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Ni rastro de brotes verdes: la vivienda caerá por falta de demanda y exceso de 'stock'
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EXPERTOS CONSULTADOS POR 'EL CONFIDENCIAL'

Ni rastro de brotes verdes: la vivienda caerá por falta de demanda y exceso de 'stock'

Si no hay empleo, tampoco habrá demanda de viviendas. Y si además no crecen los salarios sino que disminuyen, tampoco crecerá la demanda”

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“Hemos logrado estabilizar el PIB pero, realmente, con las estimaciones para la economía española hasta 2016, el crecimiento del empleo será prácticamente nulo. Además, lo poco que se genere será de mala calidad e irá unido a una caída de los salarios. Si no hay empleo, tampoco habrá demanda de viviendas. Y si además no crecen los salarios, sino que disminuyen, tampoco crecerá la demanda”. Así responde Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, presidente de la consultora RR de Acuña y Asociados, al optimismo que se ha generado en los últimos meses en torno la recuperación del mercado inmobiliario español.

Poco o nada han cambiado las previsiones que la consultora hacía hace cinco meses, unas previsiones que apuntan a una caída de precios durante los próximos cinco años superiores al 25%debido al fuerte desfase entre la oferta y la demanda. Porque el dela vivienda, como cualquier otro mercado, está sujeto al comportamientode estas dos variables y, a día de hoy, el desequilibrio entre ambas es tan brutal que a muchos expertosinmobiliarios les cuesta mostrarse optimistas a corto plazo.

Por el lado de la oferta, España cuenta con un stock aproximado de 1,7 millones de viviendas con un valor en torno a los 200.000 millones de euros, según cifras de RR de Acuña. “El gran problema es que, lejos de liquidar stock, lo estamos incrementando y el problema es que hay muy poca demanda para disolverlo. Si durante los próximos tres años no se genera empleo y la situación financiera –sin acceso al crédito– sigue igual, nos seguirán sobrando del orden de unas 50.000 viviendas anuales”, apunta Fernando Rodríguez.

Hay una euforia no justificada en el sector y temo que por su culpa podamos dar un paso atrás en el ajuste, un ajuste de precios que no ha terminado

Además, añade, "lo que se ofrece no se ajusta a lo que demanda está buscando. Ni en cuanto a tamaño ni en cuanto a precio. En Madrid, por ejemplo, lasuperficie media de una vivienda vendidaestá en 80 metros cuadrados frente a una oferta de 100 metros cuadrados, mientras que el precio que la demanda está dispuesta a pagar ronda los2.000 euros el metrocuadradofrente a un precio de oferta medio de 3.000".

Un desajuste que inevitablemente se traducirá en bajadas adicionales de precios, en contra de las muchas voces que ya comienzan a alertar sobre el fin de las caídas.Los expertos consultados porEl Confidencialse muestran mucho más cautos y negativos, por ejemplo, queel sector financiero, que ya advierte de que el suelo de los precios está a la vuelta de la esquina.

Los precios de la vivienda seguirán bajando

“Todavía haymargen para bajadas de preciosaunque en zonas focalizadas", apunta el presidente de RR de Acuña y Asociados."Hay zonas reactivas a los precios, con gente dispuesta a comprar si se produce un cambio en elescenario económico y laboral favorable,como grandes capitales y áreas metropolitanas,y si se ajustan los precios.Pero en otras zonas simplementeno hay demanda, por lo que da igual lo que bajenlos precios porque no hay quien compre.", añade.

De ahí que desde la consultora estimen quelosprecios seguirán presionando a la baja, al menos hasta 2016, independientemente de la entrada de los fondos de inversión en el mercado español. "Da igualquién sea el propietario de la vivienda. Hay un desajuste entre oferta, demanda, precios y salarios y el ajuste de precios se producirá tanto si el inmueble está en manos de la banca como en manos de losfondos".

“Sí se pueden seguir ajustando los precios donde hay poca demanda y mucha oferta”, coincide en señalar Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, mientras queÁngel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman añade que"anivel general podemos decir que las caídastienen que continuar. Aunque en algunas zonas podría haberse completado, en otras los precios todavía tienen recorrido a la baja", añade.

En el mismo sentido se pronunciaFernando Encinar, jefe de estudios de idealista.comy uno de los socios fundadores del portal, quien sigue viendo muy lejos la luz al final del túnel en cuanto a caída de precios se refiere."No hay demanda solvente y eso no ha cambiado. La gente sigue sin tener ahorros suficientes o unos ingresos que les permitan aventurarse ala compra. Además, los precios todavía están muy altos. Hay una euforia no justificada en el sector y temo que por su culpa podamos dar un paso atrás en el ajuste. Un ajuste que aún no ha finalizado", señala.

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No estamos ante un cambio de tendencia

La prudencia también forma parte del discurso de Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación. "Los fundamentales son bastante similares a los que había antes del verano, por lo que no creo que estemos realmente ante un cambio de ciclo. El único indicador algo diferente es que los promotores inmobiliarios han comenzado a notar un incremento de las visitas a las casetas de obra. Sin embargo, deahí a la compra todavía hay un abismo. Nosotros, por ahora, no hemos notado un incremento de las tasaciones".

