Castellón, Murcia, Toledo… bienvenidos a la cara más deprimida del ladrillo

Apenas ocupan titulares –excepto de la prensa local– y son los grandes olvidados en los informes sobre el mercado inmobiliario. Hablamos de aquellas zonas de España en las que la recuperación es aún un dulce espejismo. Mercados con un abultado 'stock' de viviendas sin vender, con precios de la vivienda que aún siguen ajustándose o están totalmente estancados y una demanda muy débil que no puede acceder a una vivienda en propiedad.

Provincias que aún siguen sufriendo los estragos de la peor crisis inmobiliaria de la historia de España y que todavía se encuentran en pleno proceso de digestión de todos los excesos cometidos durante la burbuja. Son los patitos feos del ladrillo.

Castellón, Murcia, Toledo, La Rioja, Huelva, Jaén... forman parte de una larga lista de provincias que aún tardarán meses, si no años, en salir del profundo agujero inmobiliario en el que están sumidas. Y es que, como no se cansan de repetir de manera generalizada los expertos y gurús del sector, éste es un mercado muy heterogéneo y lleno contrastes hasta el punto de que dentro de una misma ciudad, como sucede por ejemplo en Madrid, conviven zonas en pleno auge –sirvan como ejemplo Boadilla del Monte o Valdebebas, con un importante calentón de precios del suelo–, con otras prácticamente paralizadas.

Bienvenidos a la cara más deprimida del ladrillo español.

Castellón y Murcia, larga digestión de excesos

Estas dos provincias costeras españolas siguen pagando los excesos de la burbuja inmobiliaria. Con un abultado 'stock' de viviendas sin vender, no consiguen engancharse al tren de la recuperación que sí han experimentado otras zonas del arco mediterráneo como, por ejemplo, la provincia de Alicante. "Son los mercados más tocados del litoral y no se han visto beneficiados, como sí ha sucedido en otras zonas, por la recuperación de la inversión extranjera que, tras el fuerte ajuste de precios, ha irrumpido con fuerza en la costa", explica Pedro Soria, director comercial de la tasadora Tinsa. "Durante la etapa precrisis se construyeron muchas casas en Castellón y Murcia y el 'stock' de viviendas vacías sin vender sigue siendo muy elevado y aún cuesta mucho su venta, mientras que los precios siguen cayendo", añade.

Como se aprecia en la tabla inferior, la caída desde máximos en Castellón de la Plana roza el 60%, mientras que, en el último año, los precios se han ajustado más de un 10%. Los descensos son generalizados en toda la provincia. El metro cuadrado, en 867 euros en el primer trimestre de 2017 –niveles de 2002–, llegó a superar los 2.000 euros en el punto más alto del 'boom'.

El abultado 'stock' es su campo de batalla, con más de 10.100 viviendas vacías sin vender, una cifra que supone un 30% del total de viviendas que se han construido desde 2008, uno de los porcentajes más elevados de España, solamente por detrás de Almería (37,6%) y Cuenca (36,2%). Destacan negativamente Peñíscola, con un 41% de las viviendas nuevas desocupadas, y Benicarló y Oropesa, con un 37% y un 35%, respectivamente, según datos de la tasadora.

​En las poblaciones más turísticas, como Peñíscola, Alcossebre y Oropesa de Mar, la tendencia de precios a la baja se está frenando poco a poco, ya que la gran cantidad de viviendas construidas hasta 2007 se van vendiendo, bien a particulares o bien a fondos de inversión, si bien, en Marina D'Or, en Oropesa del Mar, los ajustes aún se mueven en torno al 5% debido a la abundancia de oferta de viviendas plurifamiliares en bloque abierto. "Benicàssim, por el contrario, es una población más consolidada, zona de segunda residencia de vecinos de Castellón, donde no hubo tanto 'boom' de construcción y los precios estuvieron más contenidos, con lo que el ajuste ha sido menor", apuntan desde la tasadora.

