'Bye bye', pandemia: el sector inmobiliario se prepara para dejar atrás la crisis

El mercado inmobiliario español roza los niveles previos a la pandemia. El buen comportamiento de los indicadores de movilidad, respaldados por la apertura de fronteras y el avance del porcentaje de vacunados con pauta completa que, a finales de agosto, ya representaba prácticamente el 70% de la población, ha permitido que el Recovery Monitor, un superindicador que elaboran las áreas de Data Science y Research de CBRE a partir del análisis de 17 variables económicas relacionadas con el 'real estate' y que mide la evolución de la recuperación del sector inmobiliario, se sitúe a las puertas de los 100 puntos (97,5 a cierre de agosto). Una vez superada esta cifra, el sector inmobiliario volverá a los niveles prepandemia y podrá dar por superada la crisis.

Desde finales de 2020, este superindicador refleja una mejora sostenida del 'real estate'. Así, por ejemplo, a cierre del primer semestre mostraba una lectura de +92, muy cerca ya de los niveles precovid, por encima del +81 de mayo y de los registros de +40 de abril y +30 de marzo. Un indicador que, como se puede apreciar en el gráfico inferior, tocó fondo en abril de 2020 y que desde entonces ha mantenido su remontada.

Este superindicador agrupa indicadores de oferta y de demanda del sector inmobiliario, indicadores macroeconómicos y de movilidad, y son precisamente estos últimos los que han mostrado un mejor comportamiento durante la recta final del verano, mientras que el estancamiento observado en los primeros ha impedido que durante el mes de agosto se pudiera superar ampliamente la barrera de los 100 puntos, lo que daría por superada la pandemia.

"Los indicadores de movilidad han continuado en verano con la senda de mejora de los últimos meses, impulsados, en gran medida, por el incremento significativo del tráfico de pasajeros aéreos y de la demanda hotelera", explican desde CBRE. "Ambos indicadores, no obstante, todavía presentan margen de recorrido hasta alcanzar los niveles precovid", añaden desde la consultora.

La mejora de la movilidad también se observa en otros indicadores como, por ejemplo, en el 'footfall' —o tránsito— tanto en calles como en centros comerciales. "Aunque aún se sitúa en niveles reducidos, característicos del periodo estival, se encuentran por encima de los registrados el año pasado", según esta consultora.

Además, "la movilidad (tanto en transporte público, en coche o a pie) medida por el indicador de Apple alcanzó nuevos máximos desde el inicio de la pandemia durante las últimas semanas de julio, mientras que el indicador de búsqueda de palabras clave que facilita Google mostró un claro incremento en julio y agosto de las palabras 'hotel' y 'restaurante', hasta niveles superiores a los del verano de 2020, poniendo de manifiesto la paulatina recuperación del sector del turismo y la restauración. Por su parte, la búsqueda de la palabra 'covid' volvió a descender tras el repunte mostrado a inicios de julio con el inicio de la quinta ola y la afección de la variante delta".

Se frena la recuperación de los indicadores 'real estate'

Frente al buen comportamiento de los indicadores de movilidad, los indicadores inmobiliarios y económicos han mostrado cierto estancamiento durante los meses de verano. Los indicadores de oferta y de demanda del sector inmobiliario, elaborados por CBRE a partir de los grandes volúmenes de información del mercado de que dispone la firma, han registrado una reducción del ritmo de recuperación en el tercer trimestre que, en agosto, se mantiene en niveles similares a los registrados en junio.

Hay un incremento significativo del tráfico de pasajeros aéreos y de la demanda hotelera

"El efecto de la quinta ola y la menor actividad característica de los meses de verano han frenado ligeramente la demanda, principalmente de los activos industriales, mientras que las ratios de deuda han aumentado ligeramente en los últimos dos meses, especialmente en el sector 'retail", aseguran desde CBRE, donde esperan que "la mayor actividad en septiembre, junto con el repunte previsto de la asistencia de los empleados, permita retomar de nuevo la senda de crecimiento observada anteriormente".

Asimismo, el retorno de las restricciones en julio habría frenado puntualmente la senda de crecimiento observada los últimos meses de los indicadores económicos, que fueron los que mejor comportamiento registraron a principios del verano, si bien, según CBRE, "las tendencias de fondo siguen invitando al optimismo de cara a los próximos meses".

Así, por ejemplo, "el número de afiliados a la Seguridad Social de agosto se sitúa prácticamente en los niveles registrados el mismo mes de 2019, mientras que los índices de confianza del consumidor y empresarial siguen en cotas muy positivas, reflejando el buen pulso de la recuperación económica. De acuerdo con los datos publicados por CaixaBank, el gasto de las tarjetas también ha mantenido el ritmo de crecimiento de los meses anteriores", según CBRE.

Todos estos indicadores reflejan la buena marcha del sector inmobiliario en España, un sector que consolida su recuperación y que afronta la recta final del año con optimismo.

17 indicadores para un superindicador

Los indicadores que alimentan el superindicador se distribuyen en tres bloques y, como se puede apreciar a lo largo de toda la información, muchos de ellos se encuentran ya en zona verde, lo que supone situarse en los niveles previos de la pandemia:

1) Indicadores de oferta y de demanda del sector inmobiliario, elaborados por CBRE a partir de los grandes volúmenes de información del mercado de que dispone la firma. Por ejemplo, la demanda que generan las nuevas propiedades que salen al mercado del alquiler, el porcentaje de asistencia de los empleados a los lugares de trabajo o la evolución de la prima de riesgo contra el valor del NAV de las cuatro principales inmobiliarias cotizadas.

2) Indicadores macroeconómicos elaborados por fuentes externas oficiales. Por ejemplo, la evolución de los afiliados a la Seguridad Social publicada por el INE, la confianza de los consumidores, el índice de volatilidad VIX o el gasto de las tarjetas españolas en terminales de punto de venta (TPV).

En el caso concreto de la confianza de los consumidores, el indicador superó la barrera de los 100 puntos en mayo, por primera vez desde marzo de 2020. Hay que recordar que valores por encima de los 100 puntos indican una percepción positiva, lo que explicaría, asimismo, la buena evolución del gasto de las tarjetas españolas en terminales de punto de venta (TPV), especialmente en turismo, ocio y restaurantes, parámetros muy relacionados con el fin del estado de alarma, la apertura de fronteras, el avance de la vacunación y la reanudación del movimiento entre países, según los datos facilitados por CaixaBank.

3) Indicadores de movilidad, que combinan fuentes externas, así como información de CBRE extraída del mercado a partir de herramientas propias. Por ejemplo, tráfico mensual de pasajeros y vuelos en los aeropuertos del país, evolución de la demanda hotelera o datos de afluencia en las principales calles comerciales y en un gran número de centros comerciales.