índice del colegio de registradores

El nuevo 'IPC' inmobiliario (IRAI) muestra la mejora de la actividad pero lejos del boom

La la actividad inmobiliaria crece de manera sostenida en España desde 2014 y se aleja de los mínimos de 2013, pero aún se encuentra lejos de los niveles del 'boom'

Foto: Grúas en Boadilla del Monte.
Grúas en Boadilla del Monte.

La recuperación del sector inmobiliario es un hecho que ya nadie pone en duda. De hecho, la actividad crece de manera sostenida en España desde 2014,se aleja de los mínimos de 2013, pero aún se encuentra lejos de los niveles del 'boom'. Suben las transacciones -obra nueva y de segunda mano-, la concesión de hipotecas, los precios se recuperan y los visados aumentan, pero también se reducen los concursos de acreedores de empresas vinculadas al sector. Cada uno de estos parámetros cuenta con sus propios indicadores procedentes de diferentes fuentes (Instituto Nacional de Estatística, portales inmobiliarios, tasadoras, Fomento...) que muestran la evolución de ese parámetros en concreto.

A partir de ahora, sin embargo, habrá un nuevo indicador que permita agruparlos a todos ellos y, mediante un complejo sistema de ponderaciones, mostrará la evolución de la actividad inmobiliaria en su conjunto. Este nuevo indicador es el Índice Registral de Actividad Inmobiliario (IRAI) elaborado por el Colegio de Registradores, que, según sus creados, está llamado a convertirse en el 'IPC' del mercado inmobiliario, puesto que para su elaboración se sigue una metodología muy similar al que utiliza el INE para medir la inflación.

El indicador toma como base (100) el año 2003, ejercicio que sirve como referencia para analizar la evolución de la actividad inmobiliaria. Así, por ejemplo, en el tercer trimestre de este año, el IRAI se situó en 98,26 puntos, un 30% por debajo de los máximos de 2007, año del estallido de la burbuja inmobiliaria. En los tres primeros meses de aquel año, el índice alcanzó máximos al situarse en 139,90 puntos. Sin embargo, desde los mínimos históricos de 68 a los que cayó en 2013, el sector ya ha recuperado un 45% hasta ahora. Al igual que sucede con el IPC, el IRAI suavizado o subyacente, que depura los datos para evitar la estacionalidad, muestra un valor de 94,34 puntos.

IRAI.
IRAI.

Este nuevo indicador es una síntesis de diferentes indicadores. Incluye transacciones inmobiliarias, su financiación hipotecaria y, conjuntamente con lo anterior, otra serie de indicadores de actividad mercantil, tales como las constituciones de sociedades, variables económicas de cuentas anuales depositadas y sociedades concursadas, en todos los casos relativas a los sectores de la construcción e inmobiliario.

Para su puesta en marcha, el Colegio de Registradores ha constituido un Comité de Expertos, asesores del colegio en cada aspecto antes indicado, que han sido los encargados de la elaboración del índice y de determinar la ponderación de cada uno de esos indicadores en el índice. El IRAI tendrá periodicidad trimestral

Evolución trimestral

La tasa de variación trimestral del índice en el trimestre ha sido del 0,96% con una repercusión del 0,78% en la parte mercantil y del 0,18% la parte de propiedad. Los grupos con mayor repercusión positiva han sido: las hipotecas (0,48%), especialmente el número de hipotecas con una tasa de variación del 2,38% y una repercusión del 0,31%; las empresas del sector de la construcción (0,48%), especialmente su parte concursal con una tasa de variación del valor añadido de las empresas en concurso del -82,59% y una repercusión del 1,01%; las empresas del sector inmobiliario (0,31%) especialmente su parte concursal con una tasa de variación del -57,34% y una repercusión del 0,41%. Los grupos con mayor repercusión negativa han sido el número de compraventas (-0,36%) debido a la evolución negativa del número de compraventas de viviendas usadas cuya tasa de crecimiento trimestral fue del -1,75% y con una repercusión del -0,32%. Este decrecimiento fue compensado parcialmente por un incremento en su precio del 2,67%.

Evolución trimestral del IRAI.
Evolución trimestral del IRAI.

Evolución del IRAI en lo que va de año

La variación del IRAI desde enero ha sido un incremento del 10,12% siendo la repercusión acumulada de la parte de propiedad del 9,55% y de la parte mercantil del 0,57%. Es decir, es la parte correspondiente a compraventas y financiación la que más han empujado al alza al índice, frente a un mejor empuje de la actividad mercantil. En diciembre del año pasado, el IRAI se encontraba en 89 puntos frente a los 98,26 actuales.

Así, los grupos con mayor repercusión acumulada positiva en lo que va de año han sido las compraventas (repercusión acumulada del 6,98%) por la fuerte subida del número de compraventas (repercusión acumulada del 6,11%) especialmente en las de viviendas nuevas y usadas con tasas de crecimiento del 31,87% y 27,06% y repercusiones acumuladas del 1,19% y 4,14%, respectivamente.

Los precios de compraventas también crecieron un 3,74% (repercusión del 0,87%) siendo el precio de las viviendas usadas el que mayor impacto ha tenido (repercusión del 0,9% con una tasa de crecimiento del 5,91%). Por su parte, las hipotecas (repercusión acumulada del 2,56%) debido a la fuerte subida del número de hipotecas (repercusión acumulada del 2,05%) especialmente en viviendas nuevas y usadas con tasas de crecimiento del 21,65% y 15,42% y repercusiones acumuladas del 0,92% y 0,94%, respectivamente.

Desde el punto de vista mercantil, el mayor impulso de la actividad se debe al descenso en el número de concurso de acreedores, tanto de empresas de construcción, que ha bajado un 83%, como en sociedades inmobiliarias, que ha descendido un 57%.

Evolución del IRAI desde enero a septiembre.
Evolución del IRAI desde enero a septiembre.

Evolución anual

Respecto a hace un año, la tasa de variación anual del IRAI fue del 7,58%, 3,88 puntos por encima a la registrada el trimestre anterior. En esta evolución han contribuido tanto la parte de propiedad como la mercantil del índice, cuya influencia ha sido positiva, experimentando tasas de variación anuales del 8,92% y 3,68% respectivamente. Los grupos con influencia positiva que destacan en el incremento de la tasa anual son: compraventas, que han experimento un crecimiento del 9,30% a causa del incremento del número de compraventas de viviendas nuevas (19,72%) y usadas (16,37%); hipotecas que han experimentado un crecimiento del 8,06% a causa del incremento del número de hipotecas de viviendas nuevas (25,04%) y usadas (23,58%); empresas del sector inmobiliario que han experimentado un crecimiento de actividad del 6% destacando una caída de Valor Añadido de las empresas del sector en procedimientos concursales del 91,86% y del 48,57% en el número de concursos.

Solo en lo que va de año, la actividad inmobiliaria y de la construcción ha avanzado un 10%, partiendo de índice IRAI de 89 que se registró en diciembre del pasado año.

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