La inversión inmobiliaria se desploma un 75% en marzo por la incertidumbre del Covid

La crisis del coronavirus ha provocado un duro golpe al mercado inmobiliario español en su conjunto. Un mercado que hasta hace apenas unas semanas era foco de atracción de la enorme liquidez existente en el mercado. Si el año pasado se batieron todos los registros en cuanto a inversión inmobiliaria tras alcanzar los 35.000 millones de euros, la declaración del estado de alarma el pasado 15 de marzo ha provocado el frenazo de las operaciones y de la inversión inmobiliaria.

De hecho, la inversión del mes de marzo se ha desplomado un 75% respecto al mismo mes de 2019, mientras que la comparación trimestral arroja también una caída del 13% respecto al primer trimestre del año pasado —de 7.900 a 6.900 millones de euros—, un porcentaje mucho menor, por lo que pone de manifiesto que la inversión inmobiliaria en España se encaminaba hacia un buen ejercicio en 2020. De hecho, en enero y febrero del año pasado, la inversión sumaba 4.600 millones de euros, mientras que en los dos primeros meses del año nos encontrábamos en 6.000 millones, según datos del algoritmo DAO de Addmeet, el portal de subastas y ventas privadas 'online'.

En marzo de 2020 apenas se han cerrado operaciones por importe de 841 millones, frente a los 3.400 del mismo mes del año pasado

Los datos hablan por sí solos. En el mes de marzo, el parón de las transacciones ha sido prácticamente total. Frente a la inversión de 2.600 millones de euros en enero y 3.400 millones en febrero de 2020, durante el mes de marzo apenas se han cerrado operaciones por importe de 841 millones de euros. Esta cifra contrasta además con los 3.400 millones registrados en marzo del año pasado y con los 1.500 millones del mismo mes de 2018, y es el dato más bajo desde 2014, cuando apenas se transaccionaron 400 millones de euros.

Más datos: en el primer trimestre de este año, se han transaccionado más de 1.000 millones de euros menos que hace un año. Según explican los expertos, las operaciones que han salido adelante han sido aquellas que se encontraban en un estadio más avanzado —la venta de los híper de Family Cash, por ejemplo—, mientras que otras se han retrasado en el tiempo y alguna se ha caído en estos días —por ejemplo, Operación Mestalla—.

El coronavirus ha tenido un impacto en el mercado inmobiliario en su conjunto. Residencial, oficinas, centros comerciales, hoteles... Todos se han visto afectados en mayor o menor medida. "El sector inmobiliario está reaccionando de manera muy diferente. Por un lado, están los inversores en activos comerciales, y por otro, el sector residencial, que está viendo con gran preocupación el parón absoluto de ventas y la posibilidad de que se le paralicen las obras", explicaba recientemente en un vídeo Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International.

"Los inversores institucionales están intentando cerrar operaciones muy adelantadas y esperando a ver cómo evoluciona la situación en los próximos tres o cuatro meses. Afortunadamente, tienen munición suficiente para comenzar a moverse de nuevo una vez pase esta crisis sanitaria y para aprovechar oportunidades de inversión, ya que los riesgos han aumentado y eso debería incidir en los precios", apunta Echavarren, quien asegura que él y su equipo están cogiendo fuerzas para que en el mes de septiembre puedan "aprovechar el tirón de una reactivación del mercado de inversión".

El residencial, muy castigado

María Romero, consultora en Afi, coincide en señalar que el sector inmobiliario, en su conjunto, no ha sido ajeno a la crisis sanitaria provocada por el coronavirus. "Todos los segmentos se verán afectados en mayor o menor medida", señala, aunque se muestra especialmente preocupada por el residencial, donde se verán alteradas la oferta y la demanda.

"Desde el punto de vista de la demanda, en cuanto a la formación de hogares, por una posible interrupción de los flujos de inmigrantes y la demanda extranjera de segunda residencia, en la medida en que se han interrumpido los flujos turísticos". En su opinión, a medio y largo plazo, la pérdida de empleo se puede llegar a extender a buena parte de la población y sobre todo entre quienes tienen intención de comprar, lo cual afectará a su capacidad de acceder a la financiación. En este sentido, María Romero no descarta la rescisión de algunos contratos de compraventa, así como el retraso en el comienzo de algunas promociones cuya construcción estaba previsto que comenzara en los próximos meses.

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"Las expectativas de revalorización de la vivienda se verán afectadas, ya que el precio de la vivienda está correlacionado con la actividad económica, de ahí el impacto negativo de la crisis sanitaria y económica. Si se desinflan estas expectativas, aquellos que se estaban planteando comprar una vivienda es muy probable que dilaten la decisión al menos hasta observar una recuperación del mercado residencial", señala Romero, quien no descarta que "pueda afectar negativamente a determinadas estructuras empresariales del sector de la construcción, así como a sus proveedores, y abocarlas a la desaparición".

No obstante, el residencial no será el único segmento que se verá afectado negativamente. No olvidemos que el cese de buena parte de la actividad económica desde el pasado 15 de marzo, cuando se decretó el estado de alarma, ha provocado el cierre de los centros comerciales, oficinas y hoteles, cuyos inquilinos han iniciado cientos de ERTE y manifestado problemas para pagar las rentas.

También centros comerciales, hoteles y oficinas

"En este momento, es muy difícil evaluar este impacto, la situación que tenemos es muy reciente. En cualquier caso, la pérdida de negocio que tengamos ahora no la recuperaremos, pero con las medidas que se tomen por parte de las autoridades, el cuarto trimestre podrá ser muy similar al de cualquier otro año", reconoce Pedro Barrera, director de Retail de Colliers International. En su opinión, existen dos vías en las que hay que trabajar: los empleados y los alquileres.

"Con respecto a los empleados, si la compañía no es capaz de resistir financieramente, agilizar al máximo la aplicación de ERTE para las empresas y los pagos a los afectados por estas medidas. Con respecto a los alquileres, facilitar moratorias y carencias a los arrendatarios así como crear soluciones fiscales o compensatorias por parte del Estado para que las propiedades se vean afectadas lo mínimo posible por esta situación".

"Desde la declaración del estado de alarma y la orden ministerial que paralizaba la actividad hostelera, muchos establecimientos pueden tener problemas a la hora de pagar las rentas, y si se dilata el estado de alarma y nos adentramos en mayo o junio, los activos hoteleros se verán afectados, dado que el turístico es un sector que para esas fechas reajusta su oferta para poder atender toda la afluencia turística de la época estival", explica María Romero.

Otros activos que no serán ajenos a este cambio abrupto de valoración de los activos son las oficinas. "Se están viendo de golpe las formas de organización de trabajo. Los inquilinos, las empresas y sus directivos están viendo, en muchos casos, que el teletrabajo y las nuevas formas de trabajo no han alterado ni dañado su productividad en estas semanas de confinamiento, y puede que esta nueva organización del trabajo se extienda a una mayor parte de la población, lo que puede llegar a afectar al valor y rentabilidad de estos activos", señala esta experta.

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Por lo pronto, tal y como señala Pedro Barrera, en el mercado de inversión se ha notado una ralentización debido a varios factores. "Los inversores están lidiando con las moratorias, renegociaciones de renta y carencias que los arrendatarios de sus locales les están planteando para compensar el cierre de sus negocios, que representa una gran merma de ingresos para estos inversores/propietarios y que les hace priorizar sus necesidades a corto plazo. Por otro lado, la situación de muchos 'retailers' es incierta y esto genera desconfianza por parte de los inversores en que puedan mantener el actual nivel de rentas y por tanto la rentabilidad de los activos en cuestión".

A lo que añade que "estas situaciones extraordinarias como la que vivimos generan muchas oportunidades en el mercado, pero necesitan de un tiempo de maduración para que salgan al mercado, y esto genera un parón ​en las operaciones en curso por la expectación de futuras oportunidades más interesantes que las actuales".

El logístico, el mejor parado

Por último, un activo que tampoco ha sido ajeno a la crisis sanitaria pero que es posible que no se haya visto tan afectado por ella es el logístico, "en parte porque se ha beneficiado de proveer y garantizar la distribución y almacenamiento de productos esenciales, pero es un activo que aunque puede tener recorrido al alza durante meses por el 'boom' del comercio electrónico, tampoco está exento de asumir determinados retos, como la mejora de todas las infraestructuras tecnológicas y de almacenamiento y también desde el punto de vista de la distribución y cobertura de la última milla, un aspecto que se debe reformar y mejorar en próximos años.

Estas situaciones extraordinarias generan un parón en las operaciones en curso ante la expectativa de oportunidades más interesantes que las actuales

"Debido a las restricciones que hay de movilidad y la priorización de envíos de artículos de primera necesidad, entiendo que actualmente plataformas de venta 'online' como Amazon han reducido sus ventas. Pero en mi opinión, estas empresas serán las más beneficiadas por esta crisis, ya que esta situación acelerará la digitalización del 'retail' y muchos de los negocios con localizaciones físicas se replantearán los canales físicos y vender a través de plataformas 'online', lo que permitirá una reducción de costes y mayor protección ante circunstancias inesperadas", concluye Pedro Barrera.