La gestión de la última milla: la revolución en marcha del mercado inmobiliario

A estas alturas parece claro que, en cualquier clasificación de los sectores más afectados a largo plazo por la crisis del coronaviurs, el sector comercial está llamado a ocupar posiciones muy principales. El empujón forzoso que las restricciones a la movilidad supusieron —y aún hoy siguen suponiendo— para la demanda de todo tipo de servicios a través de los canales 'online' es visto en gran medida como un movimiento irreversible, que ha acelerado una transición que ya estaba en marcha desde mucho antes en una proporción que distintos análisis cifran entre tres y cinco años. Y las implicaciones de este cambio apenas han empezado a manifestarse.

Una cara, la más amarga de esta realidad, aparece reflejada, sin ir más lejos, en el histórico ERE pactado este martes por El Corte Inglés y los sindicatos, con el que el grupo español de los grandes almacenes trata de adecuar su estructura a una demanda menguante. El reverso de esta historia puede verse plasmado en la decisión de Indosuez y Azora de lanzar una socimi especializada en activos ligados a la logística de última milla en España y Portugal.

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Se trata de la última manifestación de cómo la transformación del sector 'retail' está azuzando, en paralelo, un cambio sustantivo en el mercado inmobiliario. Si la apuesta por la inmologística ha sido una tendencia al alza sostenida durante los últimos años, 2020 ha supuesto un empujón decisivo, pese al impacto económico de la crisis, que ha tenido en la última milla uno de sus principales impulsores. Y son muchas las razones para pensar que este movimiento tendrá continuidad durante los últimos años.

El acelerón del comercio 'online' en España está impulsando una transformación inmobiliaria

No en vano, ya antes de la crisis, firmas como Franklin Templeton alentaban la inversión en este tipo de activos como una manera de construir una cartera inmobiliaria diversificada, así como una vía indirecta de exponerse al auge del comercio 'online'. Después de que España destacara en 2020 como el tercer mercado del mundo donde más creció el comercio 'online', según los datos eMarketer, la socimi de Indosuez y Azora no puede resultar más oportuna.

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Tras la creciente demanda de este tipo de activos, entre los que destacan los almacenes urbanos, convergen motivaciones competitivas, de eficiencia y de sostenibilidad. Con un creciente número de compañías haciendo de los tiempos de entrega cada vez más reducidos un sello de distinción frente a la competencia, el modelo hasta ahora vigente de grandes almacenes situados en las afueras de las grandes ciudades resulta en muchos casos poco eficiente. Y la gestión de las entregas se dificulta por cuestiones esenciales como el tráfico o las restricciones a la circulación en las áreas centrales de las grandes ciudades. Problemas de cuya resolución depende, además, buena parte de la rentabilidad del servicio, ya que se estima que la gestión de la última milla puede representar hasta el 40% de los costes logísticos totales.

"Contar con infraestructuras adecuadas, situadas en ubicaciones óptimas y con mayor digitalización es clave para la transformación de la logística de última milla, ayudando a mejorar niveles de sostenibilidad medioambiental, congestión urbana y eficiencia logística", apunta un informe elaborado por Deloitte el pasado año.

La última milla puede llegar a suponer hasta el 40% de los costes logísticos totales

El nuevo modelo parece requerir el establecimiento de una red de almacenes o 'hubs', más o menos grandes, más o menos permanentes, en los que se pueda ejecutar la recopilación y clasificación de las mercancías, para, desde un punto más próximo al destinatario, proceder a un servicio de entrega más ágil, eficiente y sostenible.

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Se trata, por lo tanto, de un proceso que cuenta con una lógica inapelable y que obligará a la práctica totalidad de las empresas involucradas en este negocio a ejecutar importantes inversiones en el terreno inmobiliario, en un flujo que, según algunos expertos, puede llegar a compensar en su totalidad el inevitable repliegue de muchos operadores presenciales.

El auge del comercio 'online' está, por lo tanto, llamado a provocar variaciones sensibles en la imagen de las grandes ciudades españolas. Muchas pueden considerarse beneficiosas, como todas aquellas que puedan traducirse en una limitación del tráfico y la contaminación. Pero conviene señalar que también son muchos los desafíos que trae consigo esta nueva tendencia y ante los que las autoridades no pueden desentenderse.