NO ACLARA QUIÉN DEBE PAGAR LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN

La nueva ley promociona las hipotecas a tipo fijo que quiere implantar la banca

La nueva ley hipotecaria no servirá para zanjar la conflictividad actual sobre los gastos de constitución pero sí para promocionar los préstamos a tipo fijo, como quiere la banca

Foto: Luis de Guindos en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros. (EFE)
Luis de Guindos en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros. (EFE)

El proyecto de ley hipotecaria aprobado este viernes por el Consejo de Ministros tiene como punto más destacado la clara promoción de los préstamos a tipo fijo, al incentivar que los hipotecados a tipo variable (la inmensa mayoría) se cambien a esta modalidad, que es la que están colocando ahora la mayoría de las entidades financieras. Sin embargo, no entra a definir quién debe pagar los gastos de notaría y registro, sino que permite que se pacten como hasta ahora. Tampoco suprime las comisiones de amortización anticipada para las hipotecas en vigor, ni permite que los que tienen préstamos en otras divisas las pasen a euros.

La nueva norma, que todavía tardará bastante en entrar en vigor -Economía lo sitúa en el primer semestre del próximo año-, contiene unos importantes incentivos para el paso de tipo variable a fijo, como unas menores comisiones por amortización anticipada ("quitarse hipoteca"), que se suprimern por completo si el préstamo tiene más de tres años de antigüedad. Asimismo, se reducen los gastos de notario y registrador que suele conllevar este cambio.

En teoría, estos incentivos pretenden favorecer al consumidor: dado que el Euribor se encuentra en negativo y que eso supone una anomalía histórica, parece que sale a cuenta contratar ahora una hipoteca a tipo fijo y asegurarse pagar un mínimo de intereses durante toda la vida del préstamo aunque los tipos oficiales vuelvan a subir. Eso sería así si las hipotecas a tipo fijo ofrecieran unos intereses cercanos a cero. Pero no lo hacen. Es muy difícil encontrar una oferta que baje del 3%, y las mejores superan en todo caso el 2,7%, según Rastreator.

El Euribor debe subir al 2,5% para que compense

Por tanto, para compensar este sobrecoste respecto a las hipotecas a tipo variable, el Euribor debería subir notablemente; y más si su hipoteca proviene de la burbuja inmobiliaria, como la mayoría, donde los diferenciales eran inferiores a 0,50 puntos en casi todos los casos e incluso en algunos casos estaban por debajo de 0,20. ¿Van a volver los tipos del BCE a niveles del 2,5%? En un futuro previsible, desde luego que no. Expertos como Pimco, la mayor gestora de fondos de bonos del mundo, no esperan que los tipos empiecen a subir hasta 2020. Y cuando lo hagan, nadie contempla que vuelvan a los niveles precrisis del 4%. Haría falta un episodio de fuerte inflación, algo que no se puede descartar nunca a largo plazo. Pero, mientras tanto, usted estará pagando ese 3% del tipo fijo durante muchos años.

Piso en venta en Madrid. (EFE)
Piso en venta en Madrid. (EFE)

¿A quién le interesa entonces promocionar las hipotecas a tipo fijo? Pues a la banca, que es la que cobrará esos intereses fijos durante toda la vida del préstamo… aunque el Euribor nunca llegue a esos niveles. Por tanto, aunque la nueva norma se plantee como beneficiosa para el consumidor, en realidad lo es para el sector bancario. Como casi toda la regulación posterior a la crisis, con la notable excepción de la nueva directiva de productos de inversión (MiFID II). Y todavía no está concluida su transposición, es decir, que todavía hay tiempo para que sea menos dañina para las entidades.

No resuelve la polémica de los gastos hipotecarios

Fuera de esta cuestión, la norma no aclara quién debe pagar los gastos de la hipoteca, ya que lo deja al albur del pacto entre el banco y el cliente, como hasta ahora. Fuentes de Economía lo justifican porque hay sentencias en uno y otro sentido, pero lo cierto es que, al no zanjar la disputa actual, seguirá creciendo el número de demandas por este asunto y el colapso de los juzgados competentes.

También tiene otras novedades importantes, pero solo se aplicarán a las hipotecas que se contraten a partir de ahora, no a las anteriores. Por ejemplo, los topes a las comisiones por amortización anticipada que puede cobrar la entidad. O la posibilidad de pasar a euros una hipoteca contratada en otra divisa. Es decir, los atrapados en hipotecas en yenes o multidivisa no podrán beneficiarse de esta medida. Sí se beneficiarán las personas con dificultades para pagar la letra, ya que el impago mínimo para ser desahuciado pasa de los tres meses actuales a nueve (o que este impago alcance el 2% del capital del préstamo), siempre que la hipoteca se encuentre en sus primeros 10 años de vida; si es más antigua, el mínimo pasa a 12 meses o el 4% del capital. Esto sí se aplica de forma retroactiva salvo para aquellos casos en que ya haya un procedimiento de ejecución en marcha.

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