AUMENTAN UN 10% LAS TRANSACCIONES

Más de 500.000 viviendas vendidas en 2018, la cifra más alta en una década

Durante el ejercicio pasado se inscribieron en los registros de la propiedad 515.051 operaciones, su mayor cifra en una década, según informó este martes el INE

Foto: Foto: iStock.
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Las venta de viviendas batió un nuevo récord en 2018. Durante el ejercicio pasado se inscribieron en los registros de la propiedad 515.051 operaciones, la cifra más alta en una década, según informó este martes el Instituto Nacional de Estadística (INE). El dato supone un incremento del 10,1% con respecto al año anterior cuando se registraron 467.6400 transacciones.

Se trata del quinto incremento anual consecutivo después de que la compraventa de viviendas subiera un 2% en 2014, un 11,5% en 2015, un 14% en 2016 y un 15,4% en 2017 gracias, fundamentalmente, al empuje de las transacciones de segunda mano que representan el 80% de las operaciones. El de 2018 ha sido, no obstante, el avance anual más moderado desde 2014. ¿Está agotando el mercado su ciclo alcista?

En el periodo de crisis, los peores años para las transacciones de vivienda fueron 2009 y 2008, en los que estas operaciones se desplomaron un 25,1% y un 28,8%, respectivamente. En 2012 y 2011, aún se registraban descensos de dos dígitos (-11,5% y -18,1%), mientras que en 2013 la caída se moderó hasta el 1,9% por el fin de los beneficios fiscales para la adquisición de vivienda.

Las viviendas de segunda mano siguen siendo las principales protagonistas del mercado. Por un lado, por la falta de oferta de obra nueva y por la imortante brecha ed precios entre ambas tipologías. De hecho, las transacciones de viviendas de nueva construcción no ha conseguido batir la cifra psicológica de las 100.000 unidades. Hay que recordar que desde la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) aseguran que un mercado saudable debería moverse en torno a una producción anual entre 120.000 y 150.000 viviendas nuevas anuales.

La falta de suelo finalista, los elevados costes de construcción y las dificultades para acceder a la financiación -tanto por parte de los particulares como de los promotores- están impidiendo, por el momento, llegar a esas cifras.

No obstante, duante el ejercicio pasado repuntaron las transacciones en ambas tipologías. Así, por ejemplo, las compras de pisos de segunda mano aumentaron un 9,9%, hasta 422.531 transacciones, su cifra más alta desde 2007, mientras que las operaciones sobre viviendas nuevas se incrementaron un 11,1% el año pasado, hasta sumar 92.520, su volumen más alto desde 2014.

De hecho, la presión de la demanda sobre la vivienda usada se está trasladando a los precios. Según Fotocasa, durante el año pasado, este tipo de viviendas se encareció caso un 8% respecto a 2018, la mayor subida anual registrada desde 2006.

Por otro lado, el 90,3% de las viviendas transmitidas por compraventa durante el año pasado fueron viviendas libres y el 9,7%, protegidas. En total, la compraventa de viviendas libres subió un 10,1% en 2018, hasta 465.083 operaciones, en tanto que la compraventa de viviendas protegidas repuntó un 10,3%, hasta 49.968 transacciones, su cifra más alta en ocho años.

Con este aumento, la compraventa de viviendas protegidas encadena cuatro años consecutivos de alzas. En 2018, el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en Comunidad Valenciana (2.010), Baleares (1.641) y Andalucía (1.537). Andalucía fue la región que más operaciones sobre viviendas realizó el año pasado, con 101.330 compraventas, seguida de Cataluña (81.020), Comunidad Valenciana (78.800) y Madrid (75.845).

¿Fin del ciclo alcista?

Los datos de 2018 conocidos hoy reflejan un menor ritmo en el crecimiento de las transacciones. ¿Podríamos estar ante un indicador sobre un posible cambio de ciclo en el mercado? La mayoría de los expertos considera que nos encontramos en fase de estabilización y aún ven varios años más de subidas, tanto de transacciones como de precios, si bien, la escalada de estos últimos será algo más moderada que en ejercicios precedentes. Todos coindicen en señalar porcentajes del entorno al 5% como incrementos saludables para el mercado.

Por otro lado, y tal y como sucede con la economía en general, el mercado de la vivienda en España es cíclico y pasa por diferentes fases que se repiten a lo largo de los años: expansión, desaceleración, contracción y estabilización. Según CaixaBank, dichas fases se suceden en sentido de las agujas de un reloj y, según sus previsiones, aunque en la actualidad nos encontraríamos en plena expansión que se caracteriza por aumentos de los precios y de las transacciones, la siguiente fase, la de la desaceleración, con caídas en las ventas de viviendas y subidas de precios, estaría a la vuelta de la esquina, tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior.

Reloj inmobiliario de CaixaBank.
Reloj inmobiliario de CaixaBank.

“El mercado de la vivienda se encamina hacia un periodo de estabilización”, señala Beatriz Toribio, quien destaca que pese a estos abultados crecimientos que reflejan las diferentes estadísticas que miden la salud del sector, “aún estamos en niveles de actividad muy lejanos a los que veíamos en los años del boom: en 2007 se cerraron 775.000 operaciones de compraventa”. Prueba de ello también es que el incremento de 2018 (10,1%) es inferior al 13,6% registrado en 2017, así como al 11,5% de 2015.

La directora de Estudios también recuerda que “en los últimos meses se aprecia cierta moderación en la actividad del sector, que va ligada al menor crecimiento económico, del turismo y del contexto internacional”. En ese sentido, destaca que el número de operaciones del mes de diciembre (33.831) “es el registro más bajo de todo 2018”, un hecho que puede ir ligado a la propia tendencia del sector, pero también al posible efecto de la sentencia del Tribunal Supremo sobre el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que tuvo en vilo al sector durante varias semanas.

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