INFORME SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO

¿Fin de la fiesta? Bankinter fija el final de la subida de los precios de la vivienda en 2019

Las oportunidades de compra se van agotando y el potencial alcista es ya más limitado, una vez que los precios en áreas 'premium' han alcanzado máximos precrisis

Foto: Urbanizaciones en Valdebebas.
Urbanizaciones en Valdebebas.

Fue bonito mientras duró. En 2015, los precios de la vivienda subieron por primera vez desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y, los avances pueden tener los días contados, al menos en las ubicaciones más demandadas y calientes del mercado y a los ritmos actuales, con subidas en determinadas localizaciones por encima de los dos dígitos.

La debilidad de la demanda, con unos salarios que no han subido al ritmo de los precios de las casas, y la creación de puestos de trabajo con una alta temporalidad, unidas al endurecimiento en las condiciones de financiación –ya sea por la subida de los tipos de interés como por el aumento de los diferenciales de las hipotecas–, hacen prever a Bankinter un parón en los incrementos de los precios a partir de 2019.

En su último informe sobre el mercado inmobiliario, la entidad prevé un incremento de los precios del 3%-4% durante 2017 y 2018 debido a la escasez de oferta y el auge del alquiler en las áreas más consolidadas; sin embargo, considera "que las oportunidades de compra se van agotando y el potencial alcista de los precios es ya más limitado, una vez que los precios en áreas 'premium' han alcanzado máximos precrisis y los ratios de esfuerzo financiero vuelven a crecer".

Es decir, la entidad estima que los precios seguirán subiendo en las áreas más consolidadas de las grandes ciudades a corto plazo pero, en dos años, se moderará la intensidad. "En estas zonas, el ciclo expansivo ya está muy avanzado. Estimamos que tres cuartas partes del proceso de subida de precios ya se ha completado y quedaría por materializarse el esprint final de precios y demanda", apuntan.

Este año puede ser una de las últimas oportunidades de compra para poder adquirir viviendas a precios aceptables

"Estamos asistiendo a una evolución muy desigual de los precios con áreas donde se están viendo crecimientos de los precios de dos dígitos. El problema es que los salarios no están subiendo en la misma medida y, aunque la creación de empleo es muy positiva, nos encontramos ante una elevada temporalidad de los mismos", asegura a El Confidencial Jesús Amador, uno de los analistas del documento. A esto se suman, en su opinión, unos costes de financiación más caros en el futuro, "con un previsible endurecimiento de la política monetaria por parte del BCE y una subida de los tipos de interés, que sacarán al euríbor de terreno negativo".

Además, el esfuerzo financiero que debe realizar una familia a la hora de comprar casa vuelve a aumentar. "En la actualidad se necesita toda la renta disponible de 6,6 años para poder pagar una vivienda frente a los 6,2 años de hace tres años. Si esa tasa de esfuerzo se sitúa por encima de 7, sería un indicador claro de alarma", apunta este experto, quien rechaza, no obstante, que nos encontremos una situación de precios similar a la del pasado 'boom' inmobiliario, "porque a diferencia de entonces, tenemos unas entidades saneadas, no se conceden hipotecas al 100% y contamos con mayores niveles de prudencia".

De cara a 2017 y 2018, Bankinter detecta cómo la combinación de una escasez de oferta y el incremento de las ventas de vivienda continuará presionando al alza los precios, con subidas consolidadas en las principales ciudades. "Madrid y Barcelona están registrando incrementos de precios interanuales de 4% y 7,7% respectivamente y acumulan ya ocho trimestres consecutivos de subida, acentuando la desigualdad de precios en el mercado residencial. Así, mientras que los precios medios continúan ajustándose a la baja de forma leve en tasa interanual en ciudades como Bilbao (-2,9%) y Sevilla (-4,1%), los precios en las zonas 'premium' de Madrid y Barcelona han llegado a superar los máximos anteriores a la crisis (hasta 16.000 euros el metro cuadrado en viviendas de lujo en el barrio de Salamanca).

Asimismo, se han registrado aumentos superiores al 25% en el precio de la vivienda nueva en barrios como Las Tablas (según datos de Urban Data Analytics), donde se combina una clara limitación de nueva oferta (escasez de suelo y parálisis de la Operación Chamartín) con una demanda elevada y solvente atraída por las sedes de grandes empresas ubicadas allí".

A pesar de la debilidad de la demanda, jugarán a su favor unas perspectivas económicas y de creación de empleo positivas para los dos próximos años, así como el hecho de que la inversión inmobiliaria siga siendo uno de los escasos activos capaces de generar rentabilidades superiores a la inflación.

Promociones en Arroyo del Fresno.
Promociones en Arroyo del Fresno.

Auge de la promoción residencial

Esta contención de los precios irá de la mano, según Bankinter, de una reactivación de la promoción residencial que marcará un punto inflexión en 2017. "Los datos definitivos mostrarán que el número de viviendas terminadas a lo largo de 2016 se situará en el entorno de 40.000 unidades, lo que supone un nuevo mínimo histórico. El leve aumento en la construcción de viviendas que preveíamos no se ha producido. Sin embargo, consideramos que la reactivación de la promoción residencial es un desenlace prácticamente inevitable a lo largo de 2017 por los siguientes condicionantes de oferta y demanda", señala.

En este sentido, la entidad prevé una reducción progresiva del 'stock' de vivienda nueva, hasta caer por debajo del medio millón de unidades sin vender en los próximos 12-18 meses. "Si tenemos en cuenta que algunas de estas viviendas corresponden a promociones construidas durante la burbuja inmobiliaria y son prácticamente imposibles de vender, un 'stock' inferior a 500.000 viviendas será un incentivo para volver a promover".

Por otro lado, se ha observado en los dos últimos años un fuerte crecimiento en los visados de obra nueva. Los visados de obra presentados en los colegios de aparejadores para construcción de vivienda cerraron 2015 con un repunte del 38% y han aumentado un 33% hasta octubre de 2016, lo que nos daría una proyección cercana a 65.000 visados de obra nueva para construcción de vivienda en 2016. Esta cifra sería el mejor dato desde 2011 y tendrá una repercusión positiva en la construcción y la oferta de vivienda durante 2017 y 2018. Además, el crecimiento de la inversión en construcción en un año de fuerte caída de la licitación de obra civil es otro indicador favorable para la promoción residencial".

Se frena la subida de los alquileres

Bankinter también observa una moderación en los incrementos de los precios de los alquileres, disparados en los dos últimos años. 

"Según Urban Data Analytics, la subida de las rentas en Barcelona supera el 20% en distritos como Sant Andreu y Sants Montjuic y alcanza el 15% en barrios como Gràcia, donde los precios sufrieron un ajuste leve durante la crisis. Esta subida de los alquileres seguirá consolidándose en los distritos centrales de las grandes ciudades por el auge de los pisos turísticos explotados a través de plataformas como Airbnb".

Para Bankinter, la elevada rentabilidad de estos arrendamientos ya está generando un incremento de las rentas en distritos más céntricos tanto en Madrid (Retiro +17,3%; Centro +14%) como en Barcelona (Eixample +19,8%; Ciutat Vella +12,8%).

"En nuestra opinión, estos incrementos de doble dígito derivados de la escasez de oferta y el 'boom' del alquiler turístico no perdurarán en el largo plazo ni se extenderán al conjunto de un mercado, especialmente si una nueva regulación limita el número de pisos turísticos en alquiler por propietario".

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