Castellón es la provincia española, por detrás de Almería y Cuenca, con el 'stock' de viviendas vacías sin vender más elevado: 10.000 unidades

La situación es muy parecida a la que se vive en Murcia, donde el 'boom' constructor también hizo estragos. Al igual que sucede en Castellón, el 'stock' es muy elevado, ya que roza el 30%, de los más altos del país. De hecho, por número, es la tercera provincia española con mayor número de viviendas vacías sin vender. En total, casi 21.000 unidades. Los peores índices los presenta Mazarrón, con un 25%, y Los Alcázares, con el 24%. El mejor dato lo presenta San Javier, con el 15%. No se observa reactivación relevante de la actividad de obra nueva y la cantidad de suelo finalista disponible es, en general, holgada a medio plazo.

No obstante, como en la mayoría de mercados, hay zonas que muestran indicios de mejora, como el municipio de Águilas y Mazarrón, con un pequeño repunte de la demanda –fundamentalmente nacional– y la puesta en marcha de nuevas promociones.

Toledo, un mercado de contrastes

"Toledo es un mercado muy raro", comenta Pedro Soria. "Las localidades colindantes con Madrid registran un buen comportamiento, con una reducción bastante importante del 'stock', pero tanto Toledo capital como los municipios más cercanos a Extremadura están muy parados. Los precios en la capital han descendido en el último año en torno a un 10%, y la vivienda acumula una caída desde máximos del 60%, uno de los porcentajes más abultados de España".

Durante la burbuja inmobiliaria, Toledo se convirtió en ciudad dormitorio de Madrid. Las grúas se apoderaron de los municipios más cercanos a la capital de España con desarrollos tan famosos como el llevado a cabo por Francisco Hernando, el Pocero, en Seseña. Un ámbito que acabó en manos de las entidades financieras que, a través de una fuerte rebaja de precios –el ejemplo más llamativo fue la política del Banco Santander–, consiguieron dar salida a buena parte de esas viviendas. No obstante, aquella locura compradora dejó casi 13.000 unidades vacías sin vender, un 'stock' del 30% sobre el total de viviendas construidas desde 2008 en la provincia toledana.

Un apunte: Toledo es la provincia española con el metro cuadrado de la vivienda nueva más barato: 693 euros, seguido por Ciudad Real (699 euros) y Jaén y Cáceres, ambas con un valor medio de 756 euros, según datos de Tinsa. Además, se tarda más de un año en vender una vivienda, frente a los cuatro meses de Madrid o Barcelona o los 18 meses de Cantabria.

La Rioja, debilidad también en el norte

El norte de España también muestra síntomas de debilidad en algunas zonas. La capital riojana, por ejemplo, destaca entre las ciudades con mayor ajuste de precios acumulado desde 2007: un 61,4%. Los descensos en el último año en Logroño rozaron el 8%. La construcción está paralizada y el 'stock' de viviendas sin vender supera las 4.500 unidades, más de un 20% sobre el total construido desde 2008. Según Sociedad de Tasación, "este mercado se ha visto contagiado por la suave tendencia a la baja del sur de Navarra".

Sin salir del norte, también destaca por su debilidad Álava, frente al dinamismo de Vizcaya y Guipúzcoa, que "no acaba de recuperarse del exceso de oferta existente y la distorsión que se generó por la producción de VPO. Aun así, se empieza a percibir un interés de los promotores privados en nuevos desarrollos de vivienda libre", señalan desde Solvia. Es la única provincia vasca donde los visados de obra aún siguen en mínimos anuales. Es decir, la construcción sigue totalmente paralizada, a diferencia de lo que sucede tanto en Vizcaya como en Guipúzcoa, donde "el mercado residencial se encuentra en fase expansiva, con los promotores locales en búsqueda de suelos para nuevos desarrollos, debido a la buena marcha de las ventas en las promociones en curso", apuntan desde la inmobiliaria del Banco Sabadell.

A diferencia de los mercados antes mencionados, Álava es la provincia española con menor porcentaje de viviendas nuevas vacías sobre el total de viviendas construidas desde 2008 –el 10,1%–, poco más de 2.000 viviendas. No obstante, el ritmo de reducción de ese 'stock' es de los más bajos de España. Tinsa calcula que existe suelo finalista para levantar más de 17.600 viviendas que, de construirse, tardarían en absorberse cerca de dos décadas.

