¿Dónde es más rentable comprar para alquilar? Ni Madrid ni Barcelona

Comprar una vivienda para destinarla posteriormente al alquiler es la inversión de moda en España. El fuerte incremento que han experimentado los alquileres en los dos últimos años, especialmente en mercados como el de Madrid, Barcelona o Baleares, están permitiendo obtener rentabilidades muy atractivas, por encima de lo que ofrecen otros productos financieros tradicionalmente también bastante seguros como la renta fija. "Las rentabilidades brutas anuales se mueven en las grandes ciudades dentro de un atractivo rango de tasas anuales de entre el 4% y el 6%, superiores al retorno ofrecido por activos alternativos de carácter seguro como es el bono español a 10 años, que en 2017 dio un 1,51%", señalaban recientemente desde la consultora CBRE.

Sin embargo, son muchos los factores que influyen directamente en la rentabilidad final obtenida por el alquiler de una vivienda, desde la ubicación, hasta las características del inmuebles (tamaño, estado de conservación, si tiene o no tiene ascensor...). Así, por ejemplo, a diferencia de lo que puede parecer, a pesar de que en ciudades como Madrid o Barcelona los alquileres no solo se han disparado sino que se encuentran entre los más elevados de España, las rentabilidades en ambas ciudades no son las más atractivas de España. De hecho, el fuerte incremento que están experimentando también las viviendas en venta, ha ido erosionando poco a poco la rentabilidad que se puede obtener por un piso que se compra para posteriormente destinarlo al alquiler.

Según un reciente estudio elaborado por Servihabitat, a nivel nacional, por una vivienda de 143.000 euros, entre 80 y 90 metros cuadrados y un alquiler medio de 680 euros, se puede obtener una rentabilidad bruta media del 5,7%. Una cantidad que resulta de multiplicar la renta mensual (680 euros) por los doce meses que tiene el año (8.160 euros anuales), dividido entre el valor vivienda media en España, (en torno a 143.000 euros).

A la rentabilidad bruta hay descontarle todos los gastos asociados a esa vivienda que corren, generalmente, a cargo de arrendador como IBI, tasa de basuras, comunidada o derramas

No obstante, a esta cantidad habría que descontarle todos los gastos asociados a esa vivienda que corren, generalmente, a cargo de arrendador como el IBI, la tasa de basuras, la cuota de la comunidad, además de posibles derramas y un largo etcétera de gastos que, en su conjunto, pueden 'comerse' un buen pellizco de esos ingresos brutos anuales. Ingresos que, por otra parte, tal y como se ha explicado en otros artículos, también habrá que declarar.

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En la actualidad, según datos de Servihabitat, la provincia con la rentabilidad más elevada por alquiler es Las Palmas. Quien decide comprar una casa en las islas para su posterior alquiler, puede conseguir una rentabilidad bruta anual del 6,4%. Un 6,3% para quienes optan por Valencia como inversión. En ambos casos, los porcentajes se encuentran por encima del 5,7% de Madrid y el 5,8% de Barcelona.

A nivel de comunidades autónomas, según un informe de esta compañía, Madrid y Cataluña sí son las más rentables. Un ejemplo práctico. Teniendo en cuenta un alquiler medio de 740 euros para una vivienda de entre 80 y 90 metros en Cataluña, unos ingresos anuales de 8.880 euros y un valor medio de la vivienda en torno a 156.000 euros, estaríamos hablando de una rentabilidad bruta media en Cataluña del 5,7%.

El estudio, que ha sido elaborado a partir de fuentes oficiales, datos propios de la cartera de activos de alquiler gestionada por el servicer y de los principales portales inmobiliarios, evidencia la diferencia existente entre las poblaciones con mercados más dinámicos y el resto de ubicaciones. "La rentabilidad del alquiler residencial sigue avanzando aunque de forma algo más moderada que en el pasado, aunque se han experimentado descensos en algunos mercados como las Islas Baleares o
Cataluña, donde se han registrado los mayores incrementos de los alquileres", señalan desde Servihabitat.

Es decir, a la hora de comprar para alquilar hay que comenzar a prestar especial atención a aquellos mercados donde más han crecido los alquileres ya que, tal y como advierte la consultora CBRE, en las grandes ciudades, "las rentas podrían haber tocado techo o estar a punto de hacerlo".

