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Vivienda social, tramitar suelo y garantías: alternativas del sector al plan del Gobierno

El decreto-ley aprobado por el Ejecutivo, que eleva a cinco años la duración de los contratos de arrendamiento y limita las fianzas, centra el debate en el mercado residencial

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¿Quién está detrás del alza de los precios de alquiler, que en algunos distritos supera los dos dígitos? Los inversores acusan a las Administraciones; los políticos, a los propietarios. Y, en medio de estas acusaciones, los inquilinos en algunas ciudades tienen que hacer las maletas porque les suben la renta o tienen que compartir piso porque no pueden acceder a la vivienda. Así está el mercado residencial del alquiler en nuestro país, en un momento en el que cada vez más ciudadanos lo colocan como opción preferente en detrimento de la compra. No en vano, esta segunda alternativa está cerrada para muchos, especialmente para los jóvenes, por la imposibilidad de obtener un crédito y por los elevados precios de la adquisición.

Sea como fuere, hay otra realidad más allá de las acusaciones y las preferencias de cada uno: la oferta del alquiler es escasa, influida también por el alquiler turístico, lo que sin duda favorece la subida de precios. Unos precios que se van a incrementar todavía más tras el real decreto aprobado por el Gobierno el pasado viernes que endurece las condiciones a los propietarios. Así lo advierten los participantes en la mesa redonda sobre el mercado residencial en alquiler en España organizada por El Confidencial, a la que asistieron Azora, Fotocasa, Alquiler Seguro y Prygesa (Grupo Pryconsa).

“La ley introduce fuertes restricciones al mercado libre, pero no resuelve los problemas urgentes, que es el de generar vivienda social para las capas más vulnerables y vivienda asequible o protegida para los jóvenes” , critica Javier Rodríguez de Heredia, socio director de Azora.

Javier Rodríguez de Heredia (Azora).
Javier Rodríguez de Heredia (Azora).

El nuevo plan de vivienda del Ejecutivo aumenta de tres a cinco años el contrato con el inquilino si es entre particulares y a siete si es con una empresa. Además, limita la fianza exigible a dos meses, frente a la libertad que tiene ahora el propietario, que puede pedir todo tipo de garantías. En nuestro país, 10 millones de personas viven de alquiler, en un parque que supone el 22% del stock, 10 puntos por debajo de la media europea, según Eurostat. El 96% de los arrendadores son pequeños ahorradores que lo utilizan para pagar la hipoteca de su vivienda o como complemento a su pensión; el 2,5% está en manos de inversores institucionales y tan solo un 1,5% es vivienda pública frente al 15% de la media europea.

“Alargar la duración del contrato supone que el ahorrador no puede beneficiarse si hay una subida de precios, pero, si hay una bajada, la captura de forma inmediata porque el inquilino, que puede irse con un mes de preaviso, amenaza con marcharse”, critica Javier Rodríguez de Heredia, socio director de Azora. Por otra parte, “el Gobierno no se da cuenta de que al limitar a dos meses la garantía, está expulsando al joven, ya que las fianzas son la única garantía que pueden ofrecer de su solvencia, al no tener contratos de trabajo protegidos”, apunta Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. “Entonces, el alquiler se convierte en un producto del que hay que huir y, en conclusión, los propietarios o encarecen el arrendamiento o venden, con lo que vas a golpear al que supuestamente se quiere proteger y espantas al inversor, que tardará en volver, reduciendo la oferta”, añade Azora.

Beatriz Toribio (Fotocasa).
Beatriz Toribio (Fotocasa).

No está de acuerdo Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, quien dice que precisamente los avales y fianzas han supuesto “una barrera de entrada” y tampoco ve negativo el alargamiento de los contratos, ya que “disminuye la rotación y se acopla más a los ciclos económicos”. Lo que sí reclama el buscador inmobiliario es “una verdadera política del mercado de vivienda en alquiler”, y más aún en un momento en auge, “con mayor seguridad jurídica para el propietario en caso de impago o vandalismo, con incentivos para sacar más inmuebles al mercado y más vivienda social, y no con medidas a corto plazo que van a cambiar cuando venga otro Gobierno”.

Y es que, ante un desahucio, por ejemplo, el propietario puede enfrentarse a más de un año hasta que se produce el alzamiento -que el inquilino abandone la vivienda-, lo que provoca “miedo entre los pequeños propietarios y, en consecuencia, hay mucha vivienda paralizada”, señala Roberto Boluda, director general de Prygesa (Grupo Pryconsa). En su opinión, “si reduces los plazos y conviertes el proceso en una mediación, se conseguirá sacar mucha más vivienda en alquiler”.

La ley no fomenta nueva vivienda

En este sentido, todos los participantes de la mesa critican la falta de inversión pública en vivienda social, que es un 7,5 veces menos en política de vivienda según datos de los Presupuestos Generales del Estado. Una vivienda que serviría, dicen, para dar una solución a los desahucios. “Hay una falta de responsabilidad social de la Administración y se le ha transferido al propietario particular esta responsabilidad. Es él quien condona deuda cuando se enfrenta a un lanzamiento”, señala Alquiler Seguro.

Antonio Carroza (Alquiler seguro).
Antonio Carroza (Alquiler seguro).

“El Estado tiene un patrimonio inmenso de suelo que lo tiene paralizado y no lo quiere sacar por diferente razones”, apunta Boluda desde Prygesa, quien señala que “el sector privado tiene dificultades para hacer esa cobertura, que tenía que haber hecho la Administración, por una falta de seguridad jurídica”. En este sentido, la socimi explica que la regulación y la transferencia de competencias a las distintas administraciones no favorece el mercado de vivienda protegida, cuyo porcentaje es “ridículo” (apenas un 1%), y fomenta que “nadie” asuma responsabilidades.

“Los inversores institucionales somos los únicos que hemos construido vivienda protegida, pero con la nueva normativa se está machacando al que está dando soluciones. Se nos está dando un tratamiento injusto y se nos presenta como si fuéramos el problema, cuando se ha probado que somos la solución”, se lamenta Azora, que se pregunta si es creíble que el propietario del 2,5% del 'stock' sea el responsable de los males del sector. Insta a los políticos a hacer un análisis “riguroso de los datos” y a no regular de “espaldas al ahorro de los propietarios”.

Roberto Boluda (Prygesa).
Roberto Boluda (Prygesa).

En cuanto al mercado de la vivienda libre, Rodríguez de Heredia considera necesario incrementar un 30% la oferta en 15 años para dar respuesta a la demanda. En su opinión, el problema de acceso a este mercado no es por el precio sino por falta de producto, para lo que hay que favorecer la inversión con rapidez y para ello pide a la Administración agilización en la adjudicación de suelo finalista. “Tardas más en conseguir las licencias que en construir las viviendas”, se queja. Y eso, advierte, provoca que se den situaciones de especulación y encarecimiento de los precios. “Hay que mejorar la gestión del suelo, que va a un ritmo muy lento y no se acopla ni a los ciclos económicos ni del sector inmobiliario”, añade Toribio desde Fotocasa.

¿Existe burbuja?

En el último año, el precio del alquiler ha subido de media un 9%, según Alquiler Seguro, si bien el incremento no es igual en toda la geografía España. Las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, son las que experimentan fuertes subidas y están por encima de los máximos de 2007, según Fotocasa, lo que distorsiona lo que ocurre en el resto del país.

Es más, los datos del Ministerio de Fomento señalan que el precio del alquiler medio aún está en fase de recuperación y todavía está un 15% por debajo de los niveles precrisis. Así las cosas, no hay burbuja, dicen los partícipes en la mesa redonda, pero advierten de la necesidad de aumentar la oferta para evitar que los precios “terminen tensionándose más allá de lo deseable”, concluye Azora, quien remarca que en el último trienio se han producido bajadas históricas.

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