En Madrid capital hay 2.500 viviendas nuevas a la venta, solo 50 por menos de 150.000 €

La obra nueva en la capital es un bien escaso. A diferencia de lo que sucedió durante el 'boom', el sector promotor se sitúa actualmente en unos niveles de producción mucho más bajos y sostenibles. Hasta el punto de que prácticamente todo el producto que sale actualmente a la venta es absorbido, lo que, como llevan meses advirtiendo los expertos del sector, está ayudando a sostener los precios en un contexto de crisis como el actual. Pero ¿cuántas viviendas nuevas hay realmente en Madrid capital?, ¿cómo son? Y, lo más importante, ¿cuánto cuestan?

Según datos del Censo Sociedad de Tasación de Vivienda Nueva en la Comunidad de Madrid y su capital elaborado por esta tasadora, en Madrid capital, el número de vivienda nueva disponible para la venta se sitúa actualmente en 2.507 unidades, una cifra, por otro lado, muy similar a la existente en 2014 —2.558 viviendas—, ejercicio en el que el mercado residencial inició su recuperación en las grandes ciudades. Los cuatro distritos de Madrid que concentran mayor volumen de oferta son Vicálvaro, Hortaleza, Barajas y Arganzuela.

Los datos muestran cómo prácticamente el producto que se construye, se vende, ya que, durante el último año, el 'stock' se ha reducido en un 34,2%. Así, 1.304 unidades provienen del 'stock' de 2020, mientras que las 1.203 unidades nuevas restantes se han sumado al mercado en 2021.

En siete meses, si no se iniciaran nuevos proyectos, Madrid se quedaría sin viviendas de obra nueva

La enorme escasez de suelo en la capital ha permitido que el 'stock' de viviendas se haya mantenido relativamente estable, sin sobreoferta en un mercado con una gran demanda, lo que juega a favor de los precios. Según datos de los últimos años del censo de Sociedad de Tasación, en 2014 el 'stock' era de 2.558 viviendas; en 2016, de apenas 448 viviendas; mientras que en 2018 volvió a subir hasta 3.067 viviendas.

Según esta tasadora, si el ritmo de absorción del 'stock' se mantuviera en los niveles actuales, la oferta actual de vivienda nueva a la venta se agotaría en 6,8 meses. Es decir, en apenas siete meses, si no se iniciaran nuevos proyectos de obra nueva en la capital, Madrid se quedaría sin viviendas de obra nueva a la venta.

Si ampliamos el foco a toda la Comunidad de Madrid —incluyendo la capital—, Sociedad de Tasación ha detectado un total de 516 promociones de obra nueva en marcha, que suman un total de 25.988 viviendas promovidas, pero con un 'stock' disponible —es decir, las viviendas aún por vender— de apenas 4.465 unidades, cifra que supone un descenso del 40,3% en comparación con 2020. De esa cantidad, 2.368 unidades ya constaban en el censo de la edición de 2020, a las que se han sumado otras 2.097 nuevas unidades.

En el caso de la Comunidad de Madrid, si los ritmos de absorción actuales se mantienen, la oferta de vivienda nueva podría agotarse en 5,9 meses, frente a los 8,6 meses de 2020, lo que vuelve a poner de manifiesto el enorme apetito comprador existente, si bien, en el caso de la comunidad resulta llamativo que, a pesar de que los ritmos de absorción son elevados, ha cambiado ligeramente la composición del 'stock' de vivienda en comparación con hace un año, con un aumento de la oferta de inmuebles terminados, es decir, ya no se vende todo sobre plano, y a la entrega de llaves aún quedan unidades por vender. Así, este tipo de viviendas ha pasado de representar el 4,7% el año pasado en la Comunidad de Madrid hasta situarse en un 8% en 2021.

TE PUEDE INTERESAR

El efecto colateral del covid: escasez de obra nueva dentro de dos años

E. Sanz

Otra firma, Colliers International ya había detectado esta situación en su informe sobre el sector residencial a finales de 2020 y asignaba una cifra de absorción en Madrid superior al 80%, pero sin alcanzar el 100%, lo que indica que la demanda no llega a cubrir la oferta, por lo que el 'stock' se incrementa.

Fuera de Madrid capital, las promociones se encuentran en Alcalá de Henares, Alcobendas, Alcorcón, Arganda del Rey, Aranjuez, Boadilla, Collado Villalba, Coslada, Fuenlabrada, Getafe, Las Rozas, Leganés, Majadahonda, Móstoles, Parla, Pozuelo, Rivas-Vaciamadrid, Torrejón y Valdemoro.

