El alquiler toca techo en Fuenlabrada, Alcorcón y Leganés con caídas en los precios

¿Está el mercado del alquiler tocando techo? En ciudades como Barcelona, los precios se encuentran en algunas zonas por encima de los máximos registrados en pleno 'boom' inmobiliario, mientras que Madrid se aproxima a ellos. Sin embargo, aunque las subidas son generalizadas, lo cierto es que en algunos mercados —pocos, eso sí—, parece que los alquileres han tocado techo. Zonas en las que la balanza entre el esfuerzo económico que supone vivir de alquiler o comprar casa vuelve a inclinarse del lado de la propiedad.

Los primeros en mostrar estos síntomas de agotamiento al alza de los alquileres han sido los municipios madrileños de Fuenlabrada, Alcorcón y Leganés. En los últimos cuatro años, es decir, desde 2013, los precios han caído en estas tres poblaciones en contraste con la tendencia fuertemente alcista de otras zonas de la ciudad, con incrementos fuera de la capital que incluso superan el 20% en municipios como Pozuelo de Alarcón, Valdemoro o San Lorenzo de El Escorial.

Según datos del portal inmobiliario Fotocasa, la caída desde 2013 ha sido del 7% en Leganés y del 5% y el 2% en Alcorcón y Fuenlabrada, respectivamente, tres mercados en los que en el último año los precios se han corregido un 11%. Es decir, este cambio de tendencia se habría producido en los últimos 12 meses. Pero, atención, no son las únicas caídas anuales, también en Getafe los precios de los alquileres han descendido un 10% entre 2016 y 2017, mientras que en Alcalá de Henares y Ciempozuelos se han registrado caídas más suaves. Otros municipios, como Pinto, Parla, Collado Villalba o Coslada, también han pisado el freno en lo que a subida se refiere.

¿Reflejan estos datos cierto agotamiento en las subidas de precios? "Estas tres poblaciones se encuentran muy bien comunicadas y muy cerca del centro de Madrid, lo que ha provocado que tras el fuerte aumento de los alquileres en el centro de la ciudad, la demanda se haya trasladado hacia el extrarradio. Esto, a su vez, se ha traducido en un fuerte aumento de los precios hasta alcanzar niveles que hacen que la demanda vuelva a plantearse comprar un piso en lugar de vivir de alquiler", explica a El Confidencial Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa.

¿Están tocando techo los precios?

Hasta finales de 2016, tal y como muestra la tabla superior, los precios de los alquileres en Fuenlabrada, Alcorcón y Leganés registraban incrementos respecto a 2013. Sin embargo, en el último año, estos han caído, anulando la subida de los últimos cuatro años, lo que podría estar indicando que los precios del alquiler en estos municipios ya han tocado techo. "Curiosamente", señala Toribio, "en estos tres municipios se aprecia un aumento de las ventas durante el último año y un aumento de los precios de las viviendas a la venta entre el 8 y 10%".

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Los mismos síntomas de agotamiento comienzan a mostrarse en otros municipios como Móstoles, donde los precios de los alquileres en 2017 se encuentran en niveles muy similares a los de hace cuatro años, mientras que en los últimos 12 meses se ha registrado una caída del 8%. Otros dos mercados que también hay que seguir de cerca son Alcalá de Henares y Ciempozuelos, con precios prácticamente invariables en el último año.

"Los precios de los alquileres, a diferencia de los de la compraventa, no puede subir indefinidamente, ya que dependen de las rentas de las familias y no de la financiación bancaria. Es el salario de las mismas el que pone el límite a los precios", aseguraba hace unos días José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, para el Instituto de Estudios Económicos (IEE).

Tendencia muy parecida se observa en algunos municipios de Barcelona. Aunque desde 2013 no se acumulan caídas de precios, los incrementos sí se han moderado. En Sabadell y Terrassa las subidas desde 2013 se sitúan en el 5%, porcentaje que contrasta con el 67% al alza registrado en Gavà desde 2013 o con el 48% y 45% de Castelldefels y Sant Cugat del Vallès, respectivamente. Y en el último año, en ambos municipios —también en Badalona— se registran caídas en los alquileres.

Mayores subidas en Cataluña que en Madrid

“El encarecimiento del precio del alquiler es superior en Cataluña (49%) que en Madrid debido al tirón de Barcelona, donde los precios ya han superado los máximos registrados en los años del 'boom'. De hecho, hoy ya es más caro alquilar una vivienda que en 2007. En Madrid capital, el repunte de los precios también ha sido muy fuerte y ya están prácticamente a los niveles de aquellos años, pero aún no se han superado”, recuerda Beatriz Toribio.

