no pueden comprar, se ven obligados a vivir de alquiler, y si nada lo remedia la balanza seguirá inclinándose cada vez más hacia el alquiler. Y no será por un cambio real de la mentalidad de los ciudadanos. Será por pura necesidad.

¿Qué podemos esperar tras el verano? La cifra de ventas mensuales de viviendas han vuelto a los niveles previos a la crisis. Se venden tantas viviendas como en 2019, entre 40.000 y 50.000 unidades al mes. Habrá que seguir de cerca si la buena marcha de las transacciones se corresponde únicamente a la demanda retenida durante los últimos meses o a un escenario real capaz de sostener un mercado de 500.000 transacciones anuales.

Promotores, agentes inmobiliarios, 'servicers' y todo aquel que se dedica a la venta de viviendas en España aseguran que el arranque de 2021 ha sido muy potente, y aunque las primeras estadísticas así lo confirman, conviene seguir muy de cerca el dato de las ventas de obra nueva durante los próximos dos años. Las cifras que conocemos ahora —del INE, registradores y notarios— son las reservas y ventas de 2019 que se han firmado ahora, mientras que las operaciones que están realizando ahora las promotoras no aparecerán en las estadísticas hasta que se cumpla ese mismo periodo.

Es decir, si la obra nueva ha sufrido la crisis, tanto en ventas como en precios, no lo sabremos hasta dentro de, al menos, 18 meses.

Quizá por ello, en 2021, la recuperación en obra nueva parece más potente que la vivida por la segunda mano —ver gráficos superiores—, que según los expertos ha sufrido un castigo mayor. Pese a ello, ya en marzo y abril de 2021 se superaron los registros de esos mismos meses de 2019.

"Las compraventas se han disparado porque hay mucho dinero ahorrado. Además, los temerosos han salido de su escondite cuando han comenzado a tener seguridad en sus puestos de trabajo", asegura Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona.

"La venta de vivienda de obra nueva ha aumentado muchísimo desde enero. De hecho, las operaciones son muy superiores a las que había antes de que empezara la pandemia", explica en conversación telefónica con el El Confidencial Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. Este experto sostiene que hay una gran demanda por parte de un segmento de la población que no se ha visto tan afectado por la pandemia. Son aquellos ajenos al sector servicios o la hostelería, que son quienes se han llevado la peor parte del golpe.

"El resto de ciudadanos ha seguido ahorrando porque no ha podido viajar o gastarse el dinero en ocio, lo que ha permitido que esta demanda, cuando ha empezado a ver la luz al final del túnel, haya salido. Y esto ha provocado que las ventas en algunas promociones que estaban más paradas hayan comenzado a coger ritmo". La pregunta ahora es cuánto durará.

Al buen comportamiento de las ventas contribuirá, previsiblemente, el aumento de las compras por parte de extranjeros, especialmente en zonas costeras. En 2019, se hicieron con 63.000 casas, el 12,5% del total de las vendidas en España. Tras el bache de 2020 por culpa de la pandemia y las fuertes restricciones, los expertos aventuran un importante impulso durante los próximos meses. "Va a ser un gran año para la segunda residencia", aventura Smerdou.

A favor de la obra nueva, a diferencia de lo que sucedió en la crisis de 2008, jugará la escasez de producto. Ahora no existen miles de viviendas construidas y sin vender repartidas por toda España. De hecho, el sector promotor paralizó buena parte de los proyectos que tenía previsto lanzar, de tal manera que durante los próximos 18 o 24 meses podría producirse incluso un cuello de botella entre una demanda con ganas de comprar y una oferta insuficiente para satisfacer su apetito, con lo que eso supone en cuanto a tensión para los precios.

"Si no se incrementa el inicio de nuevos proyectos, estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria en el segmento de vivienda nueva en ciudades como Madrid. En algunos sitios, ya se está produciendo un incremento insano por falta de oferta adaptada a las nuevas demandas del mercado", asegura Luis Corral, CEO de Foro Consultores. En su opinión, esta situación podría provocar el retraimiento de la demanda.

De hecho, Smerdou considera que muchos promotores han preferido evitar la tentación de subir precios ante el empujón de las ventas "por el miedo a que una subida de precios retraiga la demanda y se deje de vender". No obstante, confía en que de aquí a final de año salga producto nuevo al mercado que permita paliar ese desajuste entre oferta y demanda.

¿Qué pasará con los precios?

De la misma manera que las ventas han vuelto al punto previo a la crisis, también lo han hecho los precios. Eso sí, a una velocidad algo más reducida. Ya antes de la pandemia, las subidas se habían moderado, y los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) así lo constatan. El índice de precios de la vivienda (IPV) se incrementó durante el primer trimestre de 2021 y en términos interanuales un 0,9%.

