Así protegerá la nueva ley hipotecaria frente a los desahucios
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Mejora las condiciones para la amortización

Así protegerá la nueva ley hipotecaria frente a los desahucios

Economía elevará la cuantía del impago antes de que el banco pueda ejecutar el vencimiento anticipado. Fijará los intereses de demora en tres veces el precio del dinero

placeholder Foto: El ministro de Economía, Luis de Guindos. (EFE)
El ministro de Economía, Luis de Guindos. (EFE)

El Ministerio de Economía ya tiene lista la reforma de la ley hipotecaria que ha enviado este mismo lunes al Consejo de Estado como paso previo a la aprobación en el Consejo de Ministros a la vuelta del verano. Esta normativa pretende "avanzar en la protección de los consumidores y preservar la cultura de pago", explican fuentes del ministerio. Entre las medidas a adoptar, el Gobierno quiere poner el foco en la situación de los hogares que están en peor situación para protegerlos de los desahucios. Para ello, la normativa eleva los umbrales de impago para que el banco pueda ejecutar el vencimiento anticipado del préstamo, paso que precede a la ejecución hipotecaria. "Actualmente, se puede vencer con tres cuotas impagadas, y ahora esta cuantía se eleva", explican estas fuentes.

En concreto, durante la primera mitad del contrato, se podrá ejecutar cuando se deje de pagar el 2% del principal. Por ejemplo, en una hipoteca de 200.000 euros (sin intereses), se tendrían que acumular 4.000 euros de retraso para que se pueda aplicar el vencimiento anticipado. En la segunda mitad del contrato, este porcentaje se duplica, hasta el 4%, ya que se entiende que el cliente habrá pagado una buena parte del crédito religiosamente, por lo que se merece un margen mayor. Si las cuotas mensuales son muy bajas, también se establece un límite temporal para acumular impagos: nueve meses durante la primera mitad de la hipoteca y 12 meses a partir de la segunda. Esto es, se multiplican por tres y por cuatro, respectivamente, los límites temporales que funcionan actualmente.

Foto: El presidente del Ejecutivo, Mariano Rajoy (d), y la vicepresidenta, Soraya Sáenz de Santamaría (i). (EFE)

Con esta medida, el ministerio pretende elevar el margen de las familias para hacer frente al pago de la hipoteca cuando estén pasando una situación complicada. La nueva normativa no contempla la dación en pago, explican fuentes de Economía. Además, el Gobierno confía en que, al establecer una norma específica que no dé lugar a interpretaciones, los pleitos deberían reducirse notablemente o, incluso, terminar. Las dos partes conocerán cuáles son sus derechos y sus deberes sin opción a negociar, por lo que la judicialización tendría que reducirse, "aunque siempre existirá la tutela judicial efectiva", reconocen. Esta parte de la normativa se aplicará de forma retroactiva, de modo que cualquier vencimiento anticipado, una vez que se apruebe la norma en las Cortes, será de obligada aplicación a todos los clientes.

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También se regularán los intereses de demora, de modo que no quede margen a la negociación entre el banco y el cliente (que en esta relación, es la parte más débil). En concreto, se aplicará un tipo de interés que multiplicará por tres el precio oficial del dinero. Con esta decisión, el ministerio pretende mantener la cultura de pago, ya que el retraso en las cuotas encarece la factura de intereses que tiene que pagar el hipotecado.

Se reduce el coste de amortización

Otra de las medidas que pretende impulsar el ministerio es una importante reducción en los costes de amortización anticipada del crédito. Con la normativa actual, la comisión de reembolso tiene un coste del 0,5% o del 0,25% que se aplica sobre el montante total del préstamo. La nueva ley establece que se aplicará un tipo del 0,5% durante los tres primeros años de hipoteca, se reducirá hasta el 0,25% entre el tercer y el quinto año, y a partir de ese momento, no habrá ninguna penalización. En el caso de las hipotecas a tipo fijo, la comisión será del 4% durante los tres primeros años y del 3% a partir de ese momento. Pero la principal novedad es que esta comisión se aplicará únicamente sobre la cuantía amortizada, y no sobre el total del préstamo, que es como funcionaba hasta ahora.

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La nueva ley también reduce el coste de pasar una hipoteca de tipo variable a fijo. Eso sí, aunque mejora las condiciones, no es obligatorio que el banco acepte el cambio, por lo que tendrán que negociarlo entre las dos partes. Lo que hace el Gobierno es reducir la compensación que tiene que abonar el cliente, que se limita a un periodo de tres años (a partir de ahí, el cambio será gratuito) y la comisión máxima será del 0,25%. La normativa también incluye medidas para reducir los gastos intermedios, aunque el principal ahorro vendrá de la comisión por cambio de hipoteca, que es lo que más encarece ahora mismo estas operaciones.

La reforma prohibirá los contratos vinculados, esos en los que la entidad obliga al hipotecado a firmar también un seguro de vida, de hogar, tarjetas...

La reforma que plantea Economía prohibirá los contratos vinculados, esos en los que la entidad obliga a un hipotecado a firmar también un seguro de vida, de hogar, tarjetas o una cuenta corriente con el banco. La nueva normativa impedirá que el banco pueda exigir a un cliente un producto accesorio a la hipoteca, aunque sí podrá ofrecérselo. Lo que se prohíbe es que sea obligatorio. En el caso de que una entidad necesite comercializar dos productos de forma vinculada, tendrá que justificarlo ante el Banco de España, que será quien lo valide, y solo podrá hacerlo si las condiciones son beneficiosas para el cliente. Esto no significa que ya no será necesario tener un seguro de vida para firmar una hipoteca, el banco puede seguir exigiéndolo, pero el cliente podrá decidir con qué entidad lo contrata. Esto significa que puede firmar la hipoteca con una entidad y el seguro de vida o de hogar, con otra.

El ministerio también dedica un esfuerzo importante a mejorar las prácticas de comercialización de las hipotecas en las oficinas bancarias, tal y como exige la directiva europea que el Gobierno tendría que haber traspuesto en 2016. Aunque va con retraso, la norma incluye la prohibición de la remuneración de los trabajadores de los bancos en función del número de hipotecas colocadas. Actualmente los empleados de las entidades tienen un gran incentivo para vender más productos, ya que mejoran sus ingresos, pero esta reforma prohibirá esta retribución. Además, obligará a que los trabajadores de las sucursales estén bien formados, de modo que puedan valorar el tipo de cliente al que venden el producto y sepan explicar bien las características del contrato.

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