¿Es Asia el espejo inmobiliario en que debe mirase España?

¿Qué pasará con la vivienda en España?, ¿se recuperarán las transacciones?, ¿qué pasará con los precios?, ¿y con el resto de activos del real estate como oficinas, hoteles o centros comerciales? Son muchas las preguntas en torno al mercado inmobiliario español y, a pesar de que las previsiones y los primeros datos estadísticos no son especialmente optimistas, lo cierto es que no todas las preguntas tienen respuesta, aún.

No obstante, lo que está sucediendo a nivel inmobiliario en otros países, especialmente en Asia, que se enfrentó a la crisis del coronavirus varios meses antes que Europa, puede dar pistas o intuir sobre lo que puede suceder no solo en el continente europeo, sino también en España. Las diferentes medidas y políticas de estímulo puestos en marcha por los diferentes Gobiernos han conseguido, en mayor o menor medida, amortiguar el impacto, y como en otras crisis anteriores, los expertos aseguran que pueden surgir oportunidades.

Colliers International lleva meses analizando el comportamiento del mercado inmobiliario en diferentes países asiáticos, de China a India, pasando por Japón o Australia, y aunque el alcance real de los efectos del coronavirus en los mercados inmobiliarios de Asia Pacífico sigue siendo poco claro, la consultora destaca en su último informe —APAC Market Snapshot Q1 2020— la capacidad de resistencia del inmobiliario gracias a los sólidos fundamentos económicos de muchas de esas economías.

China

El país chino está en el punto de mira como origen de la pandemia. y, por tanto, el primero en sufrir los primeros efectos de la crisis. En términos generales, Colliers International destaca la reducción del número de transacciones en el primer trimestre, a pesar de que en algunas ciudades como Shanghái, donde el número de transacciones se redujo un 60%, las operaciones por volumen transaccionado han crecido un 8%.

La vivienda nueva en 70 de las grandes ciudades chinas se encareció en mayo un 0,49%, según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas

Asimismo, destaca la caída de la inversión extranjera, estando la mayoría de las transacciones del primer trimestre protagonizadas por inversores nacionales. De cara a la segunda mitad del año, los expertos de la consultora confían en que se produzca un repunte del número de transacciones de oficinas. La aversión al riesgo de los inversores lleva a que el interés se centre especialmente en activos ubicados en 'prime locations', "que generan un flujo de ingresos estable y que cuentan con inquilinos de alta calidad", señalan desde Colliers International.

¿Y qué pasa con la vivienda? En China, los precios aumentaron en mayo a su ritmo más rápido en seis meses, según 'Business Times'. La vivienda nueva en 70 de las grandes ciudades chinas —excluyendo las viviendas subsidiadas por el estado—, se encareció un 0,49%, según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas. En mercados secundarios, el incremento fue del 0,24%, el ritmo más rápido en siete meses. Por lo que se refiere a las ventas, se han superado los niveles previos al coronavirus en casi la mitad de las 28 ciudades analizadas por China Real Estate Information Corp., y se han alcanzado máximos de dos años en ciudades como Shanghái y Hangzhou.

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Aun así, los analistas están divididos respecto a las perspectivas para el resto del año. Según previsiones de UBS sobre China recogidas por Business Times, los precios se mantendrán estables en un entorno de financiación más positivo para los promotores, lo que reduce la necesidad de bajar precios para aumentar el flujo de caja. Por su parte, de Macquarie Securities, considera que el inmobiliario será un activo refugio este año y considera que el impulso alcista de los precios se mantiene en las ciudades más grandes, mientras que los de las ciudades más pequeñas están sometidos a mayor presión. Y destaca cómo el repunte fue especialmente intenso en las cuatro ciudades más grandes de China, incluidas Shanghái y Beijing, lo que puede ser un indicador adelantado de una recuperación más amplia.

Si volvemos la vista a España, Madrid y Barcelona, según los expertos, serán los mercados que mejor aguantarán el efecto de la crisis puesto que se trata de dos mercados con una mayor demanda y escasez de oferta de obra nueva. No obstante, por el momento, solamente los datos de los notarios muestran un desplome de las ventas del 70%, mientras que a nivel de precios el principal cambio ha sido una significativa caída en las expectativas de aquellos que han sacado su vivienda a la venta durante el mes de junio. Un situación especialmente llamativa en el sur de Madrid, según datos del Informe "Madrid Distrito a Distrito" de Colliers International.

