VALDEBEBAS, POZUELO, BOADILLA... LOS PUNTOS CALIENTES

El suelo se dispara, ¿estamos ante pequeñas burbujas inmobiliarias en Madrid?

¿La historia se repite?, ¿estamos asistiendo a la gestación de una nueva burbuja inmobiliaria, si no a escala nacional, al menos sí en determinados puntos de la geografía?

Foto: Estas son las zonas calientes del precio del suelo en Madrid. (Brenda Valverde)
Estas son las zonas calientes del precio del suelo en Madrid. (Brenda Valverde)

El precio del suelo se dispara, la vivienda vuelve a subir, la locura por comprar se desata en algunas zonas y en determinadas promociones... ¿La historia se repite?, ¿estamos asistiendo a la gestación de una nueva burbuja inmobiliaria, si no a escala nacional, al menos sí en determinados puntos de la geografía española, como parece estar sucediendo en algunos barrios de Madrid? La respuesta, por el momento, parece unánime: aún no.

El suelo finalista, es decir, listo para construir, se agota y, en toda España apenas queda para constuir 1,5 millones de viviendas, suficiente para abastecer el mercado durante los próximos 8,6 años. En Madrid, sin embargo, se agotaría en poco más de 6 años, según el último informe de la tasadora Tinsa, en el que detecta una preocupante escasez de este tipo de suelo en las zonas de expansión al norte de Madrid y algunos puntos concretos de su corona metropolitana, como Pozuelo, Villanueva de la Cañada, Coslada o Rivas. En alguna de estas zonas, tal y como advierten desde esta firma, en 12-24 meses, no habrá suelo finalista para construir. Una situación que, sin duda, ha provocado fuertes subidas del precio del suelo en determinadas ubicaciones. Subidas que sí preocupan al sector.

De lo que no hay duda es de que, en apenas dos años, ha pasado de ser el activo más tóxico y repudiado del mercado inmobiliario a convertirse de nuevo en un activo que cotiza al alza, especialmente en aquellas zonas donde no solo es escaso sino donde el apetito por comprar casa se ha vuelto, prácticamente, voraz. Pero ¿dónde han comenzado a saltar las primeras señales de alerta?

Valdebebas

El gran desarrollo inmobiliario al norte de Madrid, que arrancó en plena crisis y ha sido víctima de numerosos reveses judiciales, se ha convertido, a ojos del sector residencial, en un claro ejemplo de hasta qué punto el suelo vuelve a ser un activo muy codiciado y, por qué no decirlo, peligroso.

"Sin duda, es una de las zonas donde los precios del suelo han crecido de manera importante. En 2014, estaban en una banda entre 750-900 euros el metro cuadrado edificable, mientras que en la actualidad ya se han realizado operaciones por encima de los 1.200-1.300 euros, y la percepción del mercado es que ya no se vende por debajo de los 1.400", explica a El Confidencial Vicente Quintanilla, director del departamento de Inversión y Suelo de Foro Consultores. Según este experto, "esto supone una tensión importante en los precios y la obra nueva, que en algunas promociones ya se vende en 3.000 euros el metro cuadrado construido".

Foto: Valdebebas.
Foto: Valdebebas.

Según datos de esta compañía, a finales de 2014, los precios de la vivienda libre en Valdebebas se movían en torno a los 2.500 euros el metro cuadrado, y en la actualidad, de media, están en 2.632, con producto puntual a 3.000. Es decir, estaríamos hablando de un incremento de precios del suelo cercano al 50% y del 5% en la vivienda. Si bien, respecto a esos 3.000 euros, la subida de precios ya se situaría en el 20%.

La siguiente tabla elaborada por el portal de subastas inmobilairias Addmeet muestra a qué precio se puede vender una vivienda en función del precio que se ha pagado por el suelo. La tabla incluye el margen o beneficio del promotor, en este caso un 20%, así como los costes de construcción, que se han estimado, en todos los casos, en 800 euros el metro cuadrado. Así, por ejemplo, para un precio de suelo de 1.300 euros el metro cuadrado, como el que se maneja en Valdebebas, podrían venderse viviendas a 2.625 euros el metro cuadrado.