En el caso de la Comunidad de Madrid, con una mayor disponibilidad de suelo que en la capital, los datos respecto a ejercicios anteriores sí muestran diferencias. Así, por ejemplo, en 2014 el 'stock' se situaba en 8.898 unidades, casi el doble que actualmente, una cifra que sí mostraba el exceso de viviendas construidas durante la época del 'boom' y las dificultades para su absorción. En 2016, la cifra se redujo drásticamente hasta 1.911 unidades, mientras que en 2018, con la reactivación de la construcción, el 'stock' volvió a subir hasta 6.319 unidades.

¿Cuánto cuestan?

Por tramos de precio, en el caso de Madrid capital, la oferta de vivienda disponible se concentra por encima del medio millón de euros (37,1%), tras un incremento de 10,5 puntos. Es decir, aumenta el porcentaje de viviendas más caras, que suman un total de 930 unidades, frente a apenas 50 viviendas por debajo de 150.000 euros. También buena parte del grueso de las viviendas a la venta se concentran en el tramo de 150.000 euros a 300.000 (el 36,1% del total), seguidas de las de 300.000 a 500.000 (24,7%).

Las viviendas de menos de 150.000 euros son las más escasas, apenas representan el 2% del total

Las viviendas de menos de 150.000 euros son las más escasas, ya que apenas representan el 2% del total —50 unidades—, si bien se ha detectado un ligero repunte de la oferta por debajo de esos precios, a diferencia de lo que ha sucedido en la comunidad donde el 'stock' disponible se concentra en tramos de 150.000 euros a 300.000 (41,6%), seguidas de las de 300.000 a 500.000 (26,2%) y las que superan el medio millón (28,2%).

Destaca especialmente la evolución de la oferta disponible de este último tramo, tras un incremento de 8,6 puntos porcentuales en un año. Es decir, al igual que ha sucedido en la capital, en el último año ha aumentado el número de viviendas más caras, mientras que el segmento por un importe inferior a los 150.000 se queda en un 4%, tras un descenso de 2,9 puntos en apenas 12 meses.

¿Cómo son las viviendas?

Dentro de la Comunidad de Madrid, la superficie media construida de estas viviendas ofertadas se sitúa en 130 metros cuadrados. El 'stock' ha aumentado durante el último año en 2,3 puntos porcentuales en el tramo de más de 150 metros cuadrados, hasta alcanzar el 23,9% del total; y 1,8 puntos en las viviendas de 70 a 100 metros cuadrados, hasta el 24,1%.

La evolución al alza en ambos casos contrasta con la experimentada en el caso de las viviendas de 100 a 150 metros cuadrados, que han registrado un descenso de 1,9 puntos hasta el 44,1%; y en las de menos de 70 metros, con una reducción de 2,1 puntos hasta el 8%.

Una tendencia similar a la evolución en la capital, con incrementos de la oferta disponible en los tramos de más de 150 metros cuadrados (+2,3 puntos porcentuales), 70 a 100 metros (+1,9) y de menos de 70 metros (+ 0,6), hasta situarse en un 19,1%, 24,3% y 10,3%, respectivamente. Por el contrario, se ha registrado un descenso de 4,8 puntos en las viviendas con un tramo de 100 a 150 metros, hasta el 46,3% del total.

La composición actual del 'stock' se completa con un 39,3% de vivienda sin iniciar y un 52,7% de vivienda en construcción. De esta forma, se observa cómo la disponibilidad de vivienda sin iniciar se ha reducido 9,7 puntos porcentuales durante el último año, mientras aquella que está en construcción ha subido en 6,4 puntos.

Por el contrario, la composición del 'stock' de vivienda en Madrid capital es diferente: la vivienda en construcción representa el mayor porcentaje, con un 48,5% del total tras un aumento de 12 puntos porcentuales en apenas un año; frente a la vivienda sin iniciar, con un 44,6%, tras una reducción de 14,5 puntos. El 'stock' de vivienda nueva representa el 6,9%, tras un aumento de 2,5 puntos en un año.

Para la elaboración de este censo, Sociedad de Tasación ha analizado todas las promociones de uso residencial —sin iniciar, en construcción y terminadas con fecha de finalización de la edificación posterior al 1 de enero de 2016—, tanto de vivienda libre como protegida, de uso unifamiliar y plurifamiliar, comercializadas por cualquier operador, pendientes de primera ocupación —incluyendo viviendas de segunda transmisión para adjudicados por entidad financiera si la vivienda no ha sido previamente ocupada— y viviendas en alquiler con opción a compra, quedando excluidas el resto.