hablan los expertos

Calentón de socimis en el parqué: pros y contra de la nueva estrella del mercado

En sólo dos semanas, tres socimis han salido a cotizar. En lo que llevamos de año, el ritmo es de casi una por mes. Al calor del verano se esperan más. Cuidado

Foto: Calentón de socimis en el parqué: pros y contra de la nueva estrella del mercado

En apenas dos semanas, tres socimis han saltado al parqué y han elevado a cinco el número de estos vehículos que han empezado a cotizar en lo que llevamos de año. Para hacerse una idea de la importancia de este movimiento, basta señalar que sólo con las colocaciones que ha habido en los últimos días, el verano ha comenzado con 1.625 millones más de dinero ligado al ladrilo.

suma y sigue, porque en estas primeras semanas del estío Hispania también ha sacado músculo y ha cerrado la compra de un edificio de oficinas a La Caixa en Madrid por 15 millones de euros y se ha hecho con Oncisa, la inmobiliaria de la ONCE, por 80 millones más. Dos operaciones que le permiten elevar a 220 millones las operaciones que ha cerrado desde que salió a bolsa. Y de eso solo hace cuatro meses.

Si estos datos se cruzan con el resurgir de algunas inmobiliarias en bolsa, como Colonial y Testa, que encabezan las ganancias del año, con revalorizaciónes del 113% y 105%, respectivamente; y se aderezan con el anuncio de varias socimis más que hay en cola, como las que ultiman Quabit y Urbas, dos viejos conocidos del parqué, resulta imposible no soñar con un mar de ganancias.

Nada más lejos de la realidad, según los expertos, que recomiendan ir con cuidado ante este nuevo calentón del mercado inmobiliario. Unas dudas que no responden tanto a la falta de oportunidades, como al exceso de interés. "Hay demasiado volumen para muy pocos activos", señala Jaime Martínez, director de Inversiones de Fonditel.

Su opinión es compartida por Tristán Pascual de Pobil, subdirector general de Mutuactivos, un gran conocedor del mercado, ya que el dueño de esta gestora, Mutua Madrileña, es el gran casero del madrileño Paseo de la Castellana. "El problema es que hay dos o tres propietarios de activos core, que no venden y, si lo hacen, no es a las tires (ratios de rentabilidad) que están diciendo las socimis a sus accionistas", apunta el gestor.

¿Significa esto que se están vendido humo? No. Significa que debe irse con cuidado, analizar cada proyecto y no dejarse llevar por modas ni calentones.

Porque, innegablemente, tras años de fuerte corrección, los grandes inversores extranjeros han llegado a España con la chequera, lo que facilita movimientos de exhuberancia irracional. Pero, al mismo tiempo, sólo hay que mirar por la venta para ver que ni hay tanto activo de primer nivel, ni la recuperación ha llegado al bolsillo de la calle.

Diferentes tipos de socimis

Lo primero que debe tenerse en cuenta cuando uno se plantea invertir en estas sociedades es que hay dos tipos de socimis: aquellas que salen al mercado con una importante cartera de inmuebles en renta y planes de inversión, como ocurre con Merlin Propertires; y aquellas que han ido a la bolsa para conseguir el dinero que necesitan para comprar los activos, modelo en el que se enmarcan Lar e Hispania.

Los dos son válidos, como recuerda Martínez, aunque el primero es más seguro, al contar ya con una cartera estable. A cambio, el segundo puede ser más rentable, al tratarse de un proyecto de mayor crecimiento. De hecho, así es como lo están viendo los numerosos inversores extranjeros que están repaldando a estas sociedades.

En este segundo caso, que está siendo el mayoritario, la clave radica en la gestora, en su prestigio y trayectoria como, por ejemplo, ocurre con Azora en Hispania.

¿Producto para el pequeño ahorrador?

"Las socimis me parecen una alternativa de inversión razonable para el inversor doméstico", señala el experto de Fonditel. Pero no todos los gestores opinan igual. Por ejemplo, José Ramón Iturriaga, gestor de Abante, prefiere quedarse fuera porque "al no estar invertidas –a día de hoy, la mayor parte son cajas de dinero- no es posible valorarlas", señala en su última carta a inversores.

¿Significa estos que está en contra de estas sociedades? No. De hecho, asegura entender y compartir "parte del análisis top down que ha llevado a mucho inversor internacional a apostar en este momento por el sector inmobiliario español, pero creo que hay mejores formas de beneficiarse de la recuperación que se va a producir en esta industria, dado el enorme interés que ha suscitado. Las inmobiliarias cotizadas y también los bancos locales son las compañías del mercado que mejor van a recoger la recuperación del sector".

Esta mejoría, como recuerda Ignacio Rodríguez Añino, director de ventas de M&G Investments, es el cebo que ha atraído a los inversores extranjeros, hasta el punto de que "se financia casi cualquier cosa", incluso hay ofertas por deuda de solares, cuando hace cuatro años no querían ni edificios emblemáticos en las mejores zonas.

Moraleja: Es cierto que hay mucho interés por parte de los inversores internacionales de participar en la recuperación española, y el sector inmobiliario es una oportunidad única, pero también es cierto que se corre el riesgo de pasarse de frenada y que hay muchas maneras de subirse a la ola de esta recuperación sin tener que ser necesariamente una socimi.

Hagan sus apuestas. Pero con cautela.

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