¿Puedo comprar una vivienda sin certificado energético? ¿Y si la reformo? ¿Quién lo paga?

Si está pensando en comprar una vivienda, alquilarla, venderla o ponerla en alquiler, seguro que ha oído hablar de los certificados de eficiencia energética. Se trata de un documento con la información básica sobre las características energéticas del inmueble. Sin embargo, existe una gran confusión sobre quién tiene que costearlo, cuándo se debe obtener o cada cuánto tiempo hay que renovarlo. A continuación se resuelven las principales dudas.

¿Qué información recoge?

El certificado energético es como el DNI de la vivienda en el ámbito de la eficiencia, ya que la clasifica en función de la energía que consume. Se trata de un documento oficial que debe contener los siguientes datos básicos:

• La información esencial sobre el inmueble (tipo, dirección, código postal, zona climática, año de construcción...). También se incluye la referencia catastral.
• La descripción de las características energéticas. Este es el apartado más prolijo, ya que se especifican la envolvente térmica (muros, fachadas, huecos y lucernarios) y todas las instalaciones térmicas, como la calefacción, el aire acondicionado o el agua caliente, cada con su correspondiente potencia y rendimiento.
• La calificación energética y el proceso que se ha seguido para etiquetar la vivienda.
• Recomendaciones para mejorar la eficiencia, como la sustitución de las ventanas, la adición de aislamiento térmico en la fachada o el reemplazo de algunas de las instalaciones térmicas por una tecnología que mantenga la temperatura con un menor consumo. Se trata, en todo caso, de consejos de carácter técnico (cómo ahorrar energía), pero que no suelen incluir un análisis económico (cómo ahorrar dinero).
• Fecha de la visita al inmueble y detalle de las pruebas, comprobaciones e inspecciones realizadas por el técnico certificador.

El resultado va de la 'A' a la 'G', con una paleta de colores identificable a modo de semáforo

¿Qué es la etiqueta energética?

De todos los datos que contiene el documento, la información crucial a la hora de vender o alquilar una propiedad es la llamada etiqueta energética. Se trata de una letra que resume la eficiencia de cada inmueble. Se calcula teniendo en cuenta el consumo necesario durante un año, dadas unas condiciones estándar de ocupación y funcionamiento. Como es obvio, este varía en función de los dispositivos térmicos con que cuenta cada vivienda y la zona climática en la que se encuentre. Con base en el mismo, se hace una estimación de las emisiones de dióxido de carbono globales durante un año (medida en kilogramos por metro cuadrado) y se compara con los modelos existentes para una propiedad de características semejantes.

El resultado va de la 'A' (una mayor eficiencia) a la 'G' (menor), con una paleta de colores fácilmente identificable a modo de semáforo: verde, amarillo, naranja y rojo. Esta misma presentación se ofrece para etiquetas parciales, como la demanda de calefacción, la demanda de refrigeración y la calificación del consumo de energía primaria, todas ellas medidas en kilovatios hora por metro cuadrado (kWh/m²) al año.

¿Cómo se obtiene?

Para obtener un certificado energético, el primer paso es que un técnico acuda a la vivienda para hacer un peritaje, de la misma manera que ocurre, por ejemplo, con las tasaciones inmobiliarias. Esta visita debe realizarse con un máximo de tres meses de antelación respecto a la expedición del certificado.

El procedimiento para obtener un certificado es objetivo y está sujeto a parámetros estrictos

El profesional está obligado a confeccionar un plano de la propiedad, analizar las instalaciones de calefacción, aire acondicionado o agua caliente y revisar los materiales de la fachada, las puertas o las ventanas, entre otras características del inmueble. Tras la inspección in situ, el técnico introducirá todos los datos recabados en un programa informático oficial que realiza los cálculos. Con ellos, se obtiene la famosa letra y se genera el informe que sirve como certificado energético, con todos los detalles explicados anteriormente.

¿Quién lo expide?

El procedimiento para obtener un certificado es, por tanto, objetivo. Está sujeto a parámetros muy estrictos, y debe ser realizado por un técnico o empresa homologados por la comunidad autónoma correspondiente. Para que no haya sorpresas sobre las credenciales profesionales de los mismos, es recomendable contactar con los colegios profesionales de ingenieros o arquitectos, donde podrán recomendarle la mejor opción.

