La costa sigue notando la falta de extranjeros pero el precio medio de venta es más caro

En 2019, se compraron 96.000 viviendas en España, casi un 17% del total de las ventas realizadas en nuestro país. En 2020, las transacciones cayeron hasta las 72.000 unidades, el 14,7% del total. Los extranjeros, residentes y no residentes, tienen un papel muy relevante en el mercado residencial español, hasta tal punto que en 2015 y 2016, prácticamente dos de cada diez viviendas vendidas en España eran adquiridas por foráneos, según datos del Ministerio de Fomento.

Todos estos datos ponen de manifiesto la importancia que tiene el comprador extranjero en el mercado residencial español y cómo su fortaleza o debilidad puede afectar al conjunto del sector. En 2020, como consecuencia de la pandemia y a las fuertes restricciones a la movilidad, las ventas a extranjeros se desplomaron un 25%, pero ya en 2021 los expertos anticiparon una significativa remontada de las transacciones.

En 2020 las ventas de viviendas a extranjeros se desplomaron un 25% por la pandemia

A pesar de que la quinta ola y la variante delta del coronavirus parecen haber frenado la euforia de los primeros meses, lo cierto es que los expertos se muestran optimistas, ya que a pesar de que consideran que el volumen de operaciones en costa será algo menor al de ejercicios precedentes, destacan el aumento del precio medio en las transacciones y una mayor conversión en las ventas. Es decir, quienes vienen a España realmente quieren comprar y están dispuestos a gastarse un poco más.

La pregunta del millón es, ¿han vuelto con fuerza los extranjeros a España? Los expertos consultados por El Confidencial coinciden en el fuerte arranque del año, pero también en que el aumento de los contagios en los últimos meses y las restricciones impuestas por algunos países para viajar a España han provocado cierto parón de visitas durante los meses de verano que, previsiblemente, se traducirá en una recta final del año más floja de lo inicialmente previsto.

De Alicante a Marbella, pasando por Tenerife, los expertos han detectado ese pequeño freno en las operaciones. "El año pasado fue muy duro para nosotros, aunque quizás el mercado que nos ha hecho salir adelante ha sido, precisamente, el extranjero", asegura a El Confidencial Marcello Dodi, bróker de REMAX Golden Mile en Tenerife. "Hemos aprovechado mucho la tecnología para seguir adelante y hemos tenido muchos clientes que han reservado por videollamada. Por el contrario, el mercado de los residentes ha bajado bastante debido a los ERTE, a las dificultades económicas y a la incertidumbre".

En el caso de las Islas Canarias, y en el caso concreto de Tenerife, según explica Dodi, un 30% de las transacciones corresponden a residentes, un 15% a clientes nacionales, y un 55% a extranjeros, lo que da idea del impacto que ha tenido para el mercado canario la desaparición de los clientes foráneos. "Hasta final de 2020 nos faltaron extranjeros y nos sobró incertidumbre, ya que mientras que una parte de la demanda intentó comprar con rebajas, otros decidieron esperar".

La quinta ola frena la euforia inicial

Y dicha incertidumbre, según este experto, aún no ha desaparecido. "En junio, Tenerife subió a nivel 4 de alerta sanitaria, el más restrictivo, para intentar frenar la expansión del coronavirus, por lo que sigue presente la incertidumbre y aunque en abril, mayo y junio hicimos ventas récord y récord de honorarios, ambos fueron resultado de la actividad de los meses precedentes, gracias a la confianza que trajo consigo la vacunación. A día de hoy, sin embargo, se ha perdido esa confianza por la tendencia al alza de los contagios y eso ha contraído de nuevo la demanda", añade este experto.

El bróker de REAX asegura que ahora mismo no se están trabajando nuevas operaciones por lo que "en septiembre y octubre pagaremos lo que ha pasado en junio y julio".

Mario Garnica, director de Engel & Völkers Málaga, también ha constatado una menor actividad con la llegada del verano. "En las últimas semanas hemos tenido menos volumen de visitas o menos entradas de clientes, peor eso no nos afecta al cierre de operaciones actual. El mercado está algo más parado, pero tampoco está estancado. De hecho, los que vienen tienen un propósito firme de compra. Es decir, quien viaja ahora es porque tiene la decisión de compra muy clara, por lo que son operaciones que acaban materializándose".

Esta zona de la costa ha acusado algo más la ausencia del comprador extranjero, ya que tal y como explica Garnia, este suele protagonizar aproximadamente el 70% de las transacciones frente al 30% del comprador nacional que sigue comprando casas y que, al igual que ha sucedido en buena parte de España, sus búsquedas están condicionadas por lo vivido durante la pandemia.

"En Málaga, la mayoría de los residentes que buscan cambiar de vivienda buscan casas más grandes y con zonas exteriores, mientras que el comprador de Madrid o del norte de España busca viviendas unifamiliares con buenas zonas comunes", apunta Garnica, quien destaca cómo "el comprador de fuera de Málaga es mucho más estable que el local, que ha estado más parado hasta marzo, cuando comenzó a reactivarse".

