La madre de todas las burbujas: 52 billones de dólares (y no la frena ni el virus)

En marzo, 288 apartamentos de una nueva urbanización en Shenzhen se agotaron 'online' en menos de ocho minutos. Unos días después, los compradores adquirieron más de 400 unidades en un nuevo complejo residencial en Suzhou. En Shanghái, la reventa de apartamentos se acercó a una cifra récord en abril, según una estimación. Un sábado el mes pasado, cerca de 9.000 personas hicieron cada una un depósito de un millón de yuan (141.302 dólares) para optar a comprar apartamentos en un complejo en Shenzhen.

"Apenas tenía tiempo para comer los fines de semana de marzo" cuando el mercado empezó a recuperarse, dice Zhao Wenhao, agente de Lianjia basada en Shanghái, una de las empresas inmobiliarias de corretaje más grandes de China. Muchos clientes temen que la moneda china se deprecie en la ralentización económica mundial, dice, moviendo más dinero a las viviendas como activo seguro.

Muchos economistas dicen que la burbuja de activos resultante eclipsa ya a la burbuja inmobiliaria de EEUU en los años 2000. En lo alto del 'boom' de la propiedad en EEUU, se invertían cerca de 900.000 millones de dólares en el sector inmobiliario residencial al año. En los 12 meses que acabaron en junio, se habían invertido unos 1.400 billones de dólares en vivienda en China. El pasado mes se invirtió más dinero en propiedades inmobiliarias en China que en cualquier otro mes registrado.

El valor total de las viviendas y catálogos de promotores en China alcanzó los 52.000 billones de dólares en 2019, según Goldman Sachs, el doble del tamaño del mercado residencial de EEUU, e incluso superando a todo el mercado de bonos estadounidense.

La pausa del mercado por el coronavirus no duró mucho. Los precios de las viviendas urbanas en China eran un 4,9% más altos en junio que en el mismo período del año anterior. La inversión de este año hasta la fecha ha aumentado un 1,9% en la primera mitad del año, a pesar de una gran caída de las ventas en febrero. El jueves, China declaraba que el conjunto de su economía ha crecido un 3,2% en los tres meses que terminaron el 30 de junio.

Evergrande Group, la mayor constructora de viviendas de China, ha aumentado su objetivo de ventas para este año en un 23% desde su estimación de enero, tras unas sólidas ventas en marzo.

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Mientras la rápida recuperación del mercado inmobiliario es una buena noticia por un lado para Pekín, también es un recordatorio del comportamiento que lleva preocupando al gobierno central mucho tiempo, quien ha intentado en repetidas ocasiones evitar que los precios inmobiliarios se descontrolen. El presidente chino Xi Jinping declaró en 2017 que "las casas se construyen para vivir en ellas, no para especular con ellas", lo que se convirtió en el mantra rector de la política de vivienda del gobierno.

Sin embargo, ha sido difícil conseguir que la gente se tome en serio ese mensaje. Tras una década de rápido crecimiento de las ventas de viviendas, alimentado por los préstamos, el ratio de apalancamiento de los hogares alcanzó un récord histórico del 57,7% en el primer trimestre. Fue el mayor salto trimestral en el ratio, que mide la hipoteca de las familias, la deuda del consumidor y otras deudas relativas al producto interior bruto desde el primer trimestre de 2010.

El problema principal en China es que los compradores han entendido que el gobierno no parece querer dejar que el mercado se desplome. Si los precios de la vivienda cayeran de forma significativa, se destruiría la principal fuente de riqueza de la mayoría de ciudadanos y posiblemente provocaría inestabilidad.

Eso es un incentivo para los ciudadanos chinos que tienen suficiente dinero para que sigan comprando, porque creen que la propiedad en las grandes ciudades se mantendrá como la inversión más segura en China, sin importar la salud de la economía en general.

Nadie sabe cómo las autoridades chinas podrían gestionar el problema sin desestabilizar el conjunto de la economía

"La propiedad ha asaltado la economía de China, así que el gobierno no se atrevería a promover una caída en los precios de la vivienda, incluso si esa fuera la forma más efectiva de desinflar la burbuja", dice Chen Zhiyu, que trabaja para un comerciante americano y está buscando una propiedad para comprar en Shenzhen.

"Tienes que seguir al dinero", dice el hombre de 37 años, añadiendo que ha aumentado su presupuesto para invertir en propiedad desde que la pandemia del coronavirus provocó que los precios subieran. "En cuanto el gobierno empiece a imprimir dinero, el precio de los activos subirá. En EEUU, existe un mercado de valores alcista, pero en China, solo los precios de la vivienda seguirán creciendo".

La actividad comercial también se está viendo impulsada por unos promotores casi sin fondos y los gobiernos locales que les venden terreno. Ambos necesitan ganar dinero a cualquier costa para pagar deudas o compensar otros problemas, y están preparando más incentivos para promover propiedades.

