LAS TRANSACCIONES TARDAN EN LLEGAR

Madrid 'se alquila' y 'se vende' al norte del Paseo de la Castellana en espera de inversor

¿Sobran metros cuadrados? ¿Faltan compradores? El mercado inmobiliario anhela tiempos mejores. El mayor bazar del real estate se cuece en Madrid

¿Sobran metros cuadrados? ¿Faltan compradores? El mercado inmobiliario anhela tiempos mejores. En principio, el mayor bazar del real estate nacional se cuece en Madrid, donde se percibe de nuevo el apetito de los inversores extranjeros. Sin embargo, las transacciones tardan en llegar. Un ejemplo de toda esta situación puede verse en el eje norte del madrileño Paseo de la Castellana, la arteria capitalina que aglutina los principales edificios singulares del país, donde el precio del metro cuadrado y las rentas de alquiler se han desplomado un 50% desde el comienzo de la crisis.

Aunque el mercado se abrió a comienzos de 2013, el dinero sigue siendo prudente a la hora de aproximarse al ladrillo español. Humphrey White, Head of Commercial de Knight Frank, asegura que “existe muchísimo interés en la zona prime de oficinas de Madrid por parte de inversores, tanto nacionales como internacionales”. Los argumentos esgrimidos por el responsable de la consultora para sostener esta tesis son que la tasa de disponibilidad de edificios de calidad es realmente baja, por debajo del 6%, y que las rentas “definitivamente han tocado fondo en las mejores zonas”.

Durante el periodo de crisis, algunos años han sido un auténtico erial en cuanto a operaciones se refiere. Al tiempo, las rebajas de alquileres han sido una tónica dominante, hasta rozar precios inimaginables para esta zona noble de Madrid, con rentas como los 17 euros/m2 obtenidos por la Sareb entre la zona de Nuevos Ministerios y el Santiago Bernabéu. Todo un hito a la baja que ha dejado fuera de juego a otras oficinas, que no pueden competir en precio si no quieren incumplir las estructuras de financiación con las que adquirieron el activo tiempo atrás. La pescadilla que se muerde la cola.

Aun así, el mercado inmobiliario madrileño en el eje norte del Paseo de la Castellana esconde algunas singularidades que lo hacen distinto a plazas como Londres o París. Sólo así puede explicarse que grandes propietarios como El Corte Inglés pueda permitirse mantener semivacía y sin vender su Torre Titania, levantada sobre las cenizas de la antigua Torre Windsor. Evidentemente, ningún comprador está dispuesto a pagar los 11.000 euros/m2 exigidos por la cadena de grandes almacenes, que sin embargo si ha vendido otros espacios comerciales en el centro de Madrid y Barcelona.

Algo similar ocurre con Mutua Madrileña. La aseguradora colecciona una ristra de inmuebles a los dos lados del Paseo de la Castellana. En la zona de Azca, sin ir más lejos, ha tenido a la venta de manera informal la Torre Mahou durante varios semestres, sin que ningún inversor llegara a aceptar el precio exigido. “Hay propietarios no necesitados, con exceso de liquidez, que sólo pueden vender en la parte alta del ciclo, sobre todo si las alternativas de Londres o París ofrecen rentabilidades inferiores al 5% en la mayoría de las ocasiones”, según explica Carlos López, socio de Catella Property.

Aunque la mayoría de los inversores extranjeros ha recuperado la confianza en España, todavía se piden un importante descuento en los precios

Oferta y demanda siguen aún separados. El caso del inmueble propiedad de Ahorro Corporación, a los pies de Torre Picasso, es otro ejemplo. En el mercado desde hace dos años, las expectativas de obtener al menos 100 millones hicieron inviable una transacción, por mucho que la firma de servicios financieros atravesara dificultades durante la crisis. Igual ha ocurrido con Torre Saint Gobain, propiedad de BBVA, en el mismo complejo de Azca, que tampoco ha conseguido colocarse. Ahora, ese testigo lo recoge Castellana 200, que acaba de salir al mercado a partir de 150 millones.

"Hay un desfase entre lo que busca el inversor y lo que ofrece el mercado, no sólo en precio", según explica Pablo KindelánHead of Research de DTZ. "El vendedor tiene un precio objetivo como si sus inmuebles se encontraran en las mejores condiciones físicas y de alquiler, cuando a veces la desocupación es alta y/o necesita reformarse. Aunque la mayoría de inversores extranjeros recupera confianza en España, todavía se pide un descuento. No obstante, cuando el edificio se encuentra en condiciones adecuadas se logra vender bien, como ocurrió con Torre Picasso".

El vaso puede verse medio lleno o medio vacío. En cuanto a la contratación de oficinas, un buen termómetro de la recuperación, Madrid subió un 34% durante 2013 respecto al año anterior, aunque con un menor número de operaciones, sobre todo debido a grandes mudanzas corporativas, como las de Iberia y Vodafone, que estrenaron nuevas sedes más allá del círculo de la M-30. Esta tendencia debería hacer que la tasa de disponibilidad se vaya reduciendo, paso previo necesario para que se traslade posteriormente en una presión al alza en las rentas, en opinión de Pablo Kindelán.

Sin embargo, sigue habiendo metros cuadrados ociosos en esta cotizada zona de la capital. Torre Titania, Castellana 200 y Torre Cristal tienen ocupaciones por debajo del 50%. Y por si fuera poco, la Torre GMP, sede actual del BBVA, perderá a la entidad financiera como inquilino a partir de 2015 (para entonces tiene previsto estrenar su propia sede corporativa en Las Tablas), de manera que el singular rascacielos diseñado a principios de los años 80 por el arquitecto español Javier Sáenz de Oiza volverá a estar listo para salir al mercado después de la pertinente rehabilitación.

La existencia de liquidez y la vuelta de financiación provocarán mayor competencia entre compradores y presionarán los precios al alza

"Todavía no se espera que suban las rentas en el mercado de Madrid", considera Carlos López. "El paro sigue siendo elevado y el crecimiento de la economía española que se espera para el próximo año va a ser bajo (en torno al 1%). En esa línea, se estima que las rentabilidades que apliquen los inversores a sus compras puedan bajar ligeramente, sobre todo por la liquidez que hay en la actualidad para invertir en inmuebles en España. Sólo esta situación de competencia por comprar activos puede hacer que podamos ver ligeros incrementos de precios".

Otro de los aspectos claves para la recuperación del mercado tiene que ver con el acceso a financiación. “Empezamos a ver finalmente la vuelta de crédito por parte de algunos bancos selectos, lo cual ayudará a que el inversor pueda subir su oferta de compra”, subraya Humphrey White. Hasta el momento, las pocas transacciones realizadas en el mercado han sido all equity, como la opción de compra por 450 millones de euros sobre Torre Foster firmada por el fondo IPIC o las múltiples inversiones ejecutadas por el emergente IBA Capital (ABC Serrano, Mesena, Torre Ágora, Preciados…).

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