Alfredo Millá, CEO de Sonneil, la 'proptech' española especializada en venta de segundas residencias a clientes internacionales y nacionales, reconoce que sigue habiendo zonas en las que cuesta mucho vender y que agosto es un mes en el que se ralentizan las operaciones, pero no detecta que se haya producido un parón.

"Julio ha sido el mejor mes de nuestra historia y junio ha batido nuestras expectativas. Hemos hecho récord de ventas"

En su caso, "julio ha sido el mejor mes de nuestra historia y junio ha batido nuestras expectativas. Hemos hecho record de ventas, por encima de los niveles de julio de 2019 y sumando, a pesar del frenazo. No nos esperábamos un volumen de ventas tan elevado". También se muestra optimista Roberto Botella, director de Engel & Völkers Alicante, quien asegura que "en 2020 aumentó ligeramente la facturación respecto a 2019 y a pesar de la crisis. Durante el primer trimestre del año, antes del confinamiento firmamos muchos contratos y a partir semana santa y verano se ha reactivado el interés de compra de los extranjeros".

Botella anticipa un 2021, "muy bueno. Pensamos que estaremos un 5% por encima del año pasado y el próximo ejercicio, entre un 20% y un 30% por encima de los niveles de 2020. Al menos en la zona de Alicante los extranjeros están volviendo: belgas, suizos, franceses, escandinavos, holandeses y suizos, Y empezamos a notar una reactivación de los rusos".

El cliente local en costa, el más tocado

Todos estos expertos coinciden en que mientras que la demanda extranjera se recupera, el cliente local es el que se ha visto más afectado por la pandemia. El residente de zonas costeras, con trabajos, en muchos casos, muy vinculados al sector turístico, y mucho más afectados por los ERTE. Una demanda que, tal y como todos ellos consideran, tardará algo más en recuperarse, lo que, obviamente, lastrará el volumen de operaciones.

Pero, a pesar del descenso en el número de transacciones, todos estos expertos también coinciden en que las ventas que se cierran son de un importe medio superior que antes de la pandemia.

El volumen de ventas ha caído, pero el precio medio de las transacciones es más elevado

"El precio medio de las propiedades que se venden ha subido muchísimo. Y es que, al haber desaparecido buena parte de las transacciones de los residentes, que tienen menor capacidad de compra y que se movían en torno a los 15.000 euros, aunque se firmen menos transacciones, estas son más caras. En los últimos meses, por ejemplo, hemos vendido bastantes villas, de entre 300.000 y 500.000 euros, y algunas propiedades incluso por encima del millón de euros. Hay mucha gente en el mercado con dinero que quiere comprar y sigue comprando. A ellos, ni la crisis ni la pandemia les han frenado", asegura el bróker de REMAX Golden Mile en Tenerife.

Una situación muy parecida se vive en Alicante o Málaga, con cierto parón de las compras por parte de residentes, pero compras de mayor calidad y más efectivas por parte de los extranjeros. "Es cierto que antes venían muchos clientes simplemente a mirar. Ahora el cliente viene mucho más decidido, con intención real de compra y con un ratio visita-venta mucho más alto", asegura Roberto Botella.

"En Málaga capital, el rango de precios para el cliente local se mueve entre 200.000 y 350.000 euros, y se nota, lógicamente cómo han caído los ritmos de venta. Este perfil está sufriendo a nivel económico y se han pospuesto muchas decisiones de compra. Por parte, los extranjeros están comprando menos viviendas que en años anteriores, básicamente porque están viniendo mucho menos a nuestro país, pero aunque se están cerrando menos operaciones estas tienen un precio medio más elevado que en años anteriores y un mayor porcentaje de visitas se acaban traduciendo en ventas".

Y ¿qué ha pasado o qué pasará con los precios?

Al igual que ha sucedido a nivel nacional, la vivienda ha sabido aguantar el revés del virus y de la crisis. Y, a pesar de que según Tinsa se ha producido una bajada de precios en dos tercios de las localidades costeras, lo cierto es que no se ha producido el desplome que anticipaban los más agoreros.

En el caso concreto de la costa malagueña, el 85% de los municipios recogidos en el informe Vivienda en Costa 2021 de la tasadora, redujo el valor medio de la vivienda en el primer trimestre de 2021 respecto al mismo periodo del año anterior, cuando se decretó el estado de alarma. La tendencia mayoritaria ha sido de caídas moderadas, inferiores al 5%, destacando Casares, Fuengirola y Mijas con incrementos en tasa interanual.

Alfredo Millá descarta que se hayan producido bajadas agresivas de precios y destaca que en el caso del producto nuevo que está saliendo al mercado o que se va a lanzar en los próximos meses, "no está siendo muy agresivo. Por supuesto no se ha producido ninguna bajada, pero tampoco están saliendo a precios muy elevados".