Para vender a 3.000 euros el metro cuadrado en esa zona, el mercado aún podría soportar subidas del suelo hasta 1.600 euros el metro cuadrado, precio por debajo del cual, tal y como aseguran diversas fuentes a El Confidencial, no están dispuestos a vender algunos de los grandes propietarios. Es decir, comprando a esos precios, podrían venderse pisos a 3.000 euros sin que se viera comprometido el margen promotor. Pero ¿y si la demanda o no puede o no está dispuesta a pagar esos precios en Valdebebeas? Ahí es donde radicaría el peligro de comprar a esos precios.

"El suelo se ha disparado en los dos últimos años, pero aún queda recorrido para que los precios empiecen a ser preocupantes"

"No cabe duda de que los precios han crecido exponencialmente en los dos últimos años, pero aún queda mucho recorrido para que los precios de repercusión empiecen a ser preocupantes. No creo que estemos en precios de burbuja, ni siquiera en las zonas donde más apetito hay por el suelo", asegura a El Confidencial Pablo Méndez, director nacional de Inversiones de la consultora Aguirre Newman. "Si en Valdebebas estamos en 1.200-1.300 euros el metro cuadrado, aún queda un recorrido al alza del 30% o incluso del 40% para llegar a los 1.800-2.000 euros el metro cuadrado, que podríamos fijar como límite al alza".

Opinión que comparte Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE. "Es cierto que en Madrid y Barcelona, en los últimos años, los precios se han disparado más de un 30%, pero creo que en los niveles de precios actuales ya no queda mucho recorrido al alza. El poder adquisitivo de la familia media que quiere comprar o cambiar de casa es el que es, y no va a permitir incrementos muy fuertes en los precios de la vivienda, al menos a corto plazo. Para este año, no veo un gran incremento de precios como ha sucedido en los dos últimos años, ya que, hoy en día, la demanda no puede soportar niveles más altos de los precios", añade.

Según Población, "para que en Valdebebas pueda comprarse suelo a 1.600 euros el metro cuadrado y vender las viviendas por 3.100 o 3.300 euros el metro cuadrado, primero debería venderse todo lo que actualmente hay en construcción. Es decir, si alguien compra a esos precios, lo haría en base a unas expectativas de incrementos de precios que no se materializarían hasta dentro de tres o cuatro años".

Y es precisamente ahí donde radica el gran peligro del sector. En si, tal y como sucedió en los años previos a la crisis, los inversores empiezan a comprar el suelo al alza, descontando futuras subidas del precio de la vivienda. "Lo peligroso sería entrar en la misma dinámica de precios que vivimos en el pasado, cuando los precios de venta del suelo se fijaban en base a unas expectativas de precios de la vivienda, promoviendo la especulación", apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) y España (APCE) y presidente de Vía Célere. No obstante, descarta la existencia localizada de estas pequeñas burbujas inmobiliarias. "Todavía no. La situación empresarial de muchas compañías aún sigue siendo de debilidad, y sigue habiendo importantes restricciones de acceso al crédito para muchas de ellas. No hay barra libre como sí hubo en el pasado", añade.

En la misma línea se pronuncia Pablo Méndez. "Existe una gran diferencia respecto a la última burbuja inmobiliaria. Entonces se dispararon los precios de todos los suelos, los buenos y los malos, y en todas las zonas geográficas. Y fue posible porque todo aquello estuvo acompañado por una financiación al 100%, lo que provocó que se dispararan los precios de manera generalizada".

Pozuelo, Aravaca...

Gómez-Pintado recuerda cómo "las mayores subidas de precios se están concentrando donde más demanda de vivienda se ha generado en los dos últimos años, y estas zonas son el norte de la capital, donde la escasez de suelo se ha visto agravada por la paralización urbanística, ya sea a través de sentencias o de decisiones políticas",.

Otro de los mercados donde el precio también se ha tensionado al alza es el municipio de Pozuelo de Alarcón, donde Sareb vendió suelos por alrededor de 1.000 euros el metro cuadrado. "El problema", señala Vicente Quintanilla, "es que las bolsas de suelo existentes necesitan inversión en grandes obras de infraestructuras como el colector".

"El precio del suelo en Aravaca ha pasado de 1.200 euros el metro cuadrado en 2014, a alrededor de 2.000 en la actualidad"

Precisamente, la oferta de suelo en Pozuelo está totalmente parada, y las familias que necesitan casa se han dirigido hacia otros mercados, como el de Boadilla del Monte, una alternativa más económica. Según los datos que maneja Foro Consultores, la brecha de precios es muy significativa. "Para que nos hagamos una idea, una vivienda unifamiliar o un chalé en Boadilla puede costar de media unos 450.000 euros frente a los 700.000 euros o el millón de euros que puede alcanzar en Pozuelo.

