Mucho ladrillo y pocos extranjeros, el peor verano inmobiliario de la Costa del Sol

La costa española se enfrenta, posiblemente, a su peor ejercicio en cuanto a incertidumbre y ventas desde que se inició la recuperación allá por 2014. La irrupción del coronavirus ha puesto patas arriba la economía española -y mundial- y el mercado inmobiliario en general, y el residencial, en particular, no ha sido ajeno a sus efectos, con un parón inicial de las ventas y una previsible corrección de los precios a corto plazo. Los nubarrones sobrevuelan un mercado que en un futuro no muy lejano volverá a enfrentarse a la falta de financiación para sacar adelante sus proyectos.

Durante los meses de verano, el mercado -tanto compradores como promotores- ha entrado en fase 'wait and see' y los expertos y profesionales del sector esperan tener más claridad en torno al impacto real de la crisis, a la vuelta de las vacaciones. Sin embargo, el desplome del turismo internacional, primero con el estado de alarma y en la actualidad por las recomendaciones de países como Reino Unido, Bélgica, Alemania o Países Bajos desaconsejando cualquier desplazamiento no estrictamente necesario a varias ciudades españolas -algunas de ellas como Islas Baleares, Canarias, Cataluña o Comunidad Valencia, todas ellas con una gran dependencia del turismo extranjero para su economía-, anticipa un importante golpe para el mercado residencial en costa donde el comprador extranjero ha sido y sigue siendo clave en las transacciones.

La Costa del Sol ha vivido un auténtico 'boom' constructor con un aumento de los visados de obra nueva desde 2015 del 249%

Pero si hay un mercado en la costa española que preocupa especialmente ese es el de la Costa del Sol, que ha vivido un auténtico 'boom' constructor que se ha extendido como una mancha de aceite entre Málaga y Estepona, con un aumento de los visados de obra nueva desde 2015 del 249%. De hecho, en 2019 los expertos cifraban en 200 las promociones en marcha, una muestra de hasta qué punto la locura promotora ha sido mucho más intensa en esta zona que en otros puntos costeros.

Como se puede apreciar en el gráfico inferior, Málaga es el único entre los grandes mercados residenciales de costa que aún mantenía en 2019 la tendencia alcista en cuanto a la concesión de visados. Una tendencia que podría cambiar a lo largo de 2020 ante las mayores exigencias de preventas de la banca al sector promotor, que podría frustrar la salida al mercado de numerosos proyectos.

Son datos extraídos del último informe sobre la costa española elaborado por Sonneil, la 'proptech' española especializada en venta de segundas residencias a clientes internacionales y nacionales con datos del Colegio de Registradores y el Ministerio de Fomento. Este estudio destaca cómo el volumen de oferta de obra nueva en Costa del Sol ha crecido muy notablemente en los últimos tres años, hasta el punto de superar a la otra costa más activa en España, la alicantina, en un 72%, cuando históricamente ha estado por debajo o en niveles similares.

Gran dependencia del comprador extranjero

Sin embargo, el estudio advierte de que a pesar del gran incremento del volumen de producto de nueva construcción, el crecimiento de operaciones de compra por parte de extranjeros ha sido mucho más moderado y cómo incluso en 2019 ha vuelto a ritmos de 2015. Es decir, oferta y demanda no han crecido a la misma velocidad.

Y es que, a diferencia de otros mercados como el de Madrid, la costa española depende en gran medida del comprador extranjero. El liderazgo en ventas a extranjeros sobre el total de compraventas sigue siendo de la provincia de Alicante, con Baleares y Málaga en segundo lugar. De hecho, en toda la provincia alicantina, casi el 50% de las transacciones las firman extranjeros, uno de los porcentajes más elevados de España junto a Baleares, donde una de cada tres compras tienen sello internacional.

"Si nos remontamos al 2011, en la época más dura de la crisis inmobiliaria, el crecimiento de ventas a extranjeros ha sido del 181% -29,4 anual acumulado-, pero las compraventas se han centrado fundamentalmente en vivienda usada, con un crecimiento del 350% -45,66 anual acumulado-, frente a tan solo un sorprendente 2% -0,4 anual acumulado- en obra nueva", señala Alfredo Millá, CEO de la compañía.

Los expertos cifraban en torno a 200 las promociones en marcha hace ya un año, algunas de las cuales, ya entonces, estaban encontrando dificultades en su comercialización debido a una demanda mucho menos activa -que ahora se ha desplomado-, a un fuerte incremento de los precios en la zona y a un entorno de ralentización económica -tanto nacional como internacional-, que ahora se ha agravado. Todos estos factores ya habían provocado un estancamiento de las transacciones que previsiblemente se agravará tras los acontecimientos de los últimos meses.

Segunda mano versus obra nueva

En los últimos cuatro años, el mercado de la Costa del Sol ha atraído a grandes promotores y fondos de inversión, cuya entrada masiva en este mercado ha provocado un fuerte aumento de los precios del suelo, lo que se ha traducido, a su vez, en viviendas cada vez más caras. En este contexto, la segunda mano ha ganado atractivo en cuanto a precios y se ha visto favorecida por una demanda mucho más estable en el tiempo, ampliando su brecha, en cuanto al volumen de transacciones, respecto a la obra nueva que, aunque ha mantenido estos últimos años ritmos de ventas elevados, estos eran cada vez más pausados.

"Desde 2015, los compradores han orientado su compra hacia la vivienda usada, pasando de ser un ratio usada versus nueva del 50-50% en 2013 y 60%-40% en 2014, a estabilizarse en el entorno del 80-20% a partir de partir de 2015", explica Millá. Hay que recordar que tras el estallido de la burbuja inmobiliaria fueron cientos las promociones de obra nueva sin vender. Proyectos cuya digestión llevó años y fue posible gracias a fuertes ajustes de precios, lo que explica que el ratio vivienda usada versus nueva fuera muy similar durante algunos años ya que a igualdad de precios, muchos compradores optaban por obra nueva.

La situación ahora es muy diferente ya que la sobreoferta de los años del 'boom' ha sido prácticamente digerida y los precios de obra nueva de los nuevos proyectos han crecido con fuerza, decantando a la demanda por la vivienda usada, con unos precios más asequibles.

"En 2019, el ratio se sitúa en 82,5%-17,5%, por lo que en el caso de la obra nueva sin arrancar, la construcción se complica mucho más", señala Millá, quien comienza a detectar los primeros problemas para sacar adelante nuevas promociones. "Existe una abundante oferta de obra nueva en el entorno que ya se está entregando o está a punto de entregarse y que proporciona al cliente comprador una doble ventaja respecto a proyectos futuros. Por un lado, la inmediatez en el disfrute de su vivienda y la ausencia de incertidumbre sobre un proyecto sin arrancar".

Y es que, como desde hace semanas vienen advirtiendo los expertos, aquellos proyectos que no hayan arrancado las obras, encontrarán mayores problemas de financiación. Según explican, la banca se centrará en grandes promotoras y exigirá mayores niveles de preventas, algo que Alfredo Millá ya ha constatado, lo que augura problemas para sacar adelante algunos de los proyectos previstos a corto plazo. De hecho, como ya anticipaba hace unas semanas CBRE, son varias las promotoras con lanzamientos previstos en los próximos meses que han decidido retrasar sus planes a 2021, si bien, son muy pocas las que lo confirman.

De hecho, tal y como explica el CEO de Sonneil, "las promociones de segunda residencia que hemos analizado comienzan la construcción sin financiación, ya que resulta prácticamente imposible cerrar el volumen mínimo que exigen los bancos. En el actual contexto del mercado internacional y de segunda residencia vemos extraordinariamente complicado poder llegar a un nivel mínimo de preventas para arrancar las obras con la financiación asegurada, salvo en localizaciones muy atractivas y con precios muy competitivos de lanzamiento".

"El gran problema que presenta la obra nueva en la costa es el del acceso a la financiación de nuevos proyectos, que va a estar muy restringida"

Opinión que comparte Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain. "Los proyectos se encuentran muy avanzados en su construcción y tienen, con carácter general, muy elevados porcentajes de venta, por lo que sus promotores no tienen la presión de bajar precios para vender las unidades restantes antes de su finalización. El gran problema que presenta la obra nueva en la costa es el del acceso a la financiación de nuevos proyectos, que va a estar muy restringida y en algunos bancos limitada al máximo", explicaba a El Confidencial recientemente.

Primera corrección de precios en segunda mano

Esta desaparición temporal del comprador extranjero ya se ha dejado sentir en los precios de segunda mano. Según datos recopilados por Colliers International, a través de la herramienta Location Analytics, los precios de oferta de las viviendas puestas en venta en los dos últimos meses en las zonas costeras registran importantes rebajas respecto a los precios de febrero de este mismo año, justo antes de que se decretara el estado de alarma. Y las mayores rebajas de los 'asking price' —precios de oferta— se detectan en Girona, donde son ahora casi un 18% inferiores a los de febrero 2020, mientras que en Castellón, Valencia, Alicante, Murcia, Almería y Málaga la caída se mueve entre un 10% y un 15%.

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E. Sanz

No obstante, los expertos coinciden en que segunda mano y obra nueva se comportarán de manera muy diferente respecto a la evolución de precios. Mientras el particular que sale ahora a la venta necesita vender, el promotor, insisten los expertos, tiene mayor capacidad para aguantar sin bajar precios.

"La evolución será, en el corto plazo, muy diferente al de la obra nueva. Los propietarios de viviendas de segunda mano se comportan de una forma diferente a la de los promotores residenciales, fundamentalmente porque estos últimos no tienen grandes presiones por sus niveles de endeudamiento, mientras que los particulares se enfrentan, en el corto plazo, en un porcentaje elevado a la incertidumbre del mantenimiento de sus puestos de trabajo y a niveles más elevados de financiación en sus hipotecas, y ante esa situación se plantean obtener liquidez vendiendo sus viviendas", opina Echavarren.

La irrupción por sorpresa del coronavirus ha acelerado el proceso de ajuste en la costa, que ya venía lanzando señales de alerta desde hacía meses. De hecho, si se analizan las ventas a extranjeros por trimestres, desde el primer trimestre de 2019 se ha roto el ritmo de crecimiento que se había mantenido desde 2017, tal y como se puede apreciar en el segundo gráfico de esta información, que no incluye aún el efecto covid en el primer trimestre de 2020.

"Desde el año 2013, la obra nueva ha perdido peso en el total de las ventas en las ventas a extranjeros, de tal manera que, a pesar del crecimiento de ventas a clientes internacionales, la venta de nueva construcción ha permanecido muy estable desde 2015 con ligeras oscilaciones", recoge el estudio de Sonneil, que destaca el caso particular de Málaga, mercado en el que la tendencia ha sido similar al total de España, con números muy estables en cuanto a la venta de obra nueva a pesar del gran crecimiento de las ventas a extranjeros, ya que la vivienda usada ha tenido mucho mayor peso".

El caso de Alicante mantiene los mismos patrones que los mencionados para el total de España y para Málaga. Un descenso importante de la venta de obra nueva en 2015 y estabilización en los años siguientes mientras la vivienda usada crecía notablemente, si bien, como destacan los expertos, en la costa alicantina no se ha producido el 'boom' inmobiliario de la Costa del Sol, por lo que, en su opinión, será más resistente y se comportará mejor ante un cambio de ciclo o una crisis.

"El mercado residencial en costa está especialmente expuesto por su dependencia de la demanda extranjera. La recuperación está supeditada no solo a la reactivación de la actividad, sino a la vuelta de cierta normalidad en cuanto a movilidad internacional y retorno de una confianza compradora e inversora adicional respecto a la estrictamente doméstica", afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, en cuya opinión, las expectativas para los próximos meses son "algo más pesimistas para la demanda extranjera en lo referente a la intensidad del freno en compraventas, aunque, una vez iniciada la recuperación, se espera que esta sea más rápida que en el caso de la demanda nacional".

Por lo pronto, según explica Millá, es esta, la demanda nacional, la que se muestra relativamente fuerte. "Eso sí, donde hay más movimiento es en las promociones más asequibles y en las que las obras ya están en marcha. Para que te hagas una idea, hemos cerrado ocho ventas de compradores nacionales en el proyecto de Ibero Capital en Canet, al norte de Valencia, y tenemos 150 visitas programadas".

La música sigue sonando para los proyectos en marcha, pero son muchos los que ya temen que se pare en unos meses cuando llegue el momento de poner en marcha nuevos proyectos.