El subidón de precios en Madrid y Barcelona se modera: aún así, pisos un 8% más caros

La fuerte subida de precios que ha experimentado la vivienda en Madrid y Barcelona se modera. Estos dos mercados, los más activos -junto a Baleares- a nivel inmobiliario, comienzan a echar el freno, al menos en lo que a la evolución de la vivienda de nueva se refiere. Una moderación que ha trasladado al conjunto nacional.

En Barcelona el ritmo de subida de los precios ha pasado del 10,6% anual en el primer semestre al 8,1% en el segundo, mientras que en Madrid, se ha pasado de avances del 8,5% al 7,5%. De esta manera, en España la vivienda se ha encarecido un 5,4% en las capitales de provincia, alcanzando los 2.348 euros el metro cuadrado, con un 2,8% de crecimiento en el segundo semestre del año, inferior al 3,3% registrado en el mismo periodo del año pasado.

Son datos del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación, que muestran cómo el precio medio de una vivienda de obra nueva tipo de 90 metros cuadrados en las capitales de provincia es de 211.300 euros, mientras que en el resto de ciudades estudiadas que no son capitales de provincia, el precio medio de una vivienda nueva se ha situado en 1.632 euros el metro cuadrado.

"2018 finaliza con unos precios que continúan su tendencia al alza, aunque en las dos grandes capitales del país, que han actuado como locomotoras de la subida desde 2015, empiezan a apreciarse algunos síntomas de fatiga en el ritmo de crecimiento", destacan desde la tasadora. Y añaden que "el progresivo aumento de la demanda de alquiler, en conjunción con la escasez de suelo edificable -sobre todo en las grandes ciudades-, puede acabar teniendo influencia apreciable en la evolución de los precios de transacción".

Desde Sociedad de Tasación prevén subidas de la vivienda nueva en 2019 entre el 4,5% y el 5%

Los modelos predictivos elaborados por Sociedad de Tasación avanzan que en 2019 la evolución del precio de la vivienda nueva se situará, en promedio, en una horquilla de entre 4,5% y 5%, "siempre que las variables fundamentales de la economía española y el contexto internacional no sufran alteraciones de consideración por causas ajenas al mercado inmobiliario".

Las capitales de provincia, lideradas por Barcelona (4.178 euros el metro cuadrado), San Sebastián (3.515) y Madrid (3.404), siguen ejerciendo un efecto tractor en el incremento de los precios del territorio nacional, sin embargo, el mercado sigue moviéndose claramente a dos velocidades no solo en cuanto a incrementos de precios, también respecto a los precios de las viviendas.

Así, por ejemplo, frente a los precios de Barcelona, San Sebastián o Madrid, Cáceres (1.159 euros el metro cuadrado), Badajoz (1.178) y Ciudad Real (1.182) siguen siendo las capitales que presentan los precios más bajos. Y lo mismo se observa a nivel de comunidades. Cataluña (3.719 euros el metro cuadrado) es la comunidad con precios más altos seguida por Madrid (3.304) y País Vasco (2.657). Las tres presentan los niveles de precios en vivienda nueva más altos. Por el contrario, Extremadura (1.171 euros el metro cuadrado), Murcia (1.296), y La Rioja (1.393) son las comunidades que presentan precios de vivienda nueva más bajos.

Comprar una casa nueva, cada vez más difícil

La fuerte subida de precios ha afectado directamente al bolsillo de los hogares españoles y a la capacidad de acceder a una vivienda en propiedad, en un contexto de falta de ahorros y dificultades de acceso a la financiación bancaria. Para que nos hagamos una idea, en la actualidad son necesarios 7,6 años de sueldo para acceder a una vivienda de tipo medio, dos meses y medio más de esfuerzo que hace un año para acceder a una vivienda de las mismas características. El indicador, que se calcula a nivel de Comunidad Autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales estimados a partir de los últimos publicados por el INE, muestran diferencias muy significativas por regiones.