Nadie sabe cómo las autoridades chinas podrían gestionar el problema sin desestabilizar el conjunto de la economía. Incluso si el mercado se mantiene sólido, genera quebraderos de cabeza para los legisladores, que han tenido que posponer estímulos económicos más agresivos este año -lo que algunos analistas consideran necesario- en parte por miedo a que eso aumentase la burbuja inmobiliaria todavía más.

La demanda especulativa está en aumento porque [la gente] ve el sector inmobiliario como un activo más seguro que la bolsa o activos en el extranjero

Una encuesta llevada a cabo por el 'China Household Finance Survey', con sede en la Universidad Sudoccidental de Finanzas y Economía de Chengdu, sugiere que la pandemia del coronavirus ha alentado el tipo de compra que preocupa a Pekín. La demanda inmobiliaria aumenta entre personas que ya poseen múltiples propiedades, aunque se haya reducido entre aquellos que todavía no poseen ninguna.

Eso es un signo de inversión especulativa, según Gan Li, profesor de Economía en la Universidad de Texas A&M y experto en economía de hogar china.

"La demanda especulativa está en aumento porque [la gente] ve el sector inmobiliario como un activo más seguro que la bolsa o activos en el extranjero", afirma. "Piensan que está asegurado. Debido a la pandemia, efectivamente están consumiendo menos y ahorrando más. Así que, en efecto, tendrán más dinero disponible para invertir. Eso creará un problema inmobiliario todavía mayor".

Alrededor del 21% de las casas en la China urbana estaba disponible en 2017 -una proporción muy alta en comparación con los estándares internacionales- lo que equivalía a 65 millones de viviendas vacías, según los datos más recientes del 'China Housing Finance Survey'. Entre las familias que poseían dos propiedades, la tasa de vacantes alcanzó el 39,4%, y de entre las que poseían tres o más, el 48,2% estaban vacías.

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La rentabilidad del alquiler -la proporción del valor de una propiedad que se genera anualmente alquilándolo- está por debajo del 2% en ciudades como Pekín, Shanghái, Shenzhen y Chengdu, menos de lo que se puede ganar comprando bonos del Estado chinos.

Aun así, Shannon Bi, profesora de inglés de 42 años, dice que la pandemia le ha empujado a invertir en una segunda propiedad en Shenzhen antes de lo que planeaba, porque le preocupa la inflación. "Tienes que invertir el dinero en alguna parte, o simplemente se devaluará", declara.

Otra compradora, Doris Tao, dice que ella y su marido firmaron un contrato a principios de mayo por una segunda vivienda en Shanghái. Esperaba que comprar el apartamento en un distrito escolar atractivo aumentaría las posibilidades de inscribir a su hijo de 3 años en una escuela primaria buena.

"Hemos estado muy atentos durante meses. Normalmente estos pisos se agotaban en el minuto en el que se quedaban disponibles", dice Tao, de 32 años, que decidió comprar el piso el día después de verlo. "Tuvimos mucha suerte de poder comprar este. Nuestra propietaria dijo que tenía otra oferta completa en efectivo la noche que firmamos el contrato".

erca del 96 % de los hogares urbanos en China poseían al menos una vivienda, según un estudio del banco central chino

Parte de lo que preocupa a algunos economistas es el ritmo al que el 'boom' inmobiliario en China ha aumentado, y su tendencia a seguir creciendo incluso en tiempos de dificultades económicas.

Hace solo unos años, en la década de 1990, bajo el sistema comunista de China era ilegal que la mayoría de personas tuviera una casa en posesión. Una decisión del Consejo de Estado en 1998 abandonó el sistema nacional de casas adjudicadas por los empleadores, y comenzó la propiedad de viviendas.

A finales del año pasado, cerca del 96% de los hogares urbanos en China poseían al menos una vivienda, según un estudio del banco central chino publicado en abril, superando de lejos el 65% de índice de posesión de viviendas en EEUU.

De algún modo, el 'boom' consiguió los objetivos de Pekín. Ha impulsado el crecimiento económico y generado riqueza para millones de familias chinas de clase media. También ha proporcionado a los gobiernos locales, que tienen que devolver una gran parte de los ingresos procedentes de los impuestos sobre la renta al gobierno central, ingresos adicionales de ventas de terrenos a constructoras.

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Pero el auge ha alejado los dólares de inversión de otras industrias que compiten con prestatarios del mercado inmobiliario por conseguir financiación de bancos. También ha endilgado a muchas familias con deuda. A nivel mundial, China representó cerca del 57% del aumento de 11.600 billones de dólares en préstamos inmobiliarios en la década hasta 2019, según datos del Banco de Pagos Internacionales. EEUU contribuyó con el 19%.

El precio de la vivienda en algunas ciudades chinas ha alcanzado niveles comparables con algunas de las zonas metropolitanas más caras del mundo. El precio medio por vivienda en China llegó a ser 9,3 veces el ingreso medio en 2018, según la Academia China de Ciencias Sociales, comparado con el precio de San Francisco, que es de 8,4 veces más.

