Los pisos de segunda mano ya suben a ritmos del 'boom': un 20% en Madrid

El precio medio de la vivienda de segunda mano en España despidió 2018 con un incremento del 7,8% respecto al año anterior. Se trata de la mayor subida anual que registra el histórico del Índice Inmobiliario de Fotocasa desde 2006. A pesar de las subidas, el precio medio del metro cuadrado se sitúa en 1.869 euros, lo que nos devuelve a cifras de principios de 2013, por debajo aún, en un 36,7%, de los máximos históricos de abril de 2007, cuando se alcanzaron los 2.952 euros el metro cuadrado.

Precisamente en 2006 se produjo la segunda subida más elevada de todo el histórico (7,7%), según el análisis del portal inmobiliario. El incremento de 2018 es el tercer incremento anual consecutivo, ya que el primero se produjo en 2016, con una subida del precio de la vivienda de segunda mano del 1,9% respecto a diciembre de 2015, después de nueve años de continuas caídas anuales.

“El despertar de la demanda latente, el apetito inversor y la rentabilidad del alquiler en un contexto de bajos tipos de interés explican que haya vuelto el interés por la compra de vivienda, con su consiguiente impacto en los precios. El encarecimiento de la vivienda, según nuestros datos, se extiende por casi todo el país, aunque la intensidad de las subidas es muy diferente, e incluso hay zonas donde se registran suaves descensos”, explica Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa.

Los precios se encuentran en niveles de 2013, por debajo aún, en un 36,7%, de los máximos históricos de abril de 2007

Desde junio de 2013, las tasas de variación interanual (de cada mes sobre el mismo mes del año anterior) se han ido desacelerando poco a poco. Si en junio de 2013 se alcanzó la caída interanual más acusada de todo el histórico (-11,8%), a partir de ese momento las tasas negativas fueron desacelerándose hasta llegar a las tasas positivas, que se empezaron a registrar en octubre de 2016. De hecho, la variación interanual de 2018 ha sido siempre positiva y el precio de la vivienda de segunda mano acumula 27 meses consecutivos de incrementos interanuales, desde que en octubre de 2016 se registrara un incremento del 1,2%: desde entonces, no ha dejado de crecer hasta llegar al incremento actual del 7,8%.

Los datos vuelven a mostrar un comportamiento muy heterogéneo del mercado, con ciudades, provincias y comunidades a la cabeza de la recuperción con fuertes subidas frente a otras con un comportamiento mucho más moderado o aún en caída. Madrid es, a todos los niveles (comunidad autónoma, provincia y capital), la que registra los avances más fuertes.

Madrid, a la cabeza de las subidas

Así, la Comunidad de Madrid es la que más incrementa el precio en 2018. Los precios se han disparado en el último año un 19,5%. La siguen Canarias (12,8%), Baleares (10,4%), Cataluña (10,1%) y la Comunidad Valenciana (7,1%). En el otro extremo, solo tres comunidades registran caídas del precio. Se trata de Murcia (-3,3%), seguida de Asturias (-1,3%) y Navarra (-0,2%). No obstante, son caídas leves comparadas con las registradas hace años. De hecho, atrás han quedado las caídas de dos dígitos que reinaron a cierre de 2013.

Por otro lado, la mancha de aceite de la recuperación alcanza cada vez a un mayor número de provincias. Si a cierre de 2015 el precio se incrementaba en 12 provincias, a cierre de 2016 lo hacía en 25 provincias, y en 2017 el precio subió en 37 provincias. A cierre de 2018, el precio de la vivienda de segunda mano sube también en 37 provincias españolas.

Una vez más, Madrid es la provincia que más incrementa el precio en 2018, en concreto sube un 19,5%, seguida de Las Palmas (13,8%), Santa Cruz de Tenerife (12%), Alicante (11,3%), Barcelona (10,5%) y Baleares (10,4%). Al igual que ya pasó en 2016 y 2017, este 2018 ninguna provincia desciende dos dígitos. La caída más acusada la protagoniza la provincia de Almería (-5%), seguida de Jaén (-4,1%), Lugo (-4%) y Murcia (-3,3%).

