El mercado inmobiliario de EEUU está al rojo vivo y los bancos venden riesgo hipotecario

El mercado inmobiliario se ha puesto al rojo vivo, permitiendo que los bancos vendan un nuevo tipo de bono que traslada parte del riesgo de impago de préstamos e hipotecas a inversores institucionales. Recientemente, Texas Capital Bank vendió 275 millones de dólares en bonos de deuda a inversores que buscaban sacar provecho del 'boom' de los precios de viviendas impulsado por la pandemia. Los bonos están respaldados por préstamos a corto plazo que el banco proporciona a prestamistas hipotecarios. Si sus prestatarios no pueden pagarlos, los inversores en los bonos compensan las pérdidas.

Las transferencias son el producto de los esfuerzos realizados para proteger a Fannie Mae y Freddie Mac de una posible inversión de las tendencias del mercado hipotecario. Algunos analistas han explicado que los bancos las están usando para reunir capital y reforzar sus balances de cuentas, un proceso que, a la larga, aumenta su capacidad crediticia. Recientemente, los bancos, como JPMorgan Chase & Co. y Citigroup Inc., han aumentado la venta de títulos de transferencia de deuda ligados a hipotecas, préstamos para automóviles y deuda corporativa. Sin embargo, según Simon Boughey, un analista de Structured Credit Investor, la entrada de bancos regionales en el mercado indica el inicio de una nueva fase de expansión de este.

“La entrada a la lista de Texas Capital Bank indica que existe la posibilidad de que este mecanismo vaya a más”, expresó. Aunque las transferencias de riesgo traen recuerdos de los productos financieros que tuvieron un gran auge antes de la crisis financiera, los inversores opinan que aún constituyen un producto nicho, apoyado por un mercado inmobiliario al alza y una recuperación que ha mejorado la calidad crediticia de los prestatarios.

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Los inversores se enfrentan a pérdidas si los préstamos subyacentes acaban en impago, pero reciben a cambio rendimientos relativamente elevados. El rendimiento medio que exigen para mantener la versión más arriesgada de una inversión es superior al 5%. Esto contrasta con el 1,89% a 30 años del Tesoro estadounidense y con el 4% de los bonos corporativos, según datos de Intercontinental Exchange. Según un índice del ICE Bank of America, el rendimiento medio de los valores respaldados por hipotecas era del 1,36% el 22 de julio, mientras que en febrero de 2020 quedaba justo por debajo de un 2,4%.

"La gente quiere estar expuesta a los mercados de la vivienda y el consumo, que presentan un rendimiento elevado", opinó Kaustub Samant, analista de valores de JPMorgan. "Los bonos de transferencia de riesgo son una de las pocas opciones que dan altos rendimientos en el entorno actual". Por otra parte, en mayo, la escasez de viviendas, unida a la creciente demanda de los estadounidenses que huyen de las ciudades o buscan comprar casas más grandes, generó el mayor aumento anual de los precios de las viviendas en Estados Unidos en más de dos décadas.

Como consecuencia, según el proveedor de datos CoreLogic Inc., el valor de los bienes inmuebles ocupados por sus propietarios ha subido hasta los 34 billones de dólares a finales del primer trimestre de 2021. Casi un billón de dólares se corresponde al aumento durante los tres primeros meses del año. Ryan Osborn, un gestor de bonos de Columbia Threadneedle Investments, reveló que había tenido una cantidad reducida de transferencias de riesgo crediticio respaldadas por Fannie y Freddie en su poder en los últimos años, pero que había comprado más después de la liquidación que se vivió en este mercado el año pasado.

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Valor Añadido

Según Osborn, todo cambió de forma significativa en marzo de 2020: "No solo se volvieron considerablemente más atractivas las valoraciones, sino que cambió la narrativa fundamental en torno a la vivienda y los tipos de interés". A pesar de que los inversores suelen recurrir a los tradicionales valores garantizados por hipotecas a la hora de apostar en el mercado de la vivienda, la política de los bancos centrales ha exprimido los rendimientos. Los esfuerzos de la Reserva Federal para impulsar la economía frente a los efectos de la pandemia incluyen la compra de 40.000 millones de dólares en bonos hipotecarios cada mes, junto con 80.000 millones de dólares en deuda del Tesoro.

Aunque los fondos de alto riesgo estuvieron entre los primeros compradores de transferencias de riesgo crediticio, los gestores de activos convencionales también han mostrado interés. Los precios cayeron cuando la pandemia sacudió el mercado, atrayendo a los cazadores de gangas. Fannie Mae también redujo las emisiones, limitando aún más el número de valores disponibles para un número cada vez mayor de inversores. Según Jason Smith, un gestor de carteras de productos globales titulizados de Neuberger Berman, se han incorporado transferencias de riesgo crediticio de Fannie y Freddie a sus fondos, apostando porque el crecimiento aumente los precios de la vivienda y la calidad crediticia de los prestatarios. "Hemos participado de forma sistemática en el producto, pero este año se ha presentado una oportunidad extraordinaria", sentenció.

*Contenido con licencia de ‘The Wall Street Journal’.