A pesar de estos datos, que pueden estar anticipando el fin de las subidas de los alquileres, al menos en algunas zonas, lo cierto es que la tendencia, a nivel general, sigue siendo alcista en los dos grandes mercados inmobiliarios de España —Madrid y Barcelona—, con fuertes aumentos en los diferentes barrios y distritos de ambas ciudades, y en algunos municipios limítrofes. Eso sí, en unos con más intensidad que en otros.

Los precios de los alquileres, a diferencia de los de la venta, no pueden subir indefinidamente ya que dependen de los salarios, no de la financiación

“Cataluña y Madrid son las dos zonas donde se concentra una mayor demanda de vivienda en alquiler, ya que son núcleos económicos y demográficos, además de turísticos. Según nuestros datos, un 27% de la población vive en régimen de arrendamiento, un porcentaje superior al del resto del país”, señala Toribio. De hecho, según datos de Alquiler Seguro, entre Madrid y Barcelona se concentra casi un millón de viviendas en alquiler.

300 euros más que hace cuatro años

Tal ha sido el empuje alcista de los precios que ni en Madrid ni en Barcelona capital hay un solo distrito donde los precios no se hayan revalorizado. Entre los 10 que más incrementan el precio, nueve de ellos se encuentran en la ciudad de Barcelona. El distrito que más se encarece es Sant Martí (49%), seguido de Sants-Montjuïc (47%), Les Corts (46%), Eixample (45%) y Sarrià-Sant Gervasi (45%).

Si se analizan los precios de los alquileres, para un piso medio de 80 metros cuadrados en la Ciudad Condal, en muchos distritos estos incrementos se sitúan en torno a los 300 euros en cuatro años. Ciutat Vella se posicionaba ya en 2013 como el distrito más caro y en 2017 sigue siéndolo. En el otro extremo, Nou Barris era en 2013 el distrito más económico y en 2017 también.

Al igual que sucede en la ciudad de Barcelona, si se analizan los precios en Madrid capital, para un piso medio de 80 metros cuadrados, en muchos distritos madrileños estos incrementos también se sitúan en torno a los 300 euros en cuatro años. Salamanca se posicionaba en 2013 como el distrito más caro en que alquilar una vivienda (1.003 euros al mes) y en 2017 este precio se incrementa hasta los 1.285 euros. La diferencia es que en 2017 el distrito más caro es Chamberí (1.312 euros al mes) y Salamanca pasa a ocupar la segunda posición. En el otro extremo, Villaverde es el distrito más económico tanto en 2013 como en 2017. Si entonces un piso de 80 metros costaba 641 euros al mes, el año pasado la cifra se elevó hasta los 713 euros.

A nivel porcentual, Tetuán se desmarca con un encarecimiento de los alquileres del 37% en cuatro años, seguido por el 32% de Retiro y Chamberí, cercanos al 30% en Salamanca y Ciudad Lineal. El menor incremento desde 2013 se ha registrado en el distrito Centro, el único que se mantiene por debajo del 10%.

En Cataluña, el alquiler se dispara

Los datos del portal inmobiliario Fotocasa muestran cómo Cataluña es la comunidad donde más han crecido los alquileres desde 2013. En cuatro años, el precio se ha incrementado un 49%. Así, mientras el precio del alquiler se situaba en 8,33 euros el metro cuadrado al mes en 2013, a finales de 2017 el precio en esta comunidad se ha situado en 12,39 euros.

Traducido en el precio del alquiler, se puede estipular que para un piso medio de 80 metros cuadrados el precio en Cataluña estaba en 666 euros al mes de media y en 2017 este precio se ha incrementado hasta los 991 euros. Es decir, 300 euros más.

En el caso de la Comunidad de Madrid, el incremento no es tan acusado. En este caso, el precio ha aumentado un 27% en los últimos cuatro años y ha pasado de costar 9,05 euros el metro cuadrado al mes a 11,45. Es decir, para un piso de 80 metros cuadrados, el precio en 2013 era de 724 euros mensuales y a finales de 2017 se incrementó hasta los 916 euros.

A nivel nacional, el incremento medio en España en los últimos cuatro años ha sido del 18%. 

“El precio del alquiler en Cataluña y la Comunidad de Madrid alcanzó mínimos históricos a principios de 2014. Este estudio revela cómo en cuatro años este mercado ha dado un vuelco total, sobre todo en las ciudades de Barcelona y Madrid, donde ya se han superado los precios máximos registrados en los años del 'boom”, explica Beatriz Toribio.