Este porcentaje supone seis décimas menos que a finales de 2020 y representa la tasa más baja desde el tercer trimestre de 2014, ejercicio en el que arrancó la recuperación inmobiliaria en España. Por tipo de vivienda, la segunda mano se encareció un 0,7% en términos interanuales, frente al 0,4% del cuarto trimestre de 2020, mientras que la obra nueva registró un incremento mucho más ajustado, al pasar del 9,2% en la recta final de 2020 a apenas el 2,3% durante los tres primeros meses de 2021.

Al igual que sucede con las transacciones, son precios de hace 18 meses que se firman ahora

No obstante, al igual que sucede con las transacciones, estamos hablando de precios de operaciones de hace 18 o 24 meses, pero que han sido firmadas ahora ante notario, por lo que no muestran la foto actual. Faltan dos años para que podamos conocer con exactitud lo bien que ha capeado el sector la tormenta pandémica.

Pocos se atreven a sacar la bola de cristal. Y quienes lo hacen, no siempre coinciden. Hace un par de meses, Bankinter aseguraba que los precios de la vivienda en España están sobrevalorados un 6%, incluso más de un 10% en el caso de las zonas 'prime' de las grandes ciudades. La entidad naranja anticipaba un 2021 con un ajuste de apenas un punto —gracias a la extensión de los ERTE y a los bajos costes de financiación—, y del 5% en 2022.

Luis Corral es más optimista. Prevé subidas medias en vivienda nueva de alrededor del 5%, mientras que Gonzalo Bernardos ve incrementos en torno a cinco enteros en la periferia y centro de grandes ciudades en el segundo trimestre de este año, avances que incluso podrían alcanzar los dobles dígitos en 2022. "Doy la crisis inmobiliaria por acabada en compraventa. Y la del alquiler lo hará el año que viene, gracias a que se están adoptando las medidas económicas adecuadas, a diferencia de la crisis anterior", destaca.

Los expertos llevan mucho tiempo insistiendo en que la segunda mano se verá más castigada que la obra nueva, pero lo cierto es que no podremos comprobarlo hasta dentro de dos años.

¿Condenados a vivir de alquiler?

Independientemente de la evolución de los precios, la compra estará reservada a una parte muy concreta de la población. Aquellos que dispongan de ahorros. El resto, como ya venía sucediendo antes de la pandemia, solamente podrá alquilar.

Y, aunque eso no ha cambiado, al menos la pandemia sí ha acelerado la bajada de precios, aliviando los bolsillos y las economías domésticas de miles de familias. La alegría puede durar poco, ya que a la vuelta del verano, con el regreso de los turistas, estudiantes y cientos de trabajadores a las grandes ciudades, muchos expertos aseguran que los precios podrían repuntar.

"Que la tendencia de los precios a la baja continúe en el próximo trimestre dependerá de la ley de la oferta y la demanda y de las preferencias habitacionales de los ciudadanos, que han cambiado a raíz de la pandemia. Hay más personas que antes demandando alquiler, pero la oferta ha descendido y eso influye de forma muy negativa en el mercado", asegura María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

"Al principio, este descenso podría equilibrarse con la gran oleada del paso de los pisos turísticos al mercado residencial que vivimos hace un año. Supuso un gran aumento de oferta del parque residencial, pero todo parece indicar que se reactivará con la vuelta de la actividad turística, sacando del mercado buena parte de la oferta y provocando más reducción". De nuevo, un viaje de ida y vuelta.

Es decir, tras el paréntesis del coronavirus, y de la misma manera que las ventas de casas y los precios retoman la tendencia previa a la pandemia, el alquiler corre el riesgo de volver a tensionarse. Ese escenario será más acusado en Madrid y Barcelona, los dos grandes mercados inmobiliarios por excelencia. Focos en los que, como se puede apreciar en ambos mapas, se han registrado caídas generalizadas de precios en todos sus distritos. Descensos, eso sí, mucho más intensos en la Ciudad Condal.

"La mejora en la evolución de la pandemia, gracias al ritmo de vacunación, se está plasmando en unas perspectivas algo más positivas. El regreso de los universitarios a comienzos del curso o la vuelta a las oficinas, con menores niveles de teletrabajo, podrán suavizar los descensos de precios a corto plazo, así como los incrementos del cierre de este ejercicio. Sería una estabilización del mercado", destacan desde Fotocasa.

Aunque, como advierte Bernardos, "teóricamente, en Barcelona los alquileres deberían subir menos debido a la limitación de precios". Esa situación, en cualquier caso, podría cambiar en cuestión de meses después de que el Gobierno anunciara hace unos días su intención de recurrir ante el Tribunal Constitucional la ley que pone coto a dichas restricciones.

También está por ver cómo se plasman en la futura ley de vivienda las pretensiones de Unidas Podemos y PSOE en materia de alquiler, después de que ambas formaciones hayan acercado en los últimos días sus posiciones sobre su regulación y una vez que los socialistas hayan cedido con la propuesta de congelar las rentas en las zonas tensionadas, quién sabe si con la vista puesta en lo que puede suceder, precisamente, a la vuelta del verano.