Barrio de Salamanca, un 229% más caro

Si descendemos aún más al detalle, los datos de Fotocasa revelan que en Madrid capital, en diciembre de 2018, de los 21 distritos estudiados, 20 de ellos superan el precio medio de la vivienda a nivel nacional. La diferencia entre el precio medio nacional y el más caro en la capital se produce en el distrito de Salamanca, que es superior a la media nacional en un 229%, al situar el precio medio en 6.152 euros el metro cuadrado, después de incrementarse anualmente un 15,4%.

El segundo distrito más caro de Madrid es Chamberí, cuyo precio medio se sitúa a diciembre de 2018 en 5.384 euros. En tercera y cuarta posición se encuentran los distritos de Chamartín (5.259 euros el metro cuadrado) y Centro (5.103 euros). Por el contrario, en el otro extremo, Villaverde es el barrio más económico, con un valor medio de la vivienda de 1.775 euros el metro cuadrado y registra un incremento en el precio de la vivienda de un 15,8% respecto a 2017. Le siguen el distrito de Puente de Vallecas (1.922 euros), Usera (2.140 euros) y Carabanchel (2.201 euros).

El precio en el distrito de Salamanca supera en un 229% la media nacional, con 6.152 euros/m2

A cierre de 2018, el precio de los pisos de segunda mano se incrementa anualmente en los 21 distritos de la capital, situación que viene produciéndose desde hace dos años, ya que en 2014 ningún distrito incrementó sus precios. Los primeros síntomas de recuperación se divisaron en los precios de 2015, con subidas en 13 de los 21 distritos de Madrid.

El aumento más significativo se produce en el distrito de Usera (20,6%), seguido de Puente de Vallecas (18,2%), Arganzuela (17,8%), Latina (16,5%), Retiro (16%) y Tetuán (15,8%). Además, los cinco distritos madrileños con el precio medio de la vivienda más elevado en 2018 serían los mismos desde hace cuatro años.

Caen los precios en dos distritos de Barcelona

En Barcelona capital, los 10 distritos superan el precio medio de la vivienda a nivel nacional. La diferencia entre este precio medio y el más caro en Barcelona se produce en el distrito de Sarrià-Sant Gervasi, que es superior a la media nacional en un 200,6%, y se sitúa en los 5.620 euros el metro cuadrado. En lo referente a la variación anual del precio, se puede observar al concluir el año 2018 que en Barcelona el precio se incrementa en ocho distritos.

Cabe destacar que en menos de tres años el panorama ha cambiado por completo en Barcelona: a finales de 2013 se incrementaba el precio en un distrito, en 2014 lo hizo en seis, en 2015 subió en nueve de los 10 distritos, mientras que en 2016 y 2017 todos los distritos experimentaron subidas. Las variaciones positivas interanuales van desde el 0,7% de Eixample al 11% de Nou Barris. En cuanto a los distritos con descensos interanuales, Ciutat Vella ha descendido un -3,2% y Les Corts, un -4%.

Los cinco distritos barceloneses con el precio medio de la vivienda más elevado en 2018 serían los mismos desde hace siete años. En el 'ranking' por precio de la vivienda, Sarrià-Sant Gervasi ocupa el primer lugar de los distritos más caros de la ciudad, con 5.620 euros el metro cuadrado. Eixample es el segundo distrito más caro, con un precio de 5.143 euros, obligando a Les Corts (4.912 euros el metro cuadrado) a descender un puesto después de seis años consecutivos en el mismo lugar. Ciutat Vella (4.642 euros el metro cuadrado) y Gràcia (4.585 euros) se mantienen en el cuarto y quinto puesto del 'ranking'. A cierre de 2018, tan solo los dos distritos más caros de la capital catalana han superado los 5.000 euros el metro cuadrado y solo el distrito de Nou Barris se encuentra por debajo de los 2.000 €/m2. En el otro extremo, Nou Barris es el distrito catalán más barato, con un precio medio de 2.636 euros. Le siguen Sant Andreu (3.222 euros el metro cuadrado) y Horta-Guinardó (3.235 euros el metro cuadrado).