TE PUEDE INTERESAR

Lugo, la provincia española en la que no quieren vivir los extranjeros

E. Sanz

Sin salir del norte, los expertos destacan las nuevas promociones en marcha en Pamplona, si bien, en el resto de la provincia todavía no se vislumbra recuperación, mientras que en Asturias, Gijón es la ciudad con mayor demanda y donde los precios se encuentran en ligero ascenso, mientras que en Oviedo y Avilés están paralizados. De hecho, los visados en toda la provincia ha caído en el último años. Por lo que respecta a los precios, en segunda mano aún están ajustándose en la mayoría de municipios, mientras que la obra nueva está totalmente estancada.

En Galicia, el mercado en la ciudad de A Coruña muestra un alto dinamismo, con varias promociones en marcha junto a la playa de Riazor a precios de hasta 3.000 euros el metro cuadrado, mientras que en Vigo y Pontevedra el mercado está poco activo. Solvia lo achaca, en el primer caso, a la suspensión del PGOM y, en el segundo, por ser la provincia gallega menos dinámica y más castigada por la crisis. Al igual que sucede en todo el norte, el comprador de segunda vivienda es nacional, es decir, que estas zonas no se están beneficiendo del empujón de los inversores extranjeros que sí se está viendo en la costa del Mediterráneo. De hecho, en Lugo, en 2016, solamente ocho viviendas fueron adquiridas por extranjeros.

La historia se repite en Extremadura, un mercado centrado en absorber el 'stock' en manos de las entidades financieras. La obra nueva es prácticamente inexistente, según Solvia. Por lo que se refiere al precio, desde Tinsa destacan, por ejemplo, cómo Cáceres –capital y provincia– es un mercado que tocó suelo en cuanto a precios, si bien en la capital aún se sigue registrando descenso.

Debilidad en Huelva, Almería y Jaén

Andalucía, por su extensión, es una comunidad llena de contrastes desde el punto de vista inmobiliario. "En contraposición al buen comportamiento que registra el mercado de la vivienda en las provincias de Sevilla, Málaga y Córdoba, en Almería el 'stock' de segunda mano todavía es abundante y continúa produciéndose un significativo descenso de los precios, especialmente en la zona del litoral de Poniente. En las provincias de Jaén y Huelva no se detecta aún una clara recuperación del sector", apuntan desde Solvia.

Precisamente en Huelva capital los precios siguen en caída. En la ciudad los precios se mueven en torno a 963 euros el metro cuadrado frente a los más de 2.000 euros de 2017. No obstante, tal y como señalan desde Tinsa, en la provincia, aunque se seguía la tendencia bajista de precios, en el último trimestre se ha registrado una tímida mejoría debido al 'efecto costa'. "Habrá que ver si es coyuntural o indica cambio de tendencia", advierte Pedro Soria. En Almería, además, el mercado está totalmente paralizado como consecuencia de irregularidades urbanísticas pasadas y el elevado 'stock' de vivienda, lo que sitúa a la provincia a la cola de Andalucía.

En las islas, destaca especialmente la debilidad de dos mercados que no han conseguido contagiarse de la euforia inversora por parte de los extranjeros que sí viven islas como Mallorca o Ibiza.

En el resto de mercados, tal y como comentan los expertos, puede hablarse de estabilización y evolución de los principales indicadores en diente de sierra. "No es raro que en un mercado caigan un mes los visados y se recuperen al mes siguiente o viceversa. O que se resientan los precios un mes y se recuperen al siguiente", explica Soria. Son mercados como Teruel, Cuenca, Ávila, Lleida, Santander, Cádiz, Almería, Salamanca, Burgos, Segovia, Oviedo o Ciudad Real, actualmente estabillizados y en los que no se esperan grandes sobresaltos porque, como recuerda Soria, "tampoco antes de la crisis y durante el 'boom' destacaron especialmente por su fuerte actividad".