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Pero además, a la hora de comprar para alquilar no vale cualquier tipo de vivienda. Hace unos meses, por ejemplo, Tecnocasa presentaba un informe que revelaba que los pisos sin ascensor, con dos dormitorios y 60 metros cuadrados son los más rentables. Según el estudio de Servihabitat, el 27% de las viviendas plurifamiliares en España se encuentran alquiladas, mientras que en el caso de las unifamiliares suponen tan solo el 13,4%. Es decir, a la hora de comprar para alquilar, parece que el inversor tendrá más probabilidades de alquilar la vivienda si ésta se encuentra en un bloque de viviendas que si se trata de un chalet o un adosado. Además, la superficie útil mayoritaria de las viviendas principales alquiladas es de menos de 90 metros -el 74% de los casos-. Es decir, resulta más complicado encontrar inquilinos para viviendas de gran tamaño.

Poca oferta y hogares que no pueden comprar

El gran factor que sigue jugando a favor del mercado del alquiler en España es la imposibilidad de un importante número de hogares de acceder a una vivienda en propiedad, así como la enorme escasez de viviendas destinadas al arrendamiento. Según estima Servihabitat, la oferta de viviendas en alquiler disponible en todo el territorio español es de 90.000 inmuebles, lo que supone una reducción del 8,1% con respecto a la oferta disponible en septiembre de 2017. Estas cifras se traducen en 1,9 viviendas en oferta por cada 1.000 habitantes y 4,9 por cada 1.000 hogares.

En la actualidad hay 1,9 viviendas en oferta por cada 1.000 habitantes y 4,9 por cada 1.000 hogares

"Esta disminución es un reflejo del mayor dinamismo del mercado y se debe a una disminución de los tiempos medios en que se tardan en alquilar las viviendas, así como al mantenimiento de los contratos por parte de los arrendatarios, que no cambian con tanta facilidad de residencia para evitar incrementos en sus pagos mensuales.

Aún y así, en comunidades como Cataluña, Madrid o las Islas Baleares, la oferta ha aumentado gracias a la mayor presencia del perfil inversor, atraído por dicho dinamismo", apuntan desde la compañía. Según sus cálculos, Comunidad de Madrid y Andalucía son las comunidades con mayor oferta de viviendas en alquiler, mientras que La Rioja, Navarra y Extremadura, además de Ceuta y Melilla, son las que disponen de un menor volumen.

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Además, según Servihabitat, el tiempo medio que se tarda en alquilar una vivienda en sigue reduciéndose. Si en marzo de 2017 se superaban los dos meses, al cabo de un año este tiempo medio es de poco más de un mes y medio, aunque el comportamiento difiere según las zonas. En Andalucía, la Comunidad de Madrid y la Comunidad Valenciana la rotación ha aumentado, mientras que en Cataluña y en el resto de comunidades el tiempo que se tarda en alquilar una vivienda ha experimentado un ligero incremento. Aún y así, en mercados muy activos, como son las ciudades de Madrid y Barcelona, una vivienda puede tardar pocos días en alquilarse.

¿Comprar o alquilar?

No obstante, conviene estar alerta, puesto que el fuerte repunte que han experimentado los alquileres en algunos mercados ha disparado las tasas de accesibilidad de los inquilinos que, en algunos casos, tienen que dedicar un porcentaje muy abultado de sus ingresos mensuales al pago de la renta mensual lo que podría dar lugar a impagos en el futuro. Cuanto mayor es el precio del alquiler, también es mayor la probabilidad de que deje de pagar la renta.

Además, tal y como recuerdan desde CBRE, la demanda de vivienda en alquiler mes ás intensa "entre las familias con menores rentas y en principio desplazadas del mercado de la vivienda en propiedad", los más sensibles, precisamente a bruscas subidas de las rentas.

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Para que nos hagamos una idea, los españoles que viven de alquiler tienen que invertir, de media, el 31% de su salario mensual bruto a pagar el alquiler de su vivienda, según datos de fotocasa. En Cataluña, el esfuerzo se sitúa en el 46%, mientras que en Madrid y Baleares, dicho porcentaje se sitúa en el 40%. Al igual que sucede con el pago de la hipoteca, según los expertos, el esfuerzo no debería superar el 30%, mientras que lo prudente sería que dicho porcentaje se moviera entre el 20% y el 25%.

"Teniendo en cuenta los actuales niveles de accesibilidad a la vivienda y las tasas de esfuerzo hipotecario, el coste del alquiler sobre la renta disponible de los hogares empieza a competir con la vivienda en propiedad", señalan desde CBRE. Es decir, ante la elección entre comprar o alquilar, vuelve a ganar peso la primera opción. De hecho, según datos recientes de fotocasa, buena parte de los jóvenes vuelve a pensar que ante la fuerte subida de arrendamientos, alquilar es tirar el dinero.

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