Locura en el lujo: la venta se centra en pisos usados de más de 10.000 €/m2 a reformar

¿Qué sucede cuando en un mercado hay mucha demanda pero poca oferta? Los precios suben. Es la ley de la oferta y la demanda. Y cuando esto se produce, pueden darse situaciones que en un mercado estable o 'sano' no se producirían. Durante la pasada burbuja inmobiliaria vimos, por ejemplo, cómo viviendas de dudosa habitabilidad se vendían a precio de infarto o cómo arrancaban promociones en lugares totalmente inhóspitos.

El mercado está lejos de volver a escenas como aquellas, pero la escasez de producto ha provocado que en el segmento de lujo se estén produciendo situaciones un tanto anómalas, como por ejemplo, que se estén cerrando operaciones a 10.000 euros el metro cuadrado por viviendas de segunda mano y a reformar, precios más propios de la obra nueva.

Los inversores prefieren comprar más superficie con menor presupuesto en Almagro o Justicia

¿Por qué? Precisamente, debido a la fuerte presión compradora y a la enorme escasez de producto a la venta, especialmente de obra nueva y en determinadas ubicaciones, como el barrio de Salamanca, el preferido entre los más ricos, donde, según el último informe sobre vivienda de lujo en Madrid de Engel & Völkers, el precio medio del metro cuadrado se mueve en torno a los 5.700 euros.

"Dentro del segmento de lujo, la zona más caliente del mercado inmobiliario de lujo, en la actualidad, se concentra en Recoletos y el barrio de Salamanca", explica a El Confidencial Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto 'standing'.

"Salamanca sigue siendo la zona favorita del comprador internacional cuando llega a Madrid y ahora, al no estar llegando de forma escalonada, concentra la mayor demanda. Sin embargo, hay baja disponibilidad y oferta de producto de calidad. Apenas hay obra nueva atractiva y de segunda mano hay mucho producto que no tiene el estándar requerido por los compradores", comenta el CEO de Uxban, quien constata cómo esta concentración de la demanda está provocando transacciones de viviendas por encima de los 10.000 euros el metro cuadrado, a pesar de que se trate de activos que requieren trabajos de actualización, es decir, reformas.

"Esta presión tan grande está ampliando el punto de mira de los inversores, que prefieren comprar más superficie con menor presupuesto en barrios como Almagro o Justicia, por lo que estas zonas verán incrementados los precios de compra, pero siempre con la premisa de que el producto sea equiparable en calidad a otras plazas de lujo internacionales", afirma Robles.

Traslado de la demanda de Salamanca a Chamberí

De hecho, esta situación lleva produciéndose desde 2018. Esa falta de producto de obra nueva o de calidad a la venta ha provocado que la demanda se haya estado desplazando hacia otros distritos como el de Chamberí, donde los precios han subido a ritmos anuales del 9% durante los últimos cinco años, según CBRE.

Más aún, la calle Jenner es la más cara del distrito —con precios entre los 7.000 y los 12.400 euros el metro cuadrado—, mientras que Carranza es la calle en la que más se han encarecido los precios, que en algunos casos, y en plena pandemia, han llegado hasta los 12.500 euros el metro cuadrado.

Todos estos datos ponen de manifiesto cómo, una vez superado lo peor de la pandemia, y con la demanda de ricos extranjeros regresando a la capital, el apetito por comprar en las mejores ubicaciones y el mejor producto sigue siendo muy fuerte.

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"El mercado de las casas de lujo vive un momento dulce", asegura Gonzalo Robles. "A pesar de que en 2019 comenzó a mostrar síntomas de agotamiento y a pesar de la pandemia, lo cierto es que en el último año, ha resurgido de sus cenizas con importantes transacciones y lanzamiento al mercado de nuevos proyectos, que anticipan un gran optimismo e incluso euforia tras la vuelta del verano".

El último gran proyecto en salir al mercado ha sido Gran Vía 30, del fondo estadounidense Thor Equities. Casi una treintena de viviendas entre 780.000 y casi los 2 millones de euros, en torno a 7.000 euros el metro cuadrado.

"La llegada de las vacunas y la llegada de los inversores internacionales a través del pasaporte covid ha desencadenado euforia en el sector inmobiliario de lujo que parece que continuará en los próximos meses", explica Gonzalo Robles quien, a la vuelta del verano, se sigue mostrando optimista. "El mercado residencial del lujo ha cerrado el primer semestre de 2021 con un notable alto, dado que se han cumplido las expectativas que se habían generado una vez que cerró el año 2020 con caídas de precios bastante menores a las esperadas, en torno al 6%".

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E. Sanz

Robles, que lleva ya siete años comprando y reformando viviendas de lujo desde que el mercado tocó fondo en 2014, considera que "estos meses no han sido homogéneos, ya que enero y febrero fueron meses con buen ritmo de visitas, pero pocas transacciones cerradas y fue a partir de marzo cuando el número de operaciones creció un 50%, llegando en algunas zonas a recuperarse un nivel de precios previo al covid".

Una recuperación que achaca principalmente al acelerado ritmo de vacunación y a la apertura de algunas fronteras, que han permitido la vuelta de inversores desde países latinoamericanos a Madrid, los grandes protagonistas del mercado de lujo, al menos aquellos que suelen cerrar las transacciones más caras.

Sobradamente preparados para el nuevo curso

De cara a la vuelta del verano, Robles considera que el mercado inmobiliario de lujo comienza el nuevo curso con las mejores expectativas y con la certeza de que los buenos activos se van a vender bien y rápido.

"Expectativas demasiado altas de los vendedores pueden provocar una pérdida de interés"

"Las estimaciones apuntan a que se recuperen los precios anteriores a la crisis a finales de este año o principios del que viene, con subidas superiores al 5% en las zonas más demandadas. Habrá que estar atento a la evolución de los precios en estas zonas calientes, ya que unas expectativas demasiado altas por parte de los vendedores pueden provocar una pérdida de interés, como ya ocurrió en 2019, aunque no parece probable, ya que aún nos espera un período de euforia fruto de la inmunidad de grupo y una mayor apertura de las fronteras internacionales", apunta Robles.

Y es que, como aseguraba recientemente Elena Jori, CEO & 'founder' de Singular Living, firma prémium de asesoramiento inmobiliario residencial para clientes nacionales y extranjeros, "hay mucha gente con liquidez que no sabe dónde invertir en estos momentos y comprar una propiedad de hasta un millón les parece la mejor alternativa".

En este sentido, el directivo de Uxban da un consejo para comprar una buena vivienda: "Estar muy activo en la búsqueda y, ahora más que nunca, contar con un profesional de confianza que pueda facilitar un acceso rápido a aquellos activos bien ubicados y con precios razonables", ya que, según Jori, "el producto realmente atractivo no sale en los portales inmobiliarios. Las agencias con este tipo de producto no lo sacan al mercado, sino que se lo ofrecen directamente a los inversores que son quienes tienen la capacidad económica de señalizar al momento y bloquear la venta de esa vivienda. Un particular mira mucho, se lo piensa mucho y, cuando se decide a comprar, el activo de estas características ya se ha vendido", concluye.