"Desde septiembre hemos notado un ligero cambio en la demanda. Estamos recibiendomás peticiones deinformación y quienes se acercan a nuestras oficinas vienen preguntando por viviendas algo más caras que hasta ahora", apunta Carlos Smerdou. "En 2006-2007 hubo mucha gente que iba a comprar pero finalmente no lo hizo, lo que generó una demanda retenida. Una demanda que ahora, a determinados precios, sí parece dispuesta a comprar".

Un clima de 'moderado optimismo' que percibieron la mayoría de los expositores y visitantes profesionales en el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) después de un fin de semana, este último, en el que el protagonista de la feria fue la gran afluencia de público.

Se están cerrando operaciones y se están vendiendo casas, pero el problema es que se siguen construyendo más viviendas de las que es capaz de absorber el mercado

De hecho, el mercado ya no está paralizado como sucedía hace apenas un año. "Se están cerrando operaciones y se están vendiendo casas, pero el problema es que se siguen construyendo más viviendas de las que es capaz de absorber el mercado. Es más lo que metemos al stock que lo que sacamos de él", insiste Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, quien aclara que dentro de las cifras oficiales de compraventa de viviendas se incluyen herencias y adjudicaciones, lo que distorsiona los datos.

Este experto reconoce, no obstante, que nos encontramos ante un mercado muy heterogéneo."De la misma manera que hay zonas donde el stock se está agotando hay otras donde no hay manera de reducirlo porque no hay demanda. En algunas zonas no hay nadie que pueda comprar por muchoque bajenlos precios. En otras, por el contrario,es posible acceder a la demanda siempre y cuando mejore la economía y comience a generarse empleo.Hasta que no se generen puestos de trabajoy se estabilice la oferta, que sigue creciendo de manera imparable, no hay nada que hacer", añade.

Fuerte destrucción de hogares

Además, al deterioro del mercado de trabajo se suma el hecho de la imparable destrucción de hogares en España. Durante el último año han desaparecido unos 80.000 hogares, según la última Encuesta de Población Activa (EPA) debido a la salida de población emigrante y al reagrupamiento familiar. “Agrandes rasgos, podríamos decir que nos sobran 80.000 viviendas”, señala el presidente de RR de Acuña y Asociados.

Un factor pues, el demográfico, clave según muchos expertos para la recuperación del mercado de la vivienda en España y que en muchas ocasiones se relega a un segundo plano o, simplemente, se ignora.Desde 2012, se observa un "notablecolapso en la creación de nuevas familias, con una media escasa de 59.800 hogares anuales entre 2012 y 2017, y con una marcada tendencia decreciente", apuntaba hace unos meses CatalunyaCaixa en un informe reciente sobre este sector. Un colapso que puede tener un efecto dramático sobre la recuperación de los precios, como ha sucedido en Japón, donde desde el estallido de su burbuja inmobiliaria en 1989 el goteo a la baja de precios ha sido incesante.

Irrupción de los fondos en el mercado inmobiliario

"Me encantaría poder participar de laeuforia colectiva, pero el optimismo que hayen torno a la compra de ladrillo por parte de losfondos de inversiónno es extrapolable al mercado de los particulares", declara Fernando Encinar.

"En los últimos meses estamos asistiendo a un fuerte movimiento inversor fruto de un efecto arrastre de dos grandes operaciones de compra de viviendas en alquiler en Madrid por parte de dos grandes fondos norteamericanos. Pero de ahí a que estas inversiones se estén apoyando en fundamentos económicos, hay una gran diferencia", añade Ángel Serrano. De hecho, son muchos los expertos que coinciden en señalar que el impacto de estas operaciones sobre el mercado de los particulares es prácticamente nulo.

"El hecho de que unfondo compre un edificio de viviendasen alquiler no implica que se genere actividad económica. No tiene unimpacto directo sobre la economíapuesto que ni impulsa la construcción de viviendas ni se genera empleo con ello, como sí sucede, en cambio, cuando hay demanda de particulares”,comentaba recientemente CarlosSmerdou."Si este tipo de operaciones alcanzasen un volumen importante permitirían a la banca reducir su exposición tóxica y podrían facilitar que se abriese el grifo del crédito, pero tampoco es seguro que esto vaya a suceder así", apunta Fernando Rodríguez, a lo que Ángel Serrano añade que con los niveles actuales de morosidad de la banca, "es muy difícil que se abra el grifo del crédito".

“Hemos logrado estabilizar el PIB pero, realmente, con las estimaciones para la economía española hasta 2016, el crecimiento del empleo será prácticamente nulo. Además, lo poco que se genere será de mala calidad e irá unido a una caída de los salarios. Si no hay empleo, tampoco habrá demanda de viviendas. Y si además no crecen los salarios, sino que disminuyen, tampoco crecerá la demanda”. Así responde Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, presidente de la consultora RR de Acuña y Asociados, al optimismo que se ha generado en los últimos meses en torno la recuperación del mercado inmobiliario español.

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