el boyante sector inmobiliario luso

El duro empeño de poseer casa en Portugal: niegan la burbuja, pero los precios estallan

Algunos expertos afirman que no existe una burbuja inmobiliaria, pero los habitantes de Lisboa y Oporto tienen una sensación diferente. Aquí las claves de lo que pasa al otro lado de la frontera

Foto: Dos mujeres pasan delante de una inmobiliaria en Ericeira. (Reuters)
Dos mujeres pasan delante de una inmobiliaria en Ericeira. (Reuters)

Usted y su pareja deciden independizarse por fin como propietarios en Lisboa. Ambos ganan el salario medio, alrededor de 1.000 euros cada uno, presumiblemente con contrato indefinido. Tras agotadoras visitas a la inmobiliaria y al banco, tras negociar y por fin ceder, llegarán a una conclusión tan agobiante como las aceras de la ciudad: lo máximo a lo que pueden aspirar son 52 metros cuadrados.

Es el último dato que revela el cruce de cifras actualizadas de portales especializados de vivienda, así como bancarios y salariales elaborados por entidades oficiales, y cuyo resultado se conoce esta semana. Según este ejemplo de laboratorio estadístico, considerado promedio, para hacerse dueños del modesto apartamento, además, usted y su pareja deberán haber conseguido ahorrar previamente casi 48.000 euros para la entrada inicial, si es que quieren firmar una hipoteca a cuarenta años.

Así están las cosas en Lisboa en 2019, año en el que los portugueses sienten que esta escalada no va a tocar techo. Desde mediados de 2013, un año antes de que se diera por cerrado el rescate de la troika, el precio de la vivienda se ha disparado un 46 %. En Lisboa hay barrios donde el metro cuadrado sobrepasa los 3.500 euros; la media son 2.877 euros por metro cuadrado en la ciudad, según datos del Instituto Nacional de Estadística de enero, en tanto que en Oporto ronda los 1.525 euros en promedio.

Lógicamente, el valor desciende en el resto del país, pero la concentración de población en estas urbes hace que la situación del sector inmobiliario se haya convertido en un dolor de cabeza a nivel nacional, sobre todo para las autoridades, desde los ayuntamientos hasta el propio Gobierno, que buscan fórmulas para paliar esta situación. Su posición es que Portugal no atraviesa una burbuja inmobiliaria, aunque las noticias hablen de que hay pisos remodelados en el centro de Lisboa de dos habitaciones que superan ya el millón de euros.

Es simplemente, insisten, un desfase entre la oferta y la demanda, aunque el Banco de Portugal emitiera el año pasado recomendaciones para que las entidades financieras sean más duras a la hora de conceder una hipoteca. Dijo la entidad en junio de 2018 que han “comenzado a surgir algunas señales de sobrevalorización” en el mercado inmobiliario residencial que, aunque de momento sean limitadas, pueden “implicar riesgos para la estabilidad financiera en caso de persistencia o refuerzo de esta dinámica”.

Protesta contra el elevado precio de la vivienda en Lisboa, en septiembre de 2018. (Reuters)
Protesta contra el elevado precio de la vivienda en Lisboa, en septiembre de 2018. (Reuters)

¿Hay motivos para preocuparse?

La Comisión Europea cree que sí. En un informe remitido la semana pasada al Eurogrupo –presidido por el ministro de Finanzas de Portugal, Mário Centeno– subrayó que los precios en el país se han “acelerado considerablemente” y ahora crecen a un ritmo anual del 10%, igual que Eslovenia y solo superados por Irlanda, donde las casas se encarecen un 11% anualmente. Los tres países lideran en la UE la escalada de la vivienda, que es “un factor de relevancia clave para la estabilidad macroeconómica”, apunta el citado informe, en el que se agrega que “como el sector habitacional es propenso a la formación de burbujas, también es importante para que se produzcan crisis financieras, ya que la explosión de burbujas puede llevar a problemas en el pago de hipotecas y al deterioro de los balances de los bancos”.

“No hay duda de que estamos ante una situación fuera de lo normal, pero eso no quiere decir que exista una burbuja en el mercado inmobiliario”, dice a El Confidencial Ana Isabel de Sá, docente en la Facultad de Economía de la Universidad de Oporto y autora del artículo “Anatomía de una burbuja inmobiliaria”, en la que pone en claro los aspectos claves del fulgurante aumento de los precios de la vivienda en el país.

