Madrid, ¿tras los pasos de Barcelona? La vivienda apenas subirá un 5% este año

La vivienda subirá entre un 3% y un 5% durante 2019 en Madrid. Los datos contrastan fuertemente con el crecimiento de dos dígitos registrado durante los dos últimos ejercicios y que hacía temer por una nueva burbuja inmobiliaria en la capital. Son las previsiones para este mercado de la agencia Engel & Völkers, que estima, para este 2019, que el crecimiento de la demanda residencial pase por una normalización de los precios desde los anteriores incrementos de doble dígito a una ligera revalorización inferior al 5%.

Después de cinco años alcistas, el mercado inmobiliario parece mostrar los primeros síntomas de agotamiento en aquellas zonas donde antes se inició la recuperación. El primero en mostrarlo ha sido Barcelona, con una menor subida de los precios de venta y de los alquileres y una menor presencia de los inversores en las transacciones. Un incipiente cambio de tendencia que podría estar trasladándose hacia otra de las locomotoras del sector: Madrid.

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E. Sanz

Desde Engel & Völkers, no obstante, señalan que, a pesar de la ralentización de la actividad en la recta final de 2018 y los primeros meses de 2019, la recta final del año será más fuerte. "Durante los últimos meses de 2018 se ha producido una estabilización de los precios y no se observan caídas, por lo que lo lógico es que la demanda de vivienda por parte de los particulares que buscan una casa en la que vivir vuelva a comprar", explica Óscar Larrea, director general de Metropolitan Market Center (MMC).

En su opinión, "la mejora de la economía y el interés inversor en un entorno de tipos de interés en mínimos han dibujado un escenario positivo para el sector inmobiliario madrileño en los últimos años, cuya consolidación ha tenido lugar en 2018. Este va a ser un año más de transición y estabilidad en cuanto a precios y transacciones".

Del centro a la periferia

Los datos de Engel & Völkers muestran cómo el fuerte aumento de los precios de las viviendas y los alquileres dentro de la M-30 ha provocado un fuerte desplazamiento de la demanda hacia las zonas periféricas que, a su vez, ha presionando al alza los precios en barrios como Puente de Vallecas y San Blas, con incrementos entre el 20% y el 26%, si bien, dentro de la M-30, los precios se han incrementado en torno a un 20% en Villavede, Chamberí y Retiro.

"En 2018, las mayores subidas de precios tuvieron lugar en los distritos más populares de Madrid, lo que supone una recuperación sostenible, y tras un primer semestre de 2019 estable, esperamos un ligera subida en la segunda parte del año", añade Larrea.

No obstante, y al igual que ha sucedido en Barcelona, el fuerte incremento de los precios de las viviendas está teniendo un impacto directo sobre las rentabilidades en el mercado del alquiler, lo que está provocando un menor apetito inversor. "La demanda de grandes inversores ha bajado y no prevemos que se incremente. Para el gran inversor, 2019 será un año de transición", explica este experto, quien considera que el denominado 'fenómeno Airbnb' ha marcado el mercado del alquiler en Madrid durante 2018.

Según datos recientes de Fotocasa, aunque Madrid es la tercera comunidad más rentable para comprar y alquilar una vivienda, en 2018 ya se ha observado un estancamiento en los porcentajes (5,9% en 2018) y para este ejecicio se observa una caída al 5,5%, en línea con las rentabilidades de hace tres años. Según datos de este portal, Villaverde es el distrito más rentable, con un 7% de rentabilidad, frente a Chamartín, el distrito menos rentable, con un 3,5%.