Los escasos y codiciados solares en venta también han registrado fuertes incrementos de precios en los últimos años. "En el Camino del Barrial, en Aravaca, los precios de suelo han pasado de 1.200 euros en 2014, a alrededor de 2.000 en la actualidad. Y no hay suelo disponible para viviendas", apunta Quintanilla. A esos precios, y según la primera tabla, estaríamos hablando de precios de la vivienda en torno a 3.500-3.600 euros el metro cuadrado, si bien el precio medio de venta de viviendas en la zona se sitúa en 4.100 euros el metro cuadrado, lo que da idea del potencial de incremento de precios.

Boadilla del Monte, en plena ebullición

Es otro de los mercados que han experimentado un gran auge en los dos últimos años. Y no por la escasez de suelo, sino por el fuerte empuje de la demanda que, como se ha apuntado, no encontraba vivienda en Pozuelo de Alarcón.

"Para unifamiliares, los precios han pasado de 400-500 euros en 2014 a 800-900 euros en 2016, apuntan desde Foro Consultores. Aunque estos precios pueden resultar aparentemente más baratos, al tratarse de viviendas de grandes dimensiones y con parcela, el precio final de la vivienda suele resultar mucho más elevado. "Para la vivienda colectiva o en altura, en 2014 se pagaban unos 750 euros el metro cuadrado en 2014. Dos años más tarde, y dependiendo de la ubicación de la parcela, el precio puede rondar los 1.000/1.200", asegura Quintanilla.

Solar en Méndez Álvaro de Vía Célere.
Solar en Méndez Álvaro de Vía Célere.

Euforia en Méndez Álvaro y sube El Cañaveral

En pleno centro de la capital, donde el suelo también brilla por su ausencia, el precio de los terrenos ha subido sustancialmente. En 2014, se pagaba en torno a 1.000 euros, y la última operación, el solar que Adif y Renfe vendieron a Vía Célere, ronda los 1.900 euros el metro cuadrado, aproximadamente. Las viviendas saldrán a la venta en torno a 3.600 euros el metro cuadrado y los potenciales compradores han mostrado un enorme interés por las futuras 150 viviendas. Si extrapolásemos los datos de la tabla superior, tendríamos que, comprando a ese precio, podrían venderse las viviendas a 3.375 euros el metro cuadrado.

Este calentón de los precios del suelo no es exclusivo de la zona norte de Madrid (a todas estas zonas habría que sumar otras como La Moraleja o Valdemarín donde no queda suelo). También en zonas donde, aparentemente, el precio del suelo es más asequible y la vivienda más barata, se han observado en los últimos meses importantes incrementos.

Es el caso de El Cañaveral, en el este de Madrid, donde "en verano de 2016 los precios del suelo se movían en 360-370 euros el metro cuadrado y ahora ya se piden 450-550 euros. En 2014 no había prácticamente operaciones en esta zona, y es ahora cuando empieza a tirar de nuevo", apunta Vicente Quintanilla. Unos precios que, tal y como apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, "son los que se veían en barrios ya consolidados como el Ensanche de Vallecas".

Viviendas más caras en un futuro

Obviamente, estas subidas del precio del suelo tienen un impacto directo en el precio final de las viviendas, lo que supondrá un encarecimiento. "Existen una serie de gastos fijos asociados a la construcción de viviendas, mientras que el más variable es el coste del suelo. Normalmente, la materia prima suele ser un tercio del precio final de la vivienda, pero en algunas zonas el porcentaje llega al 50%", apunta Pablo Méndez, quien asegura que, inevitablemente, este encarecimiento del suelo acabará trasladándose al precio de la vivienda. "Sin duda, veo subidas de precios en estas zonas de dos dígitos".

Todos estos expertos lamentan, por último, que durante toda la crisis no se haya llegado a un acuerdo para la gestión del suelo, lo que ha derivado en una importante escasez de suelo y en la inevitable subida de precios. De ahí que aboguen por una mayor agilidad urbanística, especialmente donde esta escasez está derivando en un estrangulamiento del mercado.

Vivienda
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