Esta experta sostiene que lo que pasa en Portugal es que coinciden en el tiempo varios factores: recuperación económica “y fin del retraso en la decisión de compra de casa”, mejoras en el acceso a crédito para vivienda, falta de inversión alternativa por el bajo nivel de las tasas de interés, aumento de la demanda asociada a nuevos residentes y finalmente aumento del turismo. La explosión de Airbnb ha hecho que muchos vean como negocio rentable comprar, pintar y poner muebles de Ikea y esperar el retorno de la inversión. Ha ocurrido en el histórico barrio de Alfama, que ha perdido en los últimos cuatro años más de 2.000 electores; la zona empieza a ser un parque temático.

A este aumento de la demanda de vivienda se suma, advierte Sá, “una insuficiente oferta de casas”, también por varios motivos simultáneos, como un débil sector de la construcción “por la crisis”, por dificultad de acceso a créditos para la construcción y por “el retraso en el proceso de licitación”.

“Cuando la oferta de casas no consigue responder al aumento expresivo de la demanda es natural que el aumento de los precios sea notorio. Es también natural que surjan algunos movimientos especulativos, pero no podemos afirmar que la tendencia de valorización de las casas esté siendo acelerada por la especulación”, agrega, para desmontar así otra crítica frecuente, la de que el mercado luso está siendo víctima de oportunistas. Hay una “demanda real”, insiste.

Un hombre repara el tejado de una casa en el barrio de Alfama, en Lisboa. (Reuters)
Un hombre repara el tejado de una casa en el barrio de Alfama, en Lisboa. (Reuters)

No se llama burbuja, pero tiene sus riesgos

El debate nominativo es esencial, porque de la definición del fenómeno puede derivar la necesidad de que las autoridades tomen cartas en el asunto, y nadie quiere que la fiesta se detenga. El inmobiliario ha sido una de las vías para atraer inversión a Portugal a través de los visados “Gold”, creados en octubre de 2012 y que conceden un permiso de residencia a quienes adquieran inmuebles a partir del medio millón de euros, entre otras posibilidades.

“La definición de burbuja inmobiliaria es objetiva, pero es muy difícil identificar una burbuja. El diagnóstico peca por tardío, pues la única señal inequívoca de su existencia es su explosión”, reconoce Sá. En Portugal, aunque haya resistencia a llamar “burbuja” a lo que sucede, y apenas usen la expresión políticos del Bloco de Esquerda, la versión lusa de Podemos, sí parece haber consenso en que hay riesgos a los que hay que poner atención.

Riesgos, por ejemplo, “para la accesibilidad a un bien primario que es la vivienda, especialmente en las regiones urbanas”, dice la docente. Es aquí donde entra generar más oferta, es decir, construir vivienda para atender la demanda y que se contenga así la escalada de precios. El problema, bastante evidente, es que esas soluciones van a tardar unos años, aunque las obras sean rápidas, en materializarse. Y todo ello teniendo en cuenta que esta demanda puede ser temporal. “No deben existir incentivos ciegos a la construcción de nuevas viviendas, en el caso de que se concluya que existen fenómenos temporales en la demanda”, dice la economista, porque “existe el riesgo de disponibilidad casas en un momento en que la demanda se retraiga”. Si la confluencia de factores del mercado ha nacido en poco tiempo, también puede morir en poco tiempo.

Nada que ver con la burbuja inmobiliaria que multiplicó los efectos de la crisis en España, asevera, porque en ese ese caso el sector creció motivado por el mayor acceso que se tenía al crédito y porque la construcción era ya un segmento muy activo. “En Portugal, se estima que en 2017 más de la mitad de las casas hayan sido compradas sin recurso a crédito, y los pedidos de licitación para construcción de casa se mantienen en niveles muy inferiores a los registrados hasta 2007”, subraya Sá.

Pero en cualquier caso la escalada se puede acabar –esta experta está convencida de que habrá una corrección en el corto o medio plazo– y si lo hace de forma abrupta “las consecuencias pueden ser graves”. Los síntomas de la tormenta perfecta que pueden llegar a Portugal se conocen: menos demanda de nuevos residentes, aumento de las tasas de interés, o más casas en el mercado de nueva construcción disponibles.

Consiga una y el precio se moderará. Consiga las tres a la vez y la fiesta reventará en serio, esta vez al otro lado de la frontera.

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