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En el caso de Málaga, "los precios no han caído tanto como se anticipaba y han variado muy poco. La bajada ha sido mínima, de entre el 2% y el 4% como máximo y en apartamentos pequeños, sin zonas exteriores. Sin embargo, la caída estará compensada por incrementos del 10% en unifamiliares o en obra nueva con jardines y terrazas", asegura Garnica que, al igual que otros expertos, destaca cómo la pandemia ha permitido desatascar la venta de activos que llevaban varios años en el mercado sin necesidad de bajar precios.

En el caso de las Islas Canarias, Marcello Dodi recuerda cómo "los precios ya habían empezado a bajar en 2018 y cómo en 2019 se produjo un parón importante, ya que en las islas se había creado una burbuja importante. Con la crisis sanitaria tuvimos caídas de entre el 5% y 10% anual en general y durante la pandemia, durante los meses de abril, mayo, junio y julio de 2020, hubo vendedores que vendieron a precios económicos, pero ya en agosto se dieron cuenta de que el mercado no se iba a desplomar y se frenaron las caídas. A principios de 2021, los precios se han mantenido e incluso han subido y preveo que a final de este año suban bastante. No obstante, tenemos que aguantar este tirón y cruzar los dedos, ya que estamos en un momento en el que las cosas tan pueden ir bien como muy mal".

¿Qué se demanda y qué se vende?

Al igual que ha sucedido en otras ubicaciones, la pandemia ha provocado un parón en el inicio de nuevos proyectos en las zonas costeras, algunas, como el caso de la Costa del Sol, entre Estepona y Marbella, con un exceso de oferta de producto en venta. El número de visados de obra nueva ha sufrido un recorte notable en las principales costas españolas.

Según datos de Sonneil, la Costa del Sol ha experimentado una reducción del 42% en nuevos visados en 2020 respecto a las cifras de 2019. Un fuerte descenso que contrasta, por ejemplo, con la caída, mucho más suave (del 10%) en la Costa Blanca.

No obstante, no todos los mercados se han comportado por igual. Así, por ejemplo, en Orihuela se ha pasado de más de 1.000 visados en 2016 y 2018, a casi la mitad en 2020, mientras que en Benidorm, por su parte, el mercado estrella de la Costa Blanca, se ha pasado de 300 visados en 2017 o apenas medio centenar en 2018 y 2019, para acercarse de nuevo a los 300 en 2020, lo que pone de manifiesto que, a pesar del coronavirus, sigue siendo uno de los mercados más activos a nivel constructor de la costa española.

Marcello Dodi reconoce el parón del inicio de nuevos proyectos en la isla, lo que ante una falta de oferta, haya provocado que sea la segunda mano la más vendida. "Pero si hay obra nueva, esta sale rápidamente. El problema es que ahora los proyectos nuevos están parados, pero todo el producto de obra nueva que había en el mercado antes del coronavirus, especialmente villas, adosados y pareados, se están vendiendo muy bien".

Y es que la pandemia también ha provocado ciertos cambios en las preferencias de la demanda, que busca viviendas más espaciosas, con terrazas, amplios jardines o extensas zonas comunes.

"Las viviendas unifamiliares de segunda mano están teniendo más aceptación que la obra nueva, mientras que las promociones de obra nueva con zonas comunes han desplazado la presencia de los apartamentos de segunda mano en el centro histórico", asegura Garnica.

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¿Por qué? Según este expertos porque la promoción de unifamiliares de nueva construcción suele estar impulsada por promotores locales que, en su opinión, generan menos confianza que los proyectos en altura de las grandes promotoras. "Es un tema de confianza, pero también de ubicación, ya que las unifamiliares de segunda mano suelen estar en mejores ubicaciones que los nuevos proyectos y los compradores prefieren comprar segunda mano y acometer una pequeña reforma, que renunciar a una buena ubicación por comprar obra nueva".

Garnica al igual que otros expertos asegura que el parón en el inicio de nuevas promociones se ha notado en zonas como Estepona o Mijas, "si bien, muchos de los proyectos que ya estaban en marcha han seguido adelante. En Málaga capital sí se ha notado algo más el parón, pero ya antes de la crisis, el volumen de proyectos nuevos que salían en al capital era pequeño, suficiente para ser absorbido por la demanda. Además, en determinadas zonas estaba produciéndose un problema de exceso de oferta y la pandemia ha hecho que se pare cualquier otro proyecto y se pueda ir absorbiendo lo que ya había en marcha".

En Alicante, Roberto Botella destaca el inicio de nuevos proyectos. "Algunos los promotores estaban esperando a que se volviera a reactivar el mercado para sacar algunas promociones. En Cabo Huertas, por ejemplo, hemos lanzado recientemente una promoción de siete villas de lujo frente al mar. Un producto de obra nueva, y muy bien ubicado que está teniendo muy buena acogida con un 50% de las unidades reservadas, especialmente por parte de extranjeros". Los precios, eso sí, quitan el hipo, entre 1,7 y 2,1 millones de euros.