BBVA y Merlin acercan posturas mientras negocian una nueva Operación Chamartín

Una nueva sintonía reina entre los dos principales accionistas de Crea Madrid Nuevo Norte, la promotora de Operación Chamartín. Tras las tiranteces del pasado, BBVA y Merlin Properties están acercando posturas y manteniendo un clima de trabajo cada vez más profesional, cuyos frutos se están dejando ver tanto en las negociaciones que mantienen con Adif y el Ayuntamiento de Madrid por esta obra, como en las relaciones entre ellos dos.

Madrid Nuevo Norte es el mayor desarrollo urbanístico del momento de toda Europa, ya que transformará una franja de terreno de 5,6 km de largo y regenerará más de 2,3 millones de metros cuadrados, sobre los que está proyectado promover 10.500 viviendas, el 20% de protegidas, y más de un millón de metros cuadrados de oficinas, con ocho nuevos rascacielos de más de 30 plantas, entre los que destacará el más alto del Viejo Continente, con 300 metros de altura.

Sin embargo, la realidad ahora es que la proyección de tanta moqueta está bajo cuestión. En los despachos de Crea, se sigue con gran interés los cambios normativos que prepara la Comunidad de Madrid para facilitar los cambios uso, una ventana que abrirá la puerta a poder replantear el proyecto con un razonamiento, cuanto menos, lógico.

El planteamiento es el siguiente: si solo en los últimos cuatro años, desde el estallido de la pandemia del covid, se ha puesto en duda el futuro de las oficinas, ¿qué no podrá ocurrir en las próximas dos o tres décadas que tardará en completarse todo el desarrollo? Si, además, Madrid padece una falta de vivienda y un exceso de sedes corporativas, ¿por qué atarse a un diseño que se está demostrando caduco antes, incluso, de arrancar?

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Estas cuestiones se han llevado a la mesa de negociación con las administraciones, donde hace tiempo que se está hablando de la necesidad de dotar al futuro desarrollo de Operación Chamartín de la máxima flexibilidad, en el sentido más amplio de la palabra. Y el momento para hacerlo es ahora.

La visión que se tiene en la filial de BBVA, Merlin y Grupo San José es que lo sensato es dotar a este desarrollo de la mayor compatibilidad de usos posible, por una parte, y de gran libertad en el planeamiento. De hecho, en la redacción de los proyectos de urbanización que están llevando a cabo actualmente, están trabajando con el Ayuntamiento en poder dividir por fases las urbanizaciones para que vayan saliendo de manera gradual.

La idea es tener plena libertad para que cada uno de los ámbitos se pueda empezar por donde se quiera y avanzar también como en cada momento vean mejor los promotores. Además, cuando estén constituidas las diferentes juntas de compensación, se aspira a que se reconozca la compatibilidad de usos dentro del plan interior que se haga.

De este modo, si en el futuro se confirma la pérdida de peso de las oficinas, o la necesidad de más residencias de mayores, o de alojamientos para estudiantes, o de viviendas, se habrán dejado puestos los cimientos para poder ir adaptando el uso que se dé a cada edificio a la realidad que viva la capital en 2030, 2040 o 2050.

Frente al miedo a caer en el libre albedrío, se defiende que Operación Chamartín funciona por un sistema de cooperación, no de compensación, lo que significa que la responsable última de las obras es la propia administración, factor que debería ser garantía suficiente para dar este voto de confianza a la flexibilidad del promotor.

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El próximo mes de noviembre es la fecha tope marcada en el calendario para consumar el traspaso de los terrenos. Sin embargo, este hito ha vuelto a complicarse con la anotación preventiva de demanda que Trinitario Casanova ha conseguido que quede registrada en la finca que Adif prevé vender a Crea. Un revés que, como ocurre a veces en los matrimonios más longevos, lejos de separar ha unido a los accionistas de Crea.

Desde el arbitraje que enfrentó a BBVA con Merlin hace dos años, por el cambio de estatutos que permitió eliminar el derecho preferente que tenían hasta entonces la socimi, la entidad y la inmobiliaria han acercado posturas y han abierto la puerta a que la segunda, llegado el momento, pueda adquirir a la primera una parte de su participación. "No hay nada firmado", aseguran las fuentes consultadas. Aunque reconocen que el entendimiento es bueno.