Sin embargo, el certificado por sí mismo no tiene validez alguna hasta que sea registrado ante el órgano competente de la región, junto con el informe de evaluación energética en formato electrónico (XML). Normalmente, se puede hacer a través de internet. Este paso lo puede llevar a cabo tanto el propietario del inmueble como una persona autorizada por él. El plazo por defecto para llevar a cabo ese trámite es de un mes desde su fecha de emisión, aunque puede variar en función de la legislación autonómica.

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¿Cuánto cuesta?

Los precios de un certificado varían enormemente en función del profesional o la empresa que lo realice. Como con las tasadoras, a veces lo barato sale caro: se recomienda acudir a técnicos o compañías de acreditada solvencia, que realicen todo el proceso de forma profesional, aunque haya que pagar un poco más. Así se evitan las posibles sorpresas.

El montante depende del tamaño de la vivienda y varía sensiblemente en función de las comunidades autónomas. En líneas generales, suele oscilar entre los 50 y los 100 euros. A esta cantidad habría que añadir el precio del registro, que también depende del territorio: en algunas regiones es gratuito.

¿Se puede comprar una vivienda sin él?

No. Desde el 1 de junio de 2013, la ley obliga a contar con este documento para poder comprar o alquilar una vivienda. Sin embargo, la obligación no recae en el comprador o el futuro inquilino, sino en el vendedor o el arrendador, en función del tipo de operación. En otras palabras: se trata de un derecho del que accede a la vivienda y una obligación para quien la ofrece. El objetivo es que el primero conozca toda la información sobre la eficiencia energética del inmueble y pueda compararlo con otros de la misma zona.

Propietario e inmobiliarias están obligados a mostrar los certificados en los anuncios

De hecho, tanto el propietario como las inmobiliarias están obligados a mostrar esta información en los anuncios de alquiler o venta. En definitiva: se trata de incentivar las inversiones en ahorro de energía, ya que una mayor eficiencia se convierte en un atributo medible a la hora de poner el piso en el mercado.

Si la operación se lleva a cabo sin este certificado sobre la mesa, el vendedor o arrendador puede ser sancionado. Las multas oscilan entre los 300 y los 6.000 euros. En el caso de operaciones de compraventa, se debe entregar al nuevo propietario el documento original, que se debe anexar al contrato. En los alquileres, en cambio, una fotocopia resulta suficiente, aunque el certificado también se tiene que anexar.

¿Existen excepciones?

Sin embargo, hay algunas excepciones, como las viviendas que se hallan en edificios protegidos o provisionales, aquellas en mal estado donde se vaya a emprender una reforma integral o demolición, y las que estén aisladas y con una superficie útil de menos 50 metros cuadrados. En la práctica, son muy pocos casos. El más común es el de los inmuebles que se usan menos de cuatro meses al año, o aquellos que tienen una utilización limitada y un consumo estimado de menos del 25% de lo que sería habitual. Para ello, el propietario debe firmar una declaración responsable en la que dé fe de que se trata de una segunda vivienda.

El certificado tiene una validez máxima de 10 años, con una excepción: los 'G', que duran 5

Es importante destacar que el certificado no solo se debe pedir o actualizar cuando para poner un piso en el mercado, sino también cuando se realicen reformas que impliquen la elaboración de un proyecto de instalaciones térmicas, la intervención de más del 25% de la superficie total o una ampliación de más de un 10% de la superficie construida. Ante cualquier duda sobre si es necesario un nuevo certificado, se recomienda consultar a un técnico especializado.

¿Cada cuánto tiempo hay que renovarlo?

El certificado tiene una validez máxima de 10 años, con una excepción: cuando la calificación sea 'G', se deberá renovar a los cinco años. El órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética debe establecer las condiciones específicas del proceso que, en todo caso, es responsabilidad del propietario.

Este también puede actualizar el documento voluntariamente en caso de que se produzcan cambios que afecten a la eficiencia de la vivienda. De hecho, es probable que le merezca la pena hacerlo, pues constituye un requisito indispensable para obtener las ayudas de eficiencia energética, así como para acceder a las deducciones fiscales. En esos casos, resulta indispensable presentar ambos certificados: el previo y el posterior a los cambios.