India

Colliers International destaca cómo la expansión del coronavirus ha provocado una importante reducción de la inversión privada en activos inmobiliarios. Respecto al cuarto trimestre de 2019, la caída en los primeros tres meses de 2020 ha sido del 62%, mientras que respecto al primer trimestre del año pasado, el desplome se sitúa en el 89%. En España, no solo las ventas de viviendas se han desplomado un 70%, durante el mes de marzo, la inversión inmobiliaria se redujo en un 75%, sin que aún haya datos sobre el impacto del confinamiento en el segundo trimestre.

Asimismo, según la consultora, el principal interés del inversor en India se centra en oficinas, industrial/logístico y 'retail', sectores todos ellos en los que se han multiplicado el número de transacciones en los últimos cinco años. En opinión de esta firma, como consecuencia del coronavirus, "podrían surgir 'stressed opportunities' en el sector residencial, 'retail' y hotelero; con las rentabilidad inmobiliarias bajando en proporción al bono soberano a 10 años. Además, podrían producirse retrasos en la entrega de proyectos y en completar la ocupación de espacios".

En India, constructores y promotores podrían rebajar precios en los próximos meses para atraer la demanda y generar flujo de caja

No obstante, a pesar de la crisis sanitaria, las perspectivas de India a largo plazo siguen intactas, según Colliers International "ya que en los próximos 10 años se espera que se duplique el número de hogares con una renta mayor de 30.000 dólares. Unas perspectivas menos halagüeñas en España, que sigue manteniendo una importante precariedad laboral y donde se espera un mayor deterioro de las tasas de desempleo que podrían complicar aún más, según los expertos, el acceso a una vivienda de miles de familias.

Además, uno de los factores que juega a favor del mercado residencial indio ha sido la reciente rebaja de los tipos de interés asociados a las hipotecas, lo que puede animar la compra de viviendas. Aspecto que también juega a favor de España, con unos tipos de interés en las hipotecas —tanto fijas, pero especialmente variables— históricamente bajos y un euríbor en negativo desde febrero de 2016.

Según la prensa india, tras el golpe del coronavirus, el sector inmobiliario —al igual que la mayoría de industria del país—, ha iniciado un proceso lento de recuperación, y las previsiones más optimistas apuntan a que la verdadera recuperación no se producirá hasta seis o nueves meses después desde el levantamiento de las medidas de confinamiento en el país. De hecho, India es uno de los escasos países, junto con China o Indonesia, con previsiones de crecimiento de su economía a pesar de la pandemia.

Por otro lado, y a diferencia de lo que puede suceder en China, la prensa india no descarta que durante los próximos meses, constructores y promotores recurran a ciertos incentivos para atraer la demanda y flujo de caja, como rebajas en los precios de la vivienda, debido a problemas de escasez de mano de obra y de materias primas que les habría obligado a parar algunos proyectos.

Japón

Según Colliers International, el sector hotelero japonés ha sido el peor parado de la crisis sanitaria, con unas drásticas primeras estimaciones de reducción del número de turistas (entre el 60 y el 80%) y el aplazamiento de los Juegos Olímpicos que este verano iban a ser celebrados en Tokio. "Además, la organización de los JJOO deja con una sobreoferta hotelera considerable a Tokio y ciudades de alrededor, que junto con la reducción del turismo, podría provocar problemas financieros en algunos operadores e inversores hoteleros, ya que más de la mitad de ellos están atados a costes fijos", destacan los analistas de la consultora.

En España, al igual que en el resto de países, el sector hotelero ha sido uno de los grandes damnificados por culpa de las medidas de confinamiento que no solo han impedido la movilidad de los españoles, sino que han reducido a cero el número de visitas por parte de extranjeros. No hay que olvidar que en 2019 España recibió a más de 80 millones de turistas internacionales, cifra récord, mientras que las pérdidas para el sector turístico se estiman en unos 54.000 millones de euros.

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Por lo que se refiere al sector de centros comerciales japonés, tal y como destacan desde Colliers International, algunos 'retailers' están reportando una bajada en el volumen de ventas mensual de entre el 30% y el 90%. "El impacto económico se espera mayor en 'retailers' de tamaño reducido, quienes tienen menores niveles de liquidez. De esta manera, se espera que aumente la diferencia existente entre los 'retailer' de menor y mayor tamaño". En España, la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC) estima que los 568 centros que hay en España han perdido unos 3.000 millones de euros mensuales en ventas durante esta crisis sanitaria.

Por otra parte, tanto en Japón como en España, el confinamiento "ha beneficiado a que aumente la penetración del 'e-commerce', siendo especialmente positivo para el sector logístico", según Colliers International. Una situación que también se ha producido en España con el auge de las ventas 'online' y el comercio electrónico, que han situado al sector logístico en el punto de mira.

Corea del Sur

En este país, en su informe, Colliers International destaca el buen comportamiento del sector de oficinas durante el primer trimestre "debido a la abundante liquidez y a los bajos tipos de interés existentes. El principal interés inversor se centra en aquellas oficinas que generan un flujo de ingresos estable a largo plazo y que se encuentran alquilados a inquilinos 'blue-chip' —'cash flows' altos y recurrentes, niveles de deuda adecuados y perspectivas de ingresos positivas—. Consideran que hay poco riesgo de que el número de transacciones de oficinas se desplome, pero dependerá de la duración de la crisis del coronavirus". En España está por ver el impacto real que tendrá sobre la implantación del teletrabajo y si este ha venido para quedarse y las empresas deben replantearse sus necesidades de espacio a largo plazo.

Australia

Con carácter general, y como ha sucedido en todos los países afectados por el coronavirus y las medidas de confinamiento, se ha producido una reducción del número de operaciones, "con la mayoría de inversores ajustando el valor de sus carteras inmobiliarias actuales —algunos REIT han llevado a cabo 'write-downs' de hasta el 15% del valor de algunos de sus activos—", destaca Colliers International.

"Sin embargo", según esta firma, que se espera que la actividad inversora aumente durante la segunda mitad del año, "con el foco puesto principalmente en activos defensivos, ocupados por inquilinos de alta calidad generadores de caja". En el caso de España, el sector que ha comenzado a mostrar los principales movimientos ha sido el del 'build to rent', que ya mostró gran dinamismo durante 2019 y que en 2020 estaba o está llamado a acaparar gran parte de la atención de los inversores. De hecho, en pleno estado de alarma se firmó la mayor operación —tanto por importe como por número de viviendas— en este segmento, hasta la fecha.

Hong Kong, Vietnam, Tailandia...

¿Qué está sucediendo en otros países asiáticos? Sobre Hong Kong, Colliers International destaca que existe un 'gap' de expectativas de compradores y vendedores.

"A pesar de que hay inversores que siguen teniendo interés en Hong Kong, están siendo más precavidos y reticentes al riesgo, provocando periodos de negociación más largos y que a corto plazo únicamente se cierren operaciones con grandes descuentos de precio o en situaciones de estrés financiero".

Por su parte, los expertos de esta consultora esperan que Vietnam siga atrayendo inversión, principalmente en activos de carácter industrial, "ya que, en principio, será uno de los mayores beneficiados de la guerra comercial entre Estados Unidos y China", mientras que en Tailandia, uno de los primeros países en los que se expandió la pandemia, destacan "la proactiva respuesta de los bancos en proporcionar liquidez a las empresas evitando una venta masiva de inmuebles".

De hecho, en España, precisamente esa falta de liquidez es la que creen los expertos que llevará a muchas empresas a desprenderse de ladrillo y a los inversores a comprar con descuentos.

Por último, en Indonesia, el previsible aumento de la tasa de desempleo, como consecuencia de la reducción del turismo —principalmente en Bali—, podría aumentar las tasas de morosidad tanto en hipotecas como en alquileres, lo que habría provocado que las promotoras estén retrasando nuevas inversiones. 

En España, ante la incertidumbre en torno al comportamiento de la demanda, también se está produciendo un retraso en los lanzamientos de nuevas promociones.

"La depreciación de la rupia indonesia puede suponer grandes oportunidades para inversores extranjeros, siempre y cuando los vendedores no ajusten los 'asking prices'", concluyen desde Colliers International.