Paro y 'stock', las incómodas chinas en el zapato de la recuperación inmobiliaria

El calvario inmobiliario ha llegado, oficialmente, a su fin. Así lo constataba ayer el Banco de España en suinforme anual de 2014. Un documento que viene a confirmar lo que buena parte del sector lleva gritando a los cuatro vientos –aunque desde la prudencia–desde hace varios meses: la recuperación inmobiliaria es un hecho.

Los datos parecen apuntar en esta dirección: aumentan las ventas de casas, la concesión de hipotecas, empiezan a construirse viviendas y los precios han dejado de caer para comenzar a subir suavemente en algunas zonas.Sin embargo, existen todavía incómodas piedrasen el camino de este incipiente despegue de las que depende, en gran medida, que la deseada recuperación se consolide o se quede totalmente estancada.

Piedras con nombres y apellidos sobre las que el Banco de España y el sector en su conjunto siguen manifestando abiertamente su preocupación: la debilidad de la demanda y el importantestockde viviendas sin vender que sigue repartido, de manera muy heterogénea, a lo largo yancho de la geografía española.

"A pesar de la fuertecorrección de precios, estos no tienen suficiente influencia en la recuperación del mercado inmobiliario", señalaban recientemente desde laAsociación Española de Análisis de Valor (AEV), que reúne a las principales tasadoras de España. "El sector de la vivienda obedece, sobre todo, a razones estructurales, como la demografía, el empleo estable o la financiación, muy afectadaspor la creciente desigualdad social", señalaban.

1.- Elevada tasa de paro. Con la crisis se ha generado una importante demanda embalsada que, tras el ajuste de precios, se ha lanzado a la compra. Sin embargo, las cifras de desempleo siguen siendo muy elevadas y el ajuste salarial ha pasado factura a los bolsillos de buena parte de la demanda que, ante la imposibilidad de comprar una casa,se havisto empujadahacia el alquiler o a volver al hogar paterno. El último informe inmobiliario de Bankinter señalaba que la tasa de paro en Españacontinuará siendo superior al 20% durante los dospróximos años, lo que hará que el número de familias con rentadisponible suficiente para afrontar la compra de una vivienda no seincremente de forma significativa.

Bankinter estima que el paro continuará siendo superior al 20% durante los dos próximos años

Fondos de inversión y promotores están descontando en sus operaciones este escenario. Madrid es un claro ejemplo.Las compras de suelo se están centrando en el norte de la capital, donde el poder adquisitivo y solvencia de la demanda es mayor. Por el contrario, en el surapenas se están cerrando operaciones porque reconocen que la demanda en esas zonas, aunque quiera adquirir una casa,no tiene capacidad económica para comprar a los precios a los que saldríanal mercado.

2.- España envejece a pasos agigantados.Desde el año 2012, la creación de nuevos hogares se ha colapsado. Apenas 60.000 hogares anuales nuevosy restando, según datos de CatalunyaCaixa.Un colapso que, inevitablemente,tendrá un fuerte impacto sobre el mercado residencial, cuya recuperación nodepende sólo del ajuste de precios ni del regreso de la financiación. Para que despegue es necesario que alguien compre las viviendas que se construyen. En el gráfico se muestra la evoluciónde la creación neta de hogares hasta 2022,y no invita al optimismo.

A pesar de ello, promotores, fondos y entidades financieras hacen sus cuentas. BBVA, por ejemplo, estima que para 2016 se podrían iniciar 200.000 viviendas anuales,calcula quese podrían llegar a vender 450.000 casasy que las entidades concederán en torno 40.000 millones de euros anuales en nuevo crédito hipotecario.

3.- Elevado número de viviendas sin vender. El elevado stocky el suelo han sido, durante toda la crisis, los grandes quebraderos de cabeza del sector. Apesar de que no existen estadísticasoficiales y exhaustivas que cuantifiquen el número exacto y la ubicación de las viviendas que hay actualmente sin vender en España, algunas entidades comoBBVA calculan que existen450.000 unidades y de ellas, un 30% –unas 150.000–asegura que nunca se venderán puesto que se encuentran en mercados complejos, mientras que las 300.000 unidades restantes se acabarán absorbiendo y en 2016 dejarán de ser un problema.

BBVA y Bankinter calculan que hay entre 100.000 y 135.000 viviendas en España que son invendibles

Estas cifras coinciden con los cálculos de otro banco, Bankinter,que estima que en España hay algo más de 100.000 viviendas "que se concentran en promociones 'poco deseables', ubicadas en zonas muy alejadas de las ciudades, que probablemente sólo podrán ser comercializadas en el largo plazo a precios de derribo, aunque algunas ni siquiera encontrarán un comprador por mucho que se rebajen sus precios.

Y esto, sin duda, provocará y, de hecho, está ya lo está haciendo, un comportamiento muy heterogéneo del mercado, de tal manera que aquellas zonas conmayor concentración de stockes donde la recuperación es mas lenta o aún no ha llegado.Madrid, por ejemplo, es uno de los pocos mercados donde los precios han comenzado a repuntar –no de manera generalizada, pero sí en algunas zonas–y esto se explica por la práctica desaparición del stock de viviendas.

De hecho, el centro de Madrid se está quedando sin suelo para construir viviendas nuevas. Dentro de la M-30 apenas hay entre 350.000 y 400.000 metros cuadrados de suelo finalista y semifinalista, es decir, suelo listo o casi listo para ser edificado, según datos recientes de la consultora Knight Frank.Esto equivale a unos dos millones de metros cuadrados de suelo edificable donde se podrán levantar unas 3.000 viviendas –a una media de 110 metros cuadrados por casa– que, ante la inminente recuperación inmobiliaria y a un ritmo de unas 3.500 vendidas anualmente, serán totalmente absorbidas en el plazo de 5-6 años.

Así,por ejemplo, los expertos coinciden en señalar que la recuperacióncomenzará a producirse en las grandes ciudades y en las áreas más ligadas a la demanda de no residentes, mientras que, porel contrario, en otras zonas de Españani el stock ni el suelo se va a vender hoy ni tampoco en 15 años.

4.- Falta de financiación. El repunte de la concesión de hipotecas es evidente, si bien partíamos de mínimos históricos. No obstante, la banca ha aprendido la lección y mantiene unos niveles de exigencia muy elevados paraquien necesita un crédito para comprar casa. Y el crédito nomejorará hasta que no lo haga eltipo de empleo que se está creando y repunte la capacidad adquisitiva. El último dato delBanco de España,de diciembre de 2014, muestra cómolas familias españolas necesitanel salario bruto anual familiar de 6,4 años para pagar el precio total de una casa. El consenso de expertos señala los 4-4,5 años de salario bruto anual como un nivel de equilibrio, por lo que deberíaproducirse una mejora de los salarios o una caída adicional de los precios de la vivienda.