¿Una casa a precio de coste? Cuidado, una comunidad de bienes no es una cooperativa

Acceder a una vivienda barata, quecumpla todas las expectativas de un potencial compradory diseñada, incluso, a medida, es el sueño de muchos ciudadanos. Un sueño que tanto cooperativas como comunidades de bienes han hecho posible desde hace décadas. Estas dos fórmulas han permitido a cientos de ciudadanos acceder a viviendas a precio de coste, puesto que se evita el margen del promotor y, por tanto, el precio final suele ser mucho más asequible que el que se ofrece en el mercado.

De hecho, las cooperativas han sido, tradicionalmente y durante años, una interesante alternativa para quien quiere una casa nueva a buen precio. Losescándalos y la fuerte sacudida que recibieron por culpa de la crisis dejaron a este sector muy tocadoaunque, en los dos últimos años, han sido precisamente las cooperativas las que han liderado la recuperación del mercado inmobiliario en España. Y ante este nuevo auge resulta necesario distinguir entre las cooperativas y las comunidades de bienes a los futuros compradores de vivienda.

Aunque ambas fórmulas facilitan el acceso a viviendas más baratas, los derechos y responsabilidades de cooperativistas y comuneros son muy diferentes y conviene tenerlos en cuenta a la hora realizar la que puede ser la mayor inversión de nuestravida. Estos son, a grandes rasgos, los pros y contras de las comunidades de bienes:

Desventajas

1- La primera. "La cooperativa tiene personalidad jurídica propia, mientras que la comunidad de bienes carece de ella y se rigepor los artículos392 a 406 del Código Civil", explica a El Confidencial Enrique Guerra, director general de Domo Gestora.

2.- La anterior diferencia determina otra diferencia sustancial, posiblemente la más importante por las consecuencias que puede tener para el comunero. "El socio de la cooperativa tiene su responsabilidad limitada al capital social desembolsado, al igual que sucedeen cualquier otra entidad mercantil convencional de responsabilidad limitada (SA o SL). En la comunidad de bienes, la responsabilidad del comunero es ilimitada y solidaria con el resto de comuneros, respondiendo con su patrimonio personal por deudas u obligaciones de la comunidad de bienes", apunta Enrique Guerra. Esto significa que si uno de los comuneros no hace frente a sus pagos, a sus deudas o a un gasto imprevisto,son los demás comuneros los que respondenfrente a terceros y no sólo con los bienes de la comunidad, sinocon todo su patrimonio personal, de tal manera que ya no sólo están en juego las cantidades aportadas, como en el caso de la cooperativa. En el caso de las cooperativas de viviendas, los socios responden solamente con el capital social aportado en el momento de la constitución. Es decir, la responsabilidad de éstos es limitada, nunca responderán con su patrimonio individual.

Si uno de los comuneros no paga, los demás responden frente a terceros y no sólo con los bienes de la comunidad, sino con todo su patrimonio

No obstante, esto no significa que los comuneros tengan quehacerse cargo inmediatamentede las cuotas de un comunero morosos, sólo cuando los impagos o las deudas desembocan enuna reclamación judicial de un proveedor -ya sea un fontanero, unelectricista, deudas con la Seguridad Social...-

3.- Al carecer de personalidad jurídica propia, la constitución de unacomunidad de bieneses más rápida y sencilla, puesto que requiere de menos trámites para su constitución, también son más ágiles y dinámicas a la hora de operar,pero sus miembros pierden una parte de su poder a favor de la entidad gestora. Lascooperativas, en cambio, tienen un marco legal muy exhaustivo y una regulación específica y concreta. De hecho, hay una Ley Estatal de Cooperativas, mientras que cada comunidad autónoma tiene su propia legislación. "Las comunidades de bienes, "salvo esos escasos artículos genéricos del Código Civil, no tienen ley o normativa concreta. Por lo tanto se regulan por la libre voluntad de las partes, reflejado en un contrato entre las partes, que suele llevar la forma de escritura pública notarial de constitución de la comunidadcon la aprobación de los estatutos que regulan su funcionamiento", explica Enrique Guerra.

"La existencia de un marco legal completo en las cooperativas les otorga mayor seguridad jurídica que a las comunidades en lo que respecta a su funcionamiento (auditorías de cuentas, comisiones, recursos internos, impugnación judicial de acuerdos…), señala Juan José Perucho Rodríguez,director general de Grupo Ibosa, otra de las gestoras de cooperativas más activas del último año y que permite a los socios cooperativistas diseñar sus vivienda a medida.

Ventajas

1.- La principal ventaja de una comunidad de bienes, como de una cooperativa ya se ha apuntado: permiteacceder a viviendas más baratas puesto que se elimina el beneficio del promotor. "Ambas figuras o formas asociativaspermiten al socio o comuneroparticipar activa y directamenteen el desarrollo del proyecto de su vivienda, a un precio más económico y competitivo, en comparativa directa de los precios de mercado, ya quese está eliminado la figura del promotor, que se asume directamente por los propios socios;en definitiva, se promueve a estricto precio de coste, eliminando el alto beneficio del promotor”, apunta Perucho.

La comunidad de bienes permite acceder a viviendas más baratas puesto que se elimina el beneficio o el margen del promotor

2.- Permiten al comunero diseñar a medida su casa. Tantoen la comunidad de bienes como en la cooperativa, el comprador de la vivienda puede participar personalmente en el desarrollo del proyecto. "Queremos que la viviendasea suya en todos los aspectos, no solo en cuanto a los acabados interiores sino también respecto la distribución de la misma, sin coste adicional alguno".

3.- Otra ventaja fundamental es la mayor facilidad de acceder al crédito, en momentos de sequía como los que hemos vivido, tanto de las comunidades de bienes como por parte de las cooperativas. Los bancos exigen para conceder financiación que los proyectos estén comercializados al 80% o el 90% y esto, en el caso de las comunidades de bienes y de cooperativas, es lo más habitual.

A esto se suma el hecho de que al ser los propios comuneros y cooperativistas losdestinatarios finales del inmueble, y no una empresa promotora,los bancos no tienen la incertidumbre sobre cuál será lasalida comercial de esas viviendas para las que un constructor está pidiendo un crédito. Ese riesgo desaparece puesto que las viviendas ya están vendidas.

4.- Las comunidades de propietarios tienen una importante ventaja fiscal. Los comuneros son copropietarios de la titularidad del suelo y de sus viviendas desde el principio, con lo que no va a existir una escritura de compraventa, puesto que no hay transmisión una vez que la vivienda está construida, no hay venta, con el ahorro fiscal y jurídico que esto implica. "En cambio, en la cooperativa el socio sólo es propietario de la vivienda en el momento final en la que se le adjudica con ocasión de la entrega de las llaves tras su finalización", apunta Enrique Guerra. Esto significa también que, una vez entregadas las viviendas,se disuelve la comunidad de bienes y se constituye la Propiedad Horizontal.

No obstante, recuerdan desde Domo Gestora, "aunque la comunidad de bienesno tenga personalidad jurídica propia, sí que es un sujeto pasivo impositivo a la hora de tramitar y liquidar impuestos derivados de su actuación mercantil".