Así por ejemplo, Baleares continúa siendo la comunidad donde se necesitan más años para acceder a una vivienda: 15,4 años, casi el doble que en Madrid o Cataluña, donde se necesitan 8 y 8,4 años, respectivamente. En sentido opuesto, La Rioja sigue siendo la región donde es más fácil acceder a la vivienda: 4,8 años. Seguida por Murcia, con 4,9 años o Aragón, con 5,2.

En esta misma línea, el informe de Sociedad de Tasación también muestra un deterioro en la capacidad de endeudamiento de las familias para adquirir una vivienda. Con una referencia de 100 puntos en los casos donde la capacidad de endeudamiento es suficiente, la media de España actualmente se sitúa en 102 puntos, 2 puntos menos que en el año 2017. La media estatal se mantiene por tercer año consecutivo por encima del nivel salarial mínimo para la adquisición de una vivienda de tipo medio.

Sin embargo, algunas Comunidades Autónomas, como Baleares, Cataluña y Madrid continúan registrando niveles salariales insuficientes para la adquisición de una vivienda, con índices de accesibilidad de 51, 92 y 94 respectivamente.

Se resiente la confianza en el sector

Todos estos factores han influido en la confianza en la evolución del sector, que retrocede por segundo trimestre consecutivo. El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación disminuye en el último trimestre del año hasta situarse en los 57 puntos, sobre un máximo de 100, desde los 57,7 del trimestre pasado. El índice alcanzó su valor más bajo de la serie histórica, 30,6 puntos, en diciembre de 2012.

Por Comunidades Autónomas, Madrid (61,6) y País Vasco (60,5) presentan los índices de confianza más altos. Por contraposición, Castilla y León (52,7) y Extremadura (53,1) presentan los valores más bajos. Este indicador se construye a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional.

Mejora la rentabilidad del alquiler

Frente a la ralentización en el incremento de los precios y al ligero deterioro en la confianza en el sector, lo cierto es que la rentabilidad del alquiler no ha dejado de crecer.

En los dos últimos años, se ha producido un auténtico boom en la compra de viviendas que posteriormente se dedican al alquiler debido a lo atractivo de las rentabilidades, especialmente en el segmento turístico.

Según datos de Sociedad de Tasación, la rentabilidad del alquiler se sitúa a finales de 2018 en el 8,12% con un crecimiento anual del 3,84%

Urban Data Analytics (uDA), socio tecnológico de Sociedad de Tasación, cifra la rentabilidad bruta media en el alquiler en nuestro país alcanza el 8,12% a finales de 2018, frente al 7,29% del año anterior.

El fuerte aumento de los precios de las viviendas en Madrid o Barcelona ha tenido un efecto negativo sobre las rentabilidades el alquiler. De hecho, por provincias, Huelva (9,61%), Toledo (8,82%) y Valencia (8,57%) alcanzan las cifras de rentabilidad bruta en el alquiler de más altas del territorio nacional.

Porcentajes, todos ellos, por encima del 7,36% de Madrid, el 7,52% de Barcelona o el 6,41% de Palma de Mallorca. Vizcaya con una rentabilidad del 5,72%, seguido por Álava 5,75% y La Coruña con un 5, 91%, son las provincias que ofrecen menores rentabilidades.

En la comparativa anual de las rentabilidades brutas en el alquiler, destacan las provincias de Granada, Guipúzcoa y Pontevedra con una variación anual respecto a diciembre de 2017 de 15,6%, 15,3% y 13% respectivamente. Por el contrario, las provincias de Barcelona, La Rioja y Baleares presentan variaciones negativas de –6,9%, -6,2% y -3,4% respectivamente.

"La opción de compra destinada al alquiler sigue presentándose como una oportunidad de inversión muy atractiva, siendo Valencia, Sevilla, Granada y Salamanca las que presentan el mejor comportamiento en cuanto a rentabilidad del alquiler y riesgo inmobiliario", señalan desde Sociedad de Tasación.