Ábalos choca con el sector inmobiliario para levantar 20.000 viviendas de alquiler barato

Llegarán tarde, se ubicarán donde no existe un problema real con los precios del alquiler y no hay capacidad productiva para su construcción. La medida estrella anunciada ayer por el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, la de impulsar la promoción de 20.000 viviendas protegidas en alquiler a precios limitados y frenar de esta manera el boom que se vive en determinadas ciudades, choca con la cruda realidad del mercado residencial español.

Tal y como reconoció el propio Ábalos, las viviendas llegarán al mercado dentro de cuatro o seis años cuando, probablemente, la situación de los alquileres en España sea muy diferente a la actual.

"Los precios de los alquileres ya han dejado de subir. Los contratos de arrendamiento que se están firmando ahora no son más caros que los del año pasado. Tras la avalancha de renovaciones de contratos, lo que estamos viendo ahora es que la situación se está revirtiendo", asegura Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, mientras que los datos de Fotocasa muestran ya cómo en determinados puntos de la Comunidad de Madrid como Fuenlabrada, Alcorcón o Leganés, los precios ya habría tocado techo.

"Son muchos los jóvenes que se están pasando a la compra porque ya no pueden pagar un alquiler", señala Beatriz Toribio, jefe de estudios del portal inmobiliario, quien considera que la situación podría repetirse en otras localidades, no solo de Madrid también de Barcelona, durante los próximos meses.

Pero además, los expertos dudan seriamente de que las viviendas se construyan donde realmente se necesitan "En el centro de Madrid y Barcelona no hay suelo y el poco que hay no sale. Es decir, donde más demanda de vivienda en alquiler hay no se podrá construir", apunta Toribio.

La única manera de 'alimentar' de manera inmediata el parque de vivienda en alquiler solamente parece viable si el Gobierno decide 'echar mano' del stock existente en manos, en gran medida de las entidades financieras. "¿Han analizado la posibilidad de utilizar el stock existente antes de lanzarse a promover viviendas?, y si es así, ¿la gente querrá irse a vivir donde se encuentra dicho stock?", se pregunta Juan Fernández eAceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.

Sin un régimen fiscal favorable o sin cesiones de suelo, al promotor le sigue resultando mucho más rentable vender las viviendas que alquilarlas

Por lo pronto, Ábalos solamente avanzó que intentará alcanzar un acuerdo con el banco malo para que aporte viviendas en alquiler. Pero, tal y como confirman fuentes del ministerio, "se están explorando todas las vías, como la colaboración público privada, la firma de convenios con las comunidades autónomas o acuerdos con la Sareb para dar la mayor agilidad posible a las medidas, pero aún no ha habido negociaciones al respecto".

Los promotores exigen ventajas fiscales

¿Recurrirá el Gobierno a los promotores privados? Y lo que es más importante, ¿estarán ellos dispuestos a construir viviendas públicas para destinarlas al alquiler? No a cualquier precio, tal y como asegura Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de los promotores de Madrid (Asprima). "Sin un régimen fiscal favorable, como por ejemplo respecto al IVA en la compra de suelo, o sin cesiones de suelo, al promotor le sigue resultando mucho más rentable vender las viviendas que destinarlas al alquiler".

Opinión que comparte Samuel Población, director de residencial de CBRE. "No creo que el Gobierno vaya a sumir el papel promotor ya que serían muy lentos a la hora de poner la maquinaria en marcha para construir esas 20.000 viviendas. Los promotores serían mucho más ágiles, sin embargo, estos no querrán construir esas viviendas si no tienen algún tipo de ventaja fiscal o cesiones de suelo por parte de las comunidades autónomas o ayuntamientos. Y, no olvidemos, que falta suelo disponible en aquellas zonas donde hay mayor presión de los precios de los alquileres".

Pero además, las 20.000 viviendas que pretende promover el Gobierno suponen, nada más y nada menos, que una cuarta parte de las viviendas totales que se construyen actualmente en España. El 13% de las 150.000 viviendas de obra nueva anuales que espera alcanzar el sector durante los próximos años. Y, sin embargo, los propios promotores llevan meses alertando sobre los elevados costes de construcción debido a la falta de mano de obra cualificada y reconocen que no habrá financiación suficiente para construir esas unidades. "La financiación bancaria apenas dará para 65.000 viviendas", aseguraba hace unos meses Gómez-Pintado.

"No hay capacidad productiva, ni mano de obra cualificada, ni industria auxiliar del sector de la construcción, como proveedores, capaces de construir esas 20.000 viviendas. Todo eso hay que generarlo, y eso no se hace de la noche a la mañana", insiste Samuel Población.

Primera gran apuesta por el alquiler

Todavía son muchas las incógnitas en torno a este ambicioso anuncio y, a pesar de la duda sobre su viabilidad, lo cierto es que se trata la mayor apuesta por la vivienda protegida en alquiler realizada jamás por un Gobierno en España en los últimos ocho años, ya que desde 2011, tal y como se puede apreciar en el gráfico, las calificaciones de este tipo de inmuebles destinados al alquiler se han reducido de manera drástica hasta convertirse en algo prácticamente testimonial en la actualidad.

La situación es especialmente llamativa en Madrid y Barcelona, dos de las ciudades que llevan viviendo desde hace cuatro años un auténtico boom de precios. Tal y como muestran los dos gráficos inferiores, la apuesta por la vivienda pública en alquiler en ambas ciudades es prácticamente nula.

A pesar de las dudas en torno al plan de choque del Ejecutivo para pinchar la burbuja del alquiler -recuperar los contratos a cinco años, limitar las fianzas o renovar los contratos en base al IPC-, lo cierto es que los expertos consultados valoran positivamente que, por primera vez en mucho tiempo, la vivienda vuelva a tener un lugar destacado en la agenda política.

No en vano, se ha creado una secretaría de vivienda -hasta ahora dirección general-, y se ampliará la dotación presupuestada fijada en 1.871 millones de euros en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 aprobada por el Partido Popular.

"Tengo sentimientos encontrados. Por un lado creo que las medidas anunciadas pueden ser muy favorables para el mercado y, por primera vez en mucho tiempo las políticas de vivienda vuelven a ocupar un lugar destacado dentro de las prioridades del Gobierno, pero por otro lado soy bastante escéptico respecto a las medidas en materia de alquiler anunciadas. Ya hemos visto promesas de corte electoral similares por parte del Ayuntamiento de Madrid o de Barcelona que no se han cumplido ", reconoce Juan Antonio Gómez-Pintado.

"Soy escéptico con cualquier promesa que exceda el periodo electoral del nuevo ejecutivo. No sabemos si quien ganará las próximas elecciones dará continuidad a dichas medidas".

"Todo lo que sea poner producto en alquiler o mejorar la seguridad jurídica del arrendador es bienvenido", reconoce Juan Fernández Aceytuno, mientras que Antonio Carroza apuesta por aquellos incentivos fiscales que incentiven al arrendador a poner su vivienda en alquiler durante un lago periodo de tiempo, mejor a quince años que a cinco, para dar continuidad al mercado".