El TS facilita la subrogación en los alquileres en casos de viudedad y orfandad

Subrogarse en un contrato de alquiler en caso de fallecimiento del cónyuge —o de un progenitor— puede ser, a partir, de ahora, más fácil. El Tribunal Supremo (TS) acaba de reconocer en un sentencia que los requisitos que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para que dicha subrogación pueda producirse, y que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene voluntad de subrogarse en el alquiler, son demasiado estrictos.

Reconoce el alto tribunal que, a pesar de que ha venido sosteniendo esta doctrina en sentencias anteriores, considera que esta "resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informe nuestro ordenamiento jurídico".

En concreto, la LAU recoge en su artículo 16: "El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses".

La subrogación en los contratos de renta antigua solo puede tener lugar a favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho

El caso analizado por el Supremo se refiere a un contrato de renta antigua —cuya regulación se recoge a través de la disposición transitoria segunda, contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985—, que recoge que "a partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, solo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento".

El Supremo cambia el criterio que había mantenido hasta ahora, tal y como reconoce "por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello, toda vez que el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe".

El Supremo analiza el caso de una arrendadora que solicitaba el desahucio de un viudo que no se subrogó en el contrato de alquiler de su mujer en los tres meses siguientes al fallecimiento de la misma, por lo que consideraba que el contrato se habría extinguido. El viudo continuó viviendo en la vivienda, abonó los recibos de agua y luz e intentó llegar a un cuerdo con la arrendadora para mantener el contrato, si bien, con una posible revisión de la renta. El juez de primera instancia reconoce que la demandante conocía y consintió esta subrogación, aunque no se cumplieron los formalismos exigidos, ya que no se comunicó por escrito la surbrogación. No obstante, la Adiencia Provincial dio la razón a la demandante y resolvió el contrato de arrendamiento.

El asunto ha llegado finalmente al Supremo, que da la razón al viudo, al entender que aunque este no remitió una comunicación por escrito a la arrendadora de su voluntad de subrogarse al contrato de alquiler, esta conocía sus intenciones puesto que "estuvo negociando con el viudo el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento".