Según CaixaBank Research

El sector inmobiliario afronta la crisis en mejores condiciones que en 2008

Las claves: mejor posición financiera de las constructoras, menor exposición de la banca y una producción de nuevas viviendas sostenible

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El fantasma de la crisis económica del 2008 volvió a sobrevolar España durante el confinamiento que provocó el covid-19, creando incertidumbre en el mercado inmobiliario: ¿volvería la sequía crediticia y el consiguiente parón inmobiliario?, ¿caerían grandes promotores y se verían afectados los bancos? Ahora, transitando la ‘nueva normalidad’, los expertos plantean un horizonte menos ajetreado para el sector, cuyo punto de partida es mucho más sólido para afrontar la recuperación.

Esa es la conclusión del último Informe Sectorial Inmobiliario de CaixaBank Research, que se basa en factores como la reducción de la deuda y los gastos financieros de las constructoras y las promotoras o la situación de solvencia y de liquidez de la banca, que “es más robusta y holgada”. Además, pone el foco en el “drástico descenso” de la tasa de morosidad de los préstamos bancarios al sector y señala que la construcción de nuevas viviendas “no parece excesiva en relación con la necesidad estructural”.

Menor demanda y ajuste de precios

Aunque las previsiones indican que la gráfica de recuperación tendrá forma de “V” o “U”, los expertos advierten de un descenso de la demanda de vivienda debido al impacto económico de la pandemia y sus consecuencias en el mercado laboral. Según los datos del INE, la compraventa de casas cayó en abril el 39,2% —en tasa interanual— y el informe de CaixaBank Research prevé que la incertidumbre genere una caída de entre un 30% y un 40% en 2020; con una “gradual recuperación” en 2021. “Generalmente, en las crisis económicas, los consumidores tienden a aumentar el ahorro precautorio y a posponer el consumo de bienes duraderos y las inversiones a largo plazo, como la compra de una vivienda”, afirma el documento.

Ante esta situación de menor demanda, el estudio anticipa un ajuste de precios de la vivienda, que "podría experimentar un descenso acumulado (2020 y 2021) de entre un 6% y un 9%”. Además, calculan que el valor de los inmuebles anotará tasas positivas en el segundo semestre de 2021, pero no recuperará el nivel precrisis antes de 2024. En este sentido, las disparidades geográficas y por tipología de vivienda serán notables: “El retroceso de los precios de la vivienda será superior en el mercado de segunda mano y en las zonas turísticas, muy afectadas por la restricción a la movilidad internacional”. Un ajuste que afectará en menor medida al mercado del alquiler que recibirá “una mayor demanda ante las dificultades de los hogares para acceder a la vivienda en propiedad”.

La incertidumbre frena la obra nueva

El parón de toda actividad no esencial apenas afectó al sector de la construcción 15 días y los últimos datos disponibles sobre certificados de fin de obra, correspondientes a marzo, demuestran que los proyectos “se han reanudado de forma relativamente rápida” —en los últimos 12 meses se han terminado 81.700 viviendas, un 17,6% más en términos interanuales—. Sin embargo, el clima de incertidumbre que ha generado el coronavirus podría ralentizar la iniciación de nuevos proyectos de edificación. CaixaBank Research cifra este descenso de la demanda de visados de obra nueva entre un 20% y un 40% en 2020, lo que afectaría al número de viviendas terminadas en 2021.

Cambio de hábitos

El documento también señala que el covid-19 ha podido precipitar un cambio de hábitos de consumo que ya se observaban antes de la pandemia. El teletrabajo, que facilita el distanciamiento social y evita desplazamientos innecesarios, es una de esas tendencias que el coronavirus podría estar acelerando. “Afecta directamente a las preferencias de los compradores sobre la ubicación y el tamaño y distribución de la vivienda”, destacan desde CaixaBank Research. Una transformación que consideran que tendrá una serie de implicaciones que van más allá del propio sector inmobiliario: “Las planificaciones urbanística, de transportes y servicios públicos deberán adaptarse a esta nueva realidad”.

Además de factores como la sostenibilidad o la eficiencia energética, el informe punta a que la digitalización ha sido un valor diferencial clave: “Las empresas que habían invertido en adoptar las nuevas tecnologías digitales han podido seguir ofreciendo sus servicios a distancia y en muchos casos, posiblemente, se haya conseguido mejorar la experiencia del cliente”. Esto podría propiciar que el cliente siga demandando mayor flexibilidad y personalización de los servicios una vez que se supere la pandemia.

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