ELEVA SU RIESGO EN OPERACIONES COMO BULL

Sareb presta dinero a los fondos para que le compren sus propios inmuebles

La Operación Bull puso de manifiesto que Sareb puede dar crédito a los inversores para que compren sus inmuebles pese a no ser una de sus funciones

Foto: La presidenta de la Sareb, Belén Romana. (EFE)
La presidenta de la Sareb, Belén Romana. (EFE)

La primera gran operación de venta de pisos realizada por Sareb, la Operación Bull, ha puesto de manifiesto que el banco malo puede conceder crédito a los inversores para que le compren sus inmuebles, pese a que en teoría no es una de sus funciones. En la citada operación, la sociedad que preside Belén Romana ha financiado el 40% de su importe, es decir, 40 de los 100 millones en que se ha valorado. Además, como explicó El Confidencial, no se trata realmente de una venta, sino de un aparcamiento de estos inmuebles en un vehículo en el que Sareb se queda con el 49%. Por tanto, conserva un riesgo en la operación de 70 de los 100 millones: los 40 de la deuda y los 30 que suponen ese 49% del capital. Una situación que se completa con que la parte del comprador (el fondo HIG Capital) se remunera prioritariamente al 8%, según fuentes conocedoras de la operación.

Romana ha repetido en numerosas ocasiones que "Sareb ni es un banco ni es malo", aludiendo a que no iba a dedicarse a dar crédito. En la propia web de Sareb se asegura que "entre las funciones de Sareb no se contempla dar financiación para adquirir los activos de la sociedad". Esto no le ha impedido dar el crédito en esta primera gran operación, algo que por otra parte puede hacer cualquier sociedad: es lo que se conoce como vendor's finance, es decir, financiación ofrecida por el vendedor. Un portavoz de Sareb no hizo comentarios a esta información.

Según las fuentes consultadas, esta financiación obedece, por un lado, a la necesidad de apalancar la operación para incrementar la rentabilidad del comprador (cuanto menos capital pones, mayor es la rentabilidad con el mismo beneficio) y, por otro, al deseo de Sareb de elevar su beneficio potencial en la operación: así no sólo recibe su parte de las plusvalías esperadas, sino los intereses de esa deuda. Fuentes de uno de los bancos presentes en el capital de la sociedad aseguran que "no habría tenido problema para conseguir ese crédito en cualquier entidad, se entiende que Sareb es riesgo Estado", es decir, que su deuda está garantizada por el Estado pese a ser una sociedad con mayoría de capital privado.

El problema es que esta mayor rentabilidad potencial se corresponde -como siempre ocurre- con un mayor riesgo: Sareb está asumiendo el 70% de la pérdida potencial si las cosas no salen como contempla el plan de negocio de esta operación. Es más, el hecho de ofrecer la financiación completa un modelo de inversión propio de las cajas de ahorros en la burbuja inmobiliaria: estas creaban vehículos con promotores inmobiliarios locales en los que participaban al 49% para que no consolidara en sus cuentas y, además, daban la financiación. Este modelo ha sido la fuente principal de pérdidas para estas entidades tras el estallido de la burbuja, que ha llevado precisamente a la necesidad de crear el banco malo.

Es más, algunas de las fuentes aseguran que Sareb pretende seguir este modelo de conceder financiación en las próximas operaciones de venta de inmuebles, como la Operación Runner (venta del 35% del Parque Corredor), adelantada por El Confidencial; la Operación Teide, una cartera de promociones residenciales terminadas o en curso cuyo valor estimado son 150 millones; o la Operación Corona, de edificios de oficinas, que puede llegar hasta 450 millones.

Remuneración prioritaria del comprador al 8%

La Operación Bull es la primera gran operación inmobiliaria de vivienda de segunda residencia en la costa (con algunos activos también de Madrid) que se realiza en España desde el inicio de la crisis y ha atraído a numerosos fondos internacionales. Pero la fórmula escogida no convence a mucha gente en el mercado: se trata del primer FAB (fondo de activos bancarios), una especie de fondo de titulización con ventajas fiscales que va remunerando a los inversores en función de los ingresos que se vayan obteniendo por el alquiler y la venta de estos inmuebles. En este vehículo, el fondo HIG tendrá un 51% del capital y el FROB, el 49%.

Esta remuneración dará preferencia al comprador, según las fuentes consultadas, que obtendrá una rentabilidad mínima del 8%. Esta cifra es más baja que lo que suelen exigir estos fondos a sus inversiones, entre el 15% y el 20%, lo cual supone una gran confianza en la capacidad de mejora del mercado inmobiliario español para llegar a lograr estos rendimientos con la venta de los inmuebles.

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