En Tianjin, una ciudad de 15 millones de habitantes al sudeste de Pekín, las casas en zonas exclusivas se venden por cerca de 9.000 dólares/m², según la empresa de servicios inmobiliarios Savills. Ese es casi el precio que un comprador medio pagaría en algunas de las zonas más caras de Londres, si bien el ingreso disponible es siete veces mayor en Londres que en Tianjin.

En resumen, los ciudadanos chinos han apostado todo a sus casas. Ahora tienen cerca del 78% de su riqueza comprometida en propiedades residenciales, frente al 35% en EEUU, donde la gente invierte más en acciones y pensiones, según el China Guangfa Bank y la Universidad Sudoccidental de Finanzas y Economía.

La venta de casas cayó un 36 % en los primeros dos meses de 2020 en comparación con el año anterior, y muchas empresas se vieron empujadas al límite

Cuando la pandemia del coronavirus golpeó China, muchos economistas y expertos en propiedad temían que hubiera llegado el momento de la verdad. La venta de casas cayó un 36% en los primeros dos meses de 2020 en comparación con el año anterior, y muchas empresas inmobiliarias sin fondos se vieron empujadas al límite. A 5 de junio, más de 200 pequeñas promotoras se habían declarado en bancarrota, según medios estatales.

Promotoras más grandes y gobiernos locales implementaron incentivos para atraer de nuevo a compradores. Desde febrero, al menos 26 de cada 32 provincias y regiones chinas han presentado políticas para impulsar sus mercados inmobiliarios, según Huatai Securities, incluidos requisitos de pagos iniciales más flexibles y ayudas para la compra de casas.

"Si bien los gobiernos locales tienen presión para prevenir un mayor aumento de los precios de la vivienda, lo que más les asusta es una caída brusca", dice Gao Fei, director general de Centaline Group, firma inmobiliaria en Tianjin. No pueden permitirse que el mercado caiga. Los ingresos de ventas de terreno e impuestos relacionados sobre promotoras representaron el 52,9% de los ingresos de los gobiernos locales en 2019, cifra récord, según el 'Shanghai Yiju Real Estate Research Institute'.

Pero, en al menos 12 ciudades, incluidas Jinan y Cantó, se retiraron de las páginas oficiales de los gobiernos locales los documentos que detallaban políticas de préstamos relajadas en cuestión de días, por una señal de que el gobierno central rechazaba algunas de las medidas flexibles. Una ciudad en la provincia de Shandong retrocedió en los planes para ofrecer ayudas a compradores de casas a mediados de mayo, alegando que algunas partes de su plan "violaban requisitos relevantes de altos funcionarios".

En una urbanización en Shanghái a mediados de mayo, CK Asset Holdings ofreció a los compradores potenciales un móvil Huawei

Evergrande Group, cuya enorme deuda le otorga los mayores intereses en el mundo entre los valores no financieros cotizados, según datos de S&P Capital IQ, ofreció descuentos del 25% en febrero y del 22% en marzo. Country Garden, otra gran inmobiliaria, ofreció más de 17.000 nuevas viviendas en toda China a través de las redes sociales con descuentos de hasta el 50%.

Entre las 34 mayores promotoras en China, 27 informaron de un aumento del volumen de ventas en mayo en comparación con el año anterior, según datos del organismo 'China Real Estate Information Corporation'.

Últimamente, se han recortado los incentivos, aunque no del todo. En una urbanización en Shanghái a mediados de mayo, CK Asset Holdings ofreció a los compradores potenciales un móvil Huawei y vales de entre 20.000 y 40.000 yuan (2.800 y 5.600 dólares) para futuras facturas del apartamento.

Cuanto más empeore la economía en China, más subirán los precios de propiedades en sitios como Shenzhen

En otros complejos, no había descuentos, y a los futuros compradores les tenía que tocar la lotería para acceder a los apartamentos más pequeños y baratos. Vanke vendió casas a mediados de mayo por un valor total de 148 millones de yuan (20,8 millones de dólares) en cuatro horas en un programa 'online' en directo presentado por una actriz.

Yin Haiping, que dirige una empresa de consultoría inmobiliaria en Shenzhen, dice que el miedo a perder su oportunidad está llevando a más compradores a buscar ahora, cuando los precios de vivienda en algunas zonas atractivas son al menos un 10% más caros.

Xu Xiaohua, profesor universitario en Tianjin que ya posee una propiedad allí, acaba de comprarse otro apartamento en Shenzhen. Pagó 6,5 millones de yuan (913.050 dólares) en efectivo a principios de mayo por la propiedad de 50 m², tras haber visto una docena de casas en una semana.

Dice que piensa que la mayoría de gente en China dejará su riqueza aparcada en propiedades durante las recesiones. "Cuanto más empeore la economía en China", afirma, "más subirán los precios de propiedades en sitios como Shenzhen".