El suelo para construir viviendas nuevas en Madrid capital se agotará en 5 años

El centro de Madrid se queda sin suelo para construir viviendas nuevas. Dentro de la M-30apenas hay entre 350.000 y 400.000 metros cuadrados de suelo finalista y semifinalista, es decir, suelo listo o casi listo para ser edificado.Esto equivale a unos dos millones de metros cuadrados de suelo edificable donde se podrán levantarunas 3.000 viviendas –a una media de 110 metros cuadrados por casa–que, ante la inminente recuperación inmobiliariay a un ritmo de unas 3.500 vendidas anualmente,serán totalmente absorbidas agotado en el plazo de 5-6 años.

Así de rotundos y contundentes son los datos del informe de Obra Nueva Residencial, elaborado por la consultora Knight Frank. Una escasez de producto que, en un momento en el que la promoción y la actividad constructoraempiezan a recuperar el pulso, ha comenzado a provocar elrecalentamiento de precios en las mejores y más codiciadas ubicaciones.

Existen zonas en Madrid capital donde el suelo prácticamente se ha agotado, como en Carabanchel, Sanchinarro o Barajas frente abarrios como el de Valdebebas oArroyofresno –dos de los desarrollos más activos en cuanto a promoción se refiere–, donde la superficiepara promover viviendas nuevas es mucho mayor.

La escasez de suelo ha incidido directamente en los precios. Así por ejemplo, dentro de la M-30 se registran los valores medios de repercusión –que resultan de dividir el valor total del suelo por la superficie total construida o construible de un inmueble–más elevados. Dentro de la M-30, donde la falta de terrenos sobre los que construir es menor, los precios de repercusión oscilan entre 1.600 y 1.800 euros,en Arroyofresnoy Sanchinarro la media se sitúa en1.600 y 1.500 euros, respectivamente, frente a los 850 de Carabanchel o los 800 de Barajas y los o 700 deVallecas.

"Obviamente, se han cerrado operaciones más caras. Esto simplemente es una media", reconoce ErnestoTarazona, socio y director residencial y de suelo de Knight Frank. Así, por ejemplo, en el famoso solar de Defensa de Raimundo Fernández-Villaverde,el precio de repercusión superó ligeramente los 2.000 euros por metro cuadrado, mientras que por el solar del Ministerio del Interior de Padre Damián, 52 podrían pagarse más de 2.500 según calculanlos expertos consultados por el El Confidencial.

Son muchas ya las voces del sector que apuntan hacia esterecalentamiento de los precios en determinados puntos de la capital, como el centro y el noroeste, donde los inversores han mostrado un enorme interés. "Enel sur de Madrid, todavía no por la sobreoferta y porque la demanda todavía cree que los precios aún no han terminado de ajustarse, pero en breve, también veremos este calentamiento", apunta Tarazona.

Las cooperativas, en su opinión, seguirán siendo los actores más activos y competitivos en las compras de suelo en Madrid, al contar con unos márgenes muy inferiores respecto a los promotores o a los fondos de inversión que se asocian con partnerslocales para invertir.

La inversión residencial resurge de sus cenizas

Madrid sigue siendo la plaza más importante para invertir en residencial. "Está Madrid y luego el resto de España. Y será precisamente la capital la que tirará del mercado residencial español", reconoceAlberto Prieto, director general de Knight Frank en España.

El año pasado fue un ejercicio récord para la inversión residencial, con 740millones de euros invertidos frente a los 240 millones de 2013, un200% más. Y sólo en el primer trimestre de 2015, la inversión asciende a 200 millones.En términos de superficie, se transaccionaron más de 280.000 metros cuadrados.Y las previsiones para 2015 son igualmente buenas.

"Los inversores continúan con la apuesta de comprar en el centro de la ciudad, principalmente edificios en rehabilitación o solares que requieren una gestión activa,pero siempre con una excelente ubicación. Tan sólo el 5% del volumen de inversión pertenece a operaciones realizadas fuera del perímetro de la M-30", apunta Tarazona. “De cara a este ejercicio, esperamos de nuevo importantes volúmenes de inversión en activos bien ubicados con retornos atractivos a medio y largo plazo”.

Falta de vivienda nueva a la venta

A la escasez de suelo donde construir nuevas viviendas se ha sumado la parálisis de la construcción desde que estalló la crisis, lo que se ha traducido también en la falta de producto. En el último trimestre de 2014 apenas había 3.500 unidades a la venta en Madrid capital, de las cuales, solamente 1.200–el 36% del total–, se encontraban dentro de la M-30, concentrándose el 64% de la oferta entre la M-40 y la M-30.

Y, ante la evidente recuperación de las ventas –1.929 unidades de obra nueva vendidas en Madrid capital en 2014 frente a las 1.433 en 2013, un 34% más–, los expertos señalan la necesidad de construir nuevo producto para atender a una demanda cada vez más solvente que, tras la apertura del grifo de la financiación, vuelve a tener apetito comprador y vuelve a estar en disposición de comprar. "La demanda se ha reactivado porque percibe que los precios ya han llegado al final del ajuste y que comienzan de nuevo a repuntar”, apunta Ernesto Tarazona.

El comportamiento de los precios en Madrid avala esta afirmación, ya que en los distritos más céntricos ya se registran variacionespositivas. En el distrito Centro el repunte ha sido de un 3%, mientras que en zonas como Salamanca, Retiro y Chamberí se sitúa en el 2%. Si bien, han caído un 5% en Arganzuela, un 3% en Chamartín y un 2% en Tetuán.

Demanda más exigente

En palabras de Tarazona, “el perfil de la demanda es más exigente que años atrás. Prima la calidad en el diseño, materiales y acabados y la oferta se ha ido adecuando a estos factores progresivamente, hasta lograr un producto de calidad que satisface sus necesidades”.

El producto más demandado se sitúa en una horquilla entre los 200.000 y los 300.000 euros, predominantemente ubicado en los PAUy distritos no céntricos. Según nos acercamos al centro, el producto demandado aumenta a 300.000-500.000 euros. Por último, en distritos como Salamanca, la demanda parte de los 700.000.