el inmobiliario vuelve al parqué

¿Conviene invertir en socimis? Sí, no, depende, tal vez y, sobre todo, ¿para qué?

La recuperación del sector inmobiliario es en una oportunidad de inversión que tiene en las socimis a su punta de lanza. Pero, ¿realmente son tan buenas?

Foto: ¿Conviene invertir en socimis? Sí, no, depende, tal vez y, sobre todo, ¿para qué?

Las socimis se han convertido en protagonistas indiscutibles del mercado, tanto porque están acaparando la mayoría de salidas a bolsa, como por los ilustres nombres que han entrado en su capital, así como por la ingente cantidad de vehículos que se están diseñando y que prometen mantener esta fiebre a alta temperatura durante una buena temporada.

Con todo este movimiento, resulta casi imposible que un ahorrador no se pregunte si le conviene invertir en estos vehículos. Y la respuesta, lejos de ser sencilla, incluye muchos condicionales: depende de qué socimi hablemos, del tipo de inversor que seamos, del riesgo que estemos dispuestos a adquirir y del tiempo que se desee estar en este valor. 

Lo que resulta innegable es que el sector inmobiliario, despacito y con todo tipo de condicionantes, vuelve a cobrar interés. Y las socimis permiten abordarlo bajo tres grandes enfoques. Uno eminentemente fiscal y más dirigido a grandes patrimonios inmobiliarios que pueden aprovechar esta figura para beneficiarse fiscalmente; otro, dirigido a family offices y clientes de banca privada; y un tercero, que se corresponde con el inversor puro y duro, el minoritario que desea subirse a la ola de la recuperación del sector inmobiliario.

Esta tres versiones permiten comparar estas sociedades con las sicavs, ya que hay sociedades de capital variable creadas fundamentalmente para ser el vehículo de inversión de una gran fortuna (Morinvest, Soandres, Herprisa o Gesprisa); otras que suman los intereses de varios grandes patrimonios (Brunara) y un tercer grupo formado por auténticos vehículos de inversión colectiva (ElCano, PBP Cartera, Torrenova y Cartera Mobiliaria, entre otros).

"La socimi es un gran democratizador", señala Antonio Fernández, presidente de Armabex, firma asesora del MAB. "Aunque actualmente estamos en una etapa en la que se están viendo más proyectos ligados al atractivo fiscal de estos vehículos, poco a poco se irán creando auténticas sociedades cotizadas", añade.

El pequeño inversor, en principio, puede invertir en todas ellas, ya que tanto las sicavs como las socimis son vehículos cotizados y, por tanto, basta con acudir al MAB (o al continuo en el caso de Lar Socimi) para poder entrar en el capital. El problema es la liquidez y el riesgo de verse encerrado en aquellas socimis que se están creando como vehículos fiscales en beneficio de un gran patrimonio y no como una auténtica sociedad de inversión.

Para evitarlo, se ha puesto como requisito que al menos haya 2 millones de euros en manos de accionistas cuyo porcentaje de participación sea inferior al 5% o que estos pequeños inversores representen al menos el 25% del capital. Pero esto no impide que se cumpla el requisito con figuras que podrían compararse con los mariachis de las sicavs porque, por ejemplo, ¿qué son 2 millones para una socimi como la que podría lanzar Amancio Ortega?

Cuando se habla de socimis conviene diferenciar entre aquellas creadas como vehículo exclusivo de una gran fortuna, de las diseñadas como oportunidad de inversión para varios family offices, y de las gestadas con auténtica voluntad de ser un vehículo cotizadoEn cambio, una sociedad formada con el patrimonio de varios family office o de clientes de banca privada sí que promete ofrecer mayor liquidez, porque esos mismos patrimonios son los primeros interesados en poder vender cuando lo deseen. De hecho, los proyectos que está analizando toda la banca privada española están diseñados desde la perspectiva de que sea una oportunidad de inversión para estos clientes, más allá de su atractivo fiscal.

"Uno de los grandes retos a los que se enfrenta ahora la banca privada pasa por ver cómo transformar el ahorro conservador de los últimos años sin desvirtuar el perfil inversor de los clientes", explican desde SabadellUrquijo, y una de las opciones son las socimis.

El tercer tipo de sociedades son las diseñadas como auténticos vehículos de inversión inmobiliaria, como el caso de Lar o, en un futuro, podría ser Hispania. No obstante, aquí también habrá que diferenciar entre proyectos que surjan con una clara vocación de permanencia de aquellos que irán más dirigidos a conseguir beneficios a corto plazo y luego desaparecer.

La sociedad de inversión liderada por Concha Osácar y Fernando Gumucio, de hecho, se ha creado por un plazo de seis años, pero deja abierta la posibilidad a que, en función de las inversiones que lleve a cabo y de la voluntad de los accionistas, termine constituyéndose como una socimi a largo plazo.

Requisitos para ser socimi

Y es que, para ser socimi, se debe cumplir una serie de requisitos: el 80% de la cartera deben ser inmuebles o terrenos para la promoción de naturaleza urbana dedicados al alquiler o participaciones en otras socimis, repartir en dividendos al menos el 80% de los beneficios obtenidos por renta del alquiler, el 50% de lo ganado con la venta de activos y el 100% de los dividendos procedentes de otras socimis; y mantener los activos en cartera al menos tres años.

El incumpliento de este último punto, por ejemplo, hace que frente al gravamen del 0% que se tiene por impuesto de Sociedades se deba pagar el 30%; mientras que si no se cumple el primer requisito, no se puede ser socimi. Éste es uno de los motivos por los que Hispania se ha constituido como sociedad de inversión, ya que su objetivo es comprar carteras de deuda, un negocio al que renuncian estas nuevas sicavs del ladrillo.

Como explica Juan Jesús Gómez, socio del family office de grandes patrimonios Consilio, una oportundiad de inversión que se percibe en este momento son los "préstamos bancarios que se encuentran en situación de impago y que son activos de los que los bancos europeos tendrán que deshacerse en los próximos años para cumplir con los requerimientos regulatorios y para reducir su, todavía hoy, elevado apalancamiento". 

Se estima, según Gómez, que el volumen de préstamos que puede ser vendido por debajo de su nominal asciende hasta un billón de euros. "Esas mismas necesidades de venta de activos por parte de los bancos europeos también generará oportunidades en secundarios de fondos de PERE (Private Equity Real Estate), que son fondos de capital riesgo especializados en inversiones inmobiliarias que, por su iliquidez, podrán adquirirse con descuento de vendedores que precisan deshacerse de ellos”.

Y es que, después de siete años de crisis inmobiliaria, ahora se multiplican las oportunidades para invertir en este sector. Por eso, depende de qué se quiera y qué perfil inversor se sea para decidir si se invierte o no en socimis. Ellas, en sí mismas, no son más que otro vehículo de inversión.

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