Los efectos secundarios del covid siguen lastrando la inversión inmobiliaria: cae un 21%

La crisis del covid sigue golpeando con fuerza al sector inmobiliario no residencial, debido a las dudas que sigue habiendo respecto a la evolución de la pandemia y sus efectos secundarios tanto en el mercado de oficinas, por el auge del teletrabajo, como en logística y comercial, por el fuerte crecimiento de las ventas por internet.

Año y medio después de estallar la pandemia, la realidad es que la inversión en lo que se conoce como commercial real estate, que incluye los sectores de oficinas, logística y comercial sigue muy por debajo de los niveles prepandemia, al haberse cerrado en el tercer trimestre del ejercicio operaciones por un volumen total de 1.100 millones, cifra un 42% inferior a la registrada en el mismo periodo de 2019, según el informe Mercado de Inversión Inmobiliaria en España elaborado por JLL.

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Es todavía más relevante comprobar que, en relación con el tercer trimestre de 2020, sigue habiendo una fuerte caída del 21%, que los expertos de JLL matizan por el hecho de que el pasado ejercicio, en los meses de julio a septiembre, se concentraron muchas operaciones que quedaron congeladas durante el estado de alarma. No obstante, otro dato que muestra las dudas que sigue habiendo en el mercado es que la comparativa intertrimestral (tercer trimestre frente a segundo de 2021) también arroja una fuerte caída, en este caso, del 52%.

La otra cara de la moneda son las cifras del acumulado del año, ya que entre enero y septiembre se han invertido 4.000 millones en operaciones de oficinas, logísticas y comercial, cifra sólo un 4% inferior a la registrada en el mismo periodo de 2020, y un 17% inferior a la registrada en 2019, cifras que apuntan a que, aunque el mercado siga arrojando caídas, sobre todo desde los niveles prepandemia, ya hay síntomas de recuperación y, sobre todo, mucho apetito por encontrar oportunidades.

Detrás de esta doble realidad de caídas y síntomas de recuperación están los citados efectos secundarios del covid y cómo están impactando en la salud del mercado, con dos claros ganadores, la logística y los diferentes conceptos residenciales en renta (residencias y viviendas en alquiler); un perdedor, los centros comerciales; y un sector en plena metamorfosis, las oficinas.

El dato revelador es el volumen acumulado de inversión logística en los nueve primeros meses del año, 1.800 millones de euros, el más elevado desde 2017 y, además, el que refleja mayor crecimiento interanual de los últimos c‌inco años, un 162%. Un récord que está muy condicionado por la compra de la cartera de Montepino por parte de Bankinter por 900 millones de euros.

Los 1.800 millones de euros invertidos en logística en los nueve primeros meses marcan el mayor nivel desde 2017

De hecho, según explican los expertos de JLL, el principal reto para este mercado es encontrar operaciones de estas dimensiones, ya que los inversores se tienen el problema de recibir poca oferta para todo el apetito que existe, lo que conlleva una creciente compresión de las rentabilidades en este tipo de activos más demandados (conocidos en la jerga del sector como prime) hasta un 4,05% en Madrid y Barcelona, los niveles más bajos registrados por el sector.

Entre las operaciones más relevantes del tercer trimestre están la compra por parte de P3 de cuatro activos logísticos (Project Centum) por 105 millones, la compra por parte de Savills IM a UBS de dos activos en Leganés por unos 51,7 millones, asesorada por JLL y C&W; la compra por parte Swiss Life a Barings de una nave en Zaragoza; y la compra por parte de Starwood Capital Group a Meridia Capital de dos activos logísticos en Alovera y Azuqueca (Guadalajara). "Para finales de año esperamos que las rentabilidades prime se contraigan hasta el 4% y para el conjunto de 2021 se alcance un récord histórico de inversión logística en España", señala el informe.

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En oficinas, la inversión para el conjunto de Madrid y Barcelona durante el tercer trimestre de 2021 ha alcanzado los 690 millones de euros, lo que supone un incremento del 17% respecto al trimestre anterior, impulsado por la fuerte actividad en Barcelona y del 41% en términos interanuales. Del mismo modo, el acumulado del año (1-3T 2021) arroja 1.500 millones de euros, que suponen un crecimiento del 15% en comparación con 2020.

Pero, si se compara con los niveles prepandemia, se ve una caída del 16% en comparación con el tercer trimestre de 2019 y del 40% si se coge el acumulado de los nueve primeros meses. "Con estas cifras, queda patente el creciente interés inversor por este activo, especialmente marcado en la Ciudad Condal tras dos trimestres consecutivos con elevados volúmenes, y también influido por la progresiva vuelta a la oficina", recoge el informe.

Respecto a las rentabilidades, los expertos de JLL subrayan que se mantiene la estabilidad en los mercados prime (3,35% en Madrid y 3,60% en Barcelona), pero también han observado "ciertas evidencias de compresión" durante este último trimestre, "por lo que anticipamos un previsible ajuste a la baja, aunque ligero, en las yields prime a finales de este año".

En lo que va de año, los inversores más activos en el mercado de oficinas han continuado siendo los fondos, acumulando un 75% del volumen total. Les siguen los inversores institucionales, que representan un 14% de la inversión total, las socimis (4% del total) y los inversores privados y family offices (2% del total)

En oficinas, destaca el apetito inversor en Barcelona por delante del visto en Madrid

Por lo que respecta a la inversión en comercial durante los primeros nueve meses de 2021 ronda los 625 millones de euros, lo que supone un descenso del 69% en comparación con el mismo periodo de 2020..

Si se mira sólo el tercer trimestre de 2021, la inversión ronda los 165 millones de euros, lo que supone un descenso del 36% en comparación con el trimestre anterior, y del 73% en términos interanuales, ya que entre julio y septiembre de 2020 se cerraron operaciones por 620 millones de euros, impulsada por tres transacciones de entre 100 y 200 millones de euros.

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Aunque en el segundo trimestre de 2021 destacó el volumen de inversión en locales de calle (high street), en el tercer trimestre del año la demanda de los inversores volvió a centrarse en carteras de supermercados, destacando la compra por parte del fondo de inversión israelí MDSR de un paquete de 27 mercadonas por 100 millones. "Para los próximos meses, se esperan algunas transacciones de portfolios de supermercados de gran volumen, lo que continuará presionando las rentabilidades a la baja", anticipa el informe.

Aunque este tercer trimestre la comparativa tanto intertrimestral como interanual en high street resulte negativa, con caídas del 70% y el 84%, respectivamente, estas se deben a dos importantes operaciones protagonizadas también por Bankinter: la compra del número 11 de la Puerta del Sol (Madrid) por unos 80 millones y de Paseo de Gracia, 109 (Barcelona), por unos 130 millones de euros. "Sin embargo, esperamos que los locales comerciales en calles prime continúen despertando el interés de los inversores", advierten desde la consultora.