El 'real estate' se despide de la pandemia: ya roza los niveles precrisis

Menos de un año y medio. Ese es el tiempo que ha tardado el mercado inmobiliario español en situarse muy cerca de los niveles previos a la pandemia. La demanda de activos industriales y de oficinas sigue mejorando, se recupera el regreso a las oficinas de los trabajadores, al tiempo que poco a poco mejoran los datos de desempleo y repunta la confianza de los consumidores, que se traduce en un mayor gasto de las tarjetas de crédito.

Todos estos indicadores y una docena más reflejan la buena marcha del sector inmobiliario en nuestro país. Un sector que consolida su recuperación y que despide la primera mitad del año continuando la tendencia positiva iniciada a principios de 2021, tal y como constata el CBRE Recovery Monitor, un superindicador que elaboran las áreas de Data Science y Research de esta consultora a partir del análisis de 17 variables económicas y relacionadas con el 'real estate' y que mide la evolución de la recuperación del sector inmobiliario.

Este superindicador muestra, a cierre del primer semestre, una lectura de +92 a fecha de 30 de junio, muy cerca de los niveles precovid, superando el +81 de mayo y situándose muy por encima de los registros de +40 de abril y el +30 de marzo. Un indicador que desde finales de 2020 refleja una mejora sostenida del 'real estate', como se puede apreciar en el gráfico inferior.

“El primer semestre del año cierra con unos datos muy positivos para el sector inmobiliario, y es que se afianza la tendencia positiva que veníamos observando los meses anteriores”, explica Sergi Esteban, 'senior data scientist' del Departamento de Data Science de CBRE España, quien considera que "los próximos meses serán cruciales para determinar si finalmente está tendencia se consolida al 100%".

En opinión de este experto, "habrá que seguir muy de cerca el impacto de la variante delta del virus, especialmente en los indicadores económicos y en los de movilidad, así como la evolución del próximo CBRE Recovery Monitor, cuyo pronóstico es favorable a pesar de la quinta ola y dada la cota tan alta alcanzada a cierre del mes de junio".

Se sigue recuperando el apetito por oficinas

Los indicadores que alimentan el superindicador se distribuyen en tres bloques y, como se puede apreciar a lo largo de toda la información, muchos de ellos se encuentran ya en zona verde, lo que supone situarse en los niveles previos de la pandemia:

1) Indicadores de oferta y de demanda del sector inmobiliario, elaborados por CBRE a partir de los grandes volúmenes de información del mercado de que dispone la firma. Por ejemplo, la demanda que generan las nuevas propiedades que salen al mercado del alquiler, el porcentaje de asistencia de los empleados a los lugares de trabajo o la evolución de la prima de riesgo contra el valor del NAV de las cuatro principales inmobiliarias cotizadas.

2) Indicadores macroeconómicos elaborados por fuentes externas oficiales. Por ejemplo, la evolución de los afiliados a la Seguridad Social publicada por el INE, la confianza de los consumidores, el índice de volatilidad VIX o el gasto de las tarjetas españolas en terminales de punto de venta (TPV).

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3) Indicadores de movilidad, que combinan fuentes externas, así como información de CBRE extraída del mercado a partir de herramientas propias. Por ejemplo, tráfico mensual de pasajeros y vuelos en los aeropuertos del país, evolución de la demanda hotelera o datos de afluencia en las principales calles comerciales y en un gran número de centros comerciales.

Sobre el primero de estos tres bloques, una de las variables que incluye este superindicador es la demanda tanto de oficinas como de activos industriales, un indicador que mostró una tendencia positiva en el mes de junio, "aunque a un ritmo algo menor que los meses anteriores. Por su parte, la asistencia de empleados a los lugares de trabajo sí creció significativamente tanto en oficinas como en activos industriales, mientras que las ratios de deuda presentaron una ligera mejora, especialmente en el sector de 'retail", apunta Miriam Goicoechea, directora asociada de Research de CBRE España.

Con relación a los indicadores macroeconómicos, en opinión de CBRE, "son claramente los que mejor comportamiento han mostrado a lo largo del mes de junio. El número de afiliados a la Seguridad Social creció exponencialmente sobrepasando los 19,2 millones, situándose muy próximo a los niveles precovid", destaca Goicoechea.

Por su parte, el indicador de confianza del consumidor superó los 100,6 puntos por primera vez desde marzo de 2020. Hay que recordar que valores por encima de los 100 puntos indican una percepción positiva, lo que explicaría, asimismo, el buen comportamiento durante el mes de junio del gasto de las tarjetas españolas en terminales de punto de venta (TPV), especialmente en turismo, ocio y restaurantes, parámetros muy relacionados con el fin del estado de alarma, la apertura de fronteras, el avance de la vacunación y la reanudación del movimiento entre países, según los datos facilitados por CaixaBank.

Por su parte, el índice de volatilidad (VIX) —que mide las fluctuaciones que los inversores esperan en el S&P 500— llegó hasta los 15,83 puntos, cota no observada desde la llegada del coronavirus. De hecho, el VIX se ha desplomado un 80% desde marzo de 2020, aunque aún se sitúa muy por encima de los mínimos históricos de noviembre de 2017, cuando cayó hasta 9,14 puntos.

Sobre el último de los bloques, el que hace referencia a los indicadores de movilidad, desde CBRE destacan el incremento significativo en la demanda del número de pasajeros y vuelos, la demanda hotelera, así como en el 'footfall' tanto en calles como en centros comerciales, si bien aún no se han recuperado los niveles previos a la pandemia en las principales calles comerciales.

"El indicador de búsqueda de palabras clave que facilita Google, incorporado al Recovery Monitor de CBRE hace dos meses, mostró un claro incremento en junio en la búsqueda de palabras 'covid' (muy correlacionada con la quinta ola y la afección de la variante delta), 'hotel' y 'restaurante', niveles no observados desde los meses de verano", concluyen desde la consultora.