Rebajas en la costa: dos tercios de los municipios han bajado precios en pandemia

La vivienda vacacional ha sufrido los estragos de la pandemia, las restricciones a la movilidad y el frenazo en la llegada de turistas extranjeros, que representan buena parte de las operaciones que cada año se cierran en la costa española. En 2019, para que nos hagamos una idea, los extranjeros compraron más de 63.000 casas en España, casi el 13% del total de viviendas vendidas aquel año. Su práctica desaparición durante el último año y medio ha tenido un impacto directo, no solo en la industria turística, sino también en el residencial en costa.

Y es que este desplome de la demanda, así como el miedo ante la incertidumbre política y sanitaria, han provocado que la vivienda en zonas costeras se haya resentido. Así, por ejemplo, la vivienda ha perdido valor entre el primer trimestre de 2020 y 2021 en casi un centenar de municipios costeros, tal y como ha constatado la tasadora Tinsa en su informe ‘Vivienda en Costa 2021’, en el que se han analizado los precios de 150 municipios de toda la costa española.

La vivienda ha perdido valor en casi un centenar de municipios de la costa española

"En un mercado atípico marcado por el descenso de operaciones, dos tercios de los municipios de costa registraron caídas interanuales de precio en el primer trimestre de 2021", explica Andrea de la Hoz, analista sénior del Servicio de Estudios de Tinsa, quien, no obstante, destaca cómo en algunos casos se han identificado tendencias alcistas puntuales en algunas ubicaciones. Las dos caras de una moneda en la que, como en crisis anteriores, hay perdedores y ganadores —o menos perdedores—.

El informe 'Vivienda en Costa 2021' divide el litoral peninsular e islas en un total 63 zonas (23 provincias). A partir de una encuesta a los técnicos tasadores que trabajan repartidos por toda la costa española, el informe describe la situación del mercado de vivienda vacacional en aspectos como oferta, demanda, actividad promotora o evolución de los precios. Asimismo, incluye referencias de valor (euros por metro cuadrado) promedio en más de 150 poblaciones del litoral, así como datos oficiales de compraventa y visados de obra nueva en los municipios costeros.

La estadística procedente de las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas por Tinsa muestra que dos tercios de los 150 municipios de costa con datos disponibles redujeron su precio medio entre el primer trimestre de 2020 y el primero de 2021. “Aunque los precios medios de los municipios arrojan cifras negativas generalizadas, en la vivienda vacacional se observa una realidad de ajustes en precios contenidos. Han mostrado en términos generales una gran resistencia, especialmente en el segmento de la obra nueva”, afirma De la Hoz.

"Los datos de evolución de precios reflejados en el informe coinciden con el primer año tras el inicio de la crisis sanitaria (entre el primer trimestre de 2020 y 2021). Ello supone un contexto generalizado de menor actividad de compraventas y reducción de la muestra, lo que incrementa la exposición a registrar marcadas variaciones porcentuales al alza o a la baja en los precios, al tratarse de mercados de reducido tamaño en su mayoría y con un rango muy amplio de precios de oferta en muchas ocasiones", aclaran desde la tasadora.

En este escenario, la estadística refleja caídas de doble dígito en una treintena de municipios, destacando las de Sant Lluís, en Menorca (-29%); Sóller, en Mallorca (- 23,8%); San Bartolomé de Tirajana, en Las Palmas (-19,6%); Moaña, en Pontevedra (-18%), y Piélagos, en Cantabria (-16,9%). Dentro del 33% de municipios que incrementaron el valor medio de la vivienda terminada entre el primer trimestre de 2020 y 2021 destacan con marcadas subidas Capdepera, en Mallorca (+48%); Candelaria, en Tenerife (+21,3%); Salobreña, en Granada (+15,9%); Teguise, en Lanzarote (+15,5%), y Manacor, en Mallorca (+13,7%).

También en la vivienda vacacional se aprecian diferencias de comportamiento entre la vivienda nueva y la usada. “La obra nueva ha mostrado una mayor resistencia de precios. La encuesta realizada entre los técnicos de Tinsa muestra que, mientras que la obra nueva ha registrado descensos en solo un 2,4% de las zonas estudiadas, la vivienda usada lo ha hecho en un 37,3%”, destaca Andrea de la Hoz. Además, en tres cuartas partes de las ubicaciones, los precios de la obra nueva se habrían mantenido estabilizados, frente al 49,5% en el caso de la vivienda de segunda mano, según la red técnica de Tinsa.

Sitges supera a Ibiza como localidad costera más cara

Y, ¿dónde resulta más caro comprar casa en la playa? Si tenemos en cuenta los precios por metro cuadrado y excluyendo las capitales de provincia, Sitges es el municipio costero más caro, con 3.641 euros el metro cuadrado, que supera en esta edición a Ibiza capital (3.461 euros el metro cuadrado). Les siguen Castelldefels (3.007 euros el metro cuadrado), Getxo (2.918 euros el metro cuadrado) y Calvià (2.754 euros el metro cuadrado).

Sitges es el municipio costero más caro, con 3.641 euros el metro cuadrado, por delante de Ibiza

En el extremo contrario, los precios más bajos se localizan en municipios de la Comunidad Valenciana. Oliva, en la provincia de Valencia, encabeza la lista de localidades de costa más baratas (607 euros el metro cuadrado), seguida de las castellonenses Almanzora (695 euros el metro cuadrado) y Burriana (725 euros el metro cuadrado), de la murciana La Unión (742 euros el metro cuadrado) y de Benicarló (808 euros el metro cuadrado), en Castellón.

Se recupera poco a poco la actividad

La pandemia trajo consigo un parón inicial de las transacciones. ¿Cómo ha afectado a las zonas costeras? Un primer análisis global revela que, en opinión de los técnicos, el mercado vacacional mantuvo en 2020 un nivel de actividad similar al del año anterior en un 46,4% de las zonas, mientras que en otro 52,9% la actividad fue inferior. Sin embargo, los técnicos destacan que en los primeros meses de 2021 se habría producido una recuperación moderada del mercado de vivienda vacacional en un 66% de las zonas. La recuperación alcanza la calificación de “notable” en un 3,4%, mientras que en otro 22,6% el nivel de actividad seguiría siendo inferior al del año anterior. Gracias, en general, al empuje de la demanda nacional y local.

Los enclaves donde se apunta a una recuperación notable del mercado de vivienda vacacional en los últimos meses se localizan en las costas de Cádiz, Huelva, Pontevedra, Asturias y Vizcaya. "Las nuevas preferencias hacia espacios abiertos y de mayores dimensiones, así como el avance del teletrabajo han empujado a una demanda local, que buscaba segundas residencias en enclaves costeros próximos dentro de la propia provincia o comunidad autónoma", apunta Andrea de la Hoz. En su opinión, “la demanda nacional ha experimentado un impulso, compensando parcialmente la disminución de una demanda internacional con mayores restricciones de movilidad”.

Caída del 20% de las ventas

Los 176 municipios recogidos en el informe registraron un total de 148.799 compraventas en el año 2020, un 21,2% menos que el año anterior, según datos del Ministerio de Transportes. Si se excluyen las capitales de provincia, el volumen de viviendas transaccionadas en la costa se redujo hasta 83.683 unidades en 2020, manteniendo un nivel de descenso interanual similar: un 20,5%. Por su parte, las compraventas de obra nueva en los municipios de costa analizados, excluyendo capitales, se incrementaron un 2%, hasta 12.919 viviendas.

Al igual que ha sucedido con los precios, no todos los mercados vivieron un mal año en términos de compraventas. De acuerdo con los datos oficiales, 19 municipios costeros aumentaron en 2020 el número de viviendas vendidas respecto al año anterior: Santa Cruz de Bezana, Ondarroa, Almonte, Llanes, El Prat de Llobregat, Moaña, Mutriku, Puçol, Bakio, Cambrils, Estepona, Orio, Águilas, Baiona, Rota, La Unión, Ayamonte y Piélagos. Las localidades de costa que registraron un mayor número de compraventas de viviendas en 2020, excluyendo capitales de provincia, fueron Torrevieja (3.428 viviendas), Orihuela (2.841 compraventas), Gijón (2.953), Marbella (2.568) y Estepona (2.524). Este último municipio fue el único de los cinco mencionados que incrementó el número de transacciones en tasa interanual: un 7,7%.

La evolución de las compraventas ha presentado diferencias entre la demanda internacional y nacional, según los técnicos. Mientras que la demanda nacional se ha mantenido en un 42,7% de las zonas e incluso se habría incrementado en otro 15,9% de ellas, la extranjera se ha mantenido en un 25% de las zonas, siendo la situación mayoritariamente descrita la del descenso de demanda (44,5%).

Por otro lado, al igual que ha sucedido a nivel nacional, la pandemia provocó un freno en el inicio de nuevos proyectos de construcción, que se tradujo en un descenso en el número de visados aprobados en 2020 en prácticamente todas las zonas analizadas. Según datos del Ministerio de Transportes, el volumen de visados de obra nueva (de primera y segunda residencia) aprobados en 2020 se redujo un 22% interanual, hasta 23.382 visados, en los 154 municipios costeros de los que existe dato disponible. Si del cómputo se excluyen las capitales, la caída global fue del 31%, hasta 13.062 visados.

No obstante, en torno a 50 municipios escaparon de esta tendencia descendente e incrementaron en 2020 el número de visados respecto al año anterior. Excluyendo las capitales de provincia, Orihuela fue el municipio de costa que más visados de obra nueva aprobó en 2020 (629, un 27% menos), según datos del Ministerio de Transportes. Le siguen Marbella (596 visados, +8%), Gijón (580, +31%), Vigo (507, +48%), Estepona (469, -71,9%), Arona (440, +74%) y Motril (399, +50,6%).