Radiografía del sector inmobiliario un año después del covid: todo sigue cayendo

Un año después del estallido de la pandemia del Covid-19, el sector inmobiliario sigue sufriendo con fuerza el embiste de la crisis, al haberse desplomado la inversión y el número de operaciones. En concreto, la inversión en terciario, que incluye los sectores de oficinas, logística y comercial (retail), solo logró atraer en los primeros tres meses de este ejercicio algo más de 730 millones de euros, lo que representa un descenso del 69% en comparación con el mismo periodo del pasado ejercicio, según las cifras que maneja la consultora JLL.

'A priori' podría pensarse que este ajuste responde al hecho de que, el año pasado, el impacto del covid se hizo visible a partir de marzo, lo que permitió que en los dos primeros meses del ejercicio la inversión se mantuviera fuerte y se cerraran, por ejemplo, dos importantes transacciones de centros comerciales, que se habían apalabrado en 2019: Intu Asturias y Puerto Venecia.

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Sin embargo, la comparativa intertrimestral también arroja un fuerte recorte del 43%, que subraya el duro momento que vive el mercado. No obstante, desde la consultora también puntualizan que en la comparativa entre diciembre de 2020 y marzo de 2021 debe tenerse en cuenta el repunte que se vivió a finales del pasado ejercicio y las decisiones de inversión que se han pospuesto este trimestre para los próximos meses.

Sea como fuere, la realidad es que, un año después de estallar la crisis, con un ritmo de vacunación muy inferior al prometido y unas ayudas europeas que todavía se esperan, la inversión en inmobiliario mantiene su tendencia bajista, incluso en los segmentos considerados oasis en mitad del desiero como la logística, cuyo volumen de inversión se situó en 150 millones de euros, lo que representa una caída del 77% respecto al cierre de diciembre y del 57% en comparación con el mismo periodo de 2020.

"Si bien el interés inversor por la logística se mantiene fuerte, como resultado de la resiliencia mostrada en tiempos de pandemia y con el 'ecommerce' como palanca principal (43% de la contratación total en Madrid), el mercado se caracteriza por la escasez de producto Core (los mejores activos), lo que influye en los menores volúmenes de inversión. Asimismo, la presión inversora está comprimiendo las rentabilidades prime hasta situarse en un 4,50% en Madrid y Barcelona, lo que supone un descenso anual de 25 puntos básicos y estabilidad respecto al trimestre anterior", señala el informe de JLL.

Esa escasez del producto de primera calidad en el mercado ha dirigido la inversión logística hacia lo que se conoce como producto Core+ (un escalón menos) y de valor añadido, además de haber repuntado las inversiones en suelo un 6%, hasta sumar 25 millones de euros. Entre las operaciones más relevantes del primer trimestre destaca la compra por parte de Clarion Gramercy de tres naves ubicadas en Zaragoza, Getafe y Azuqueca de Henares por unos 43 millones de euros (Proyecto Soko).

A pesar del apetito por la logística, la falta de producto de calidad se resiente en la inversión

En comercial, en cambio, la variación intertrimestral parece apuntar hacia una estabilización en las caídas, con un recorte del 5% frente al desplome del 82% que recoge la comparativa interanual, fuertemente condicionada por el hecho de que el pasado ejercicio hasta marzo no hubo limitaciones a la movilidad y por las citadas operaciones de Intu Asturias y Puerto Venecia.

En total, este segmento del mercado ha conseguido atraer 250 millones de inversión en el arranque de este 2021, con los locales de calle ('high street') como locomotora, con 120 millones (+20% interanual y +327% intertrimestral). Entre las operaciones más destacadas está la compra del edificio de Portal del Ángel 9-11, en Barcelona, por parte del fondo Best Value Europe II por 80 millones de euros.

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Los supermercados, que se han erigido como activo refugio en esta crisis, han atraído 95 millones de inversión, cifra que, no obstante, supone una caída del 50% frente a marzo de 2020 y del 60% en comparación con diciembre. Respecto a los principales movimientos vistos este primer trimestre, está la compra por parte del fondo británico Blackbrook de un portfolio de 22 supermercados Eroski a Lar España, por 59 millones.

Frente al desplome inversor en los grandes centros comerciales, la nota positiva en este segmento viene de la mano de los parques de medianas, que han sumado 35 millones de inversión en los tres primeros meses de 2021, lo que supone haber disparado los números cosechados a cierre del año pasado un 169% e incluso salvar con un meritorio 3% la comparativa anual.

"Esperamos que continúe el interés inversor por los parques de medianas, reduciendo el posible diferencial de las rentabilidades (Yields) con respecto a los centros comerciales, valorándose en gran medida la calidad de los inquilinos y si dichos parques incluyen alimentación, así como la posibilidad de un cambio de uso a última milla. En definitiva, se espera que continúe el apetito inversor por activos retail anclados en alimentación, oportunidades con portfolios y parques de medianas", subraya el informe.

En oficinas, el aspecto más destacable es la dispar evolución de Madrid y Barcelona, con la capital sufriendo caídas del entorno del 90% en las dos comparativas, interanual e intertrimestral, al haber logrado atraer apenas 30 millones; mientras que en ambas la Ciudad Condal más que dobla inversión, al llegar a los 300 millones. "Entre las operaciones más relevantes de este primer trimestre destaca, entre otras, la de One Parc Central, en la que JLL ha asesorado en 'buy side' a DWS", destaca el informe, que apuesta por que los activos de mayor calidad van a conseguir resistir bien la crisis.

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"Continúa el apetito inversor por activos prime de oficinas (producto Core y Core+), en los que la corrección por el efecto de Covid-19 está siendo muy limitada, como máximo de 10 puntos básicos, viéndose en algunos casos rentabilidades estables sin subidas. Sin embargo, en activos de valor añadido, los compradores han ajustado precios buscando mayores retornos, aunque aún es pronto para que oferta y demanda se encuentren", pronostican desde JLL.

Por lo que se refiere al residencial de alquiler, el volumen de inversión en el primer trimestre de 2021 se ha situado por encima de los 250 millones de euros, lo que supone un descenso del 23% comparado con el mismo periodo de 2020 y del 40% en relación al cierre del pasado ejercicio. Entre las principales transacciones vistas en el arranque de este 2021 destaca la operación entre Aedas, Lar y Primonial para levantar 655 viviendas